Analiza: Kako se drži građevinski sektor u regiji

Građevinska aktivnost u Adria regiji i dalje se u najvećoj mjeri temelji na izgradnji stambenih i nestambenih zgrada, jer su stope rasta u gradnji zgrada više nego u sektoru inženjerske gradnje. Osim Hrvatske i donekle Bosne i Hercegovine (BiH), sve ostale zemlje regije zabilježile su pad građevinske proizvodnje u usporedbi s krajem 2024. godine.

Građevinska aktivnost po zemljama

Ukupna proizvodnja građevinskog sektora u BiH u prvom tromjesečju ove godine blago je pala za 0,2 posto u odnosu na posljednje tromjesečje prošle godine. To je uzrokovano ponajviše padom od 0,6 posto u sektoru građevinarstva, koji nije mogao biti nadoknađen rastom u gradnji zgrada. Ipak, ako usporedimo prva tromjesečja 2024. i 2025., bilježi se skroman rast od 0,4 posto, ponajviše zahvaljujući rastu izgradnje zgrada od 1,6 posto. Općenito, građevinski sektor u BiH ostaje relativno stabilan, bez značajnijih odstupanja od razina iz 2024.

U prva tri mjeseca 2025. ukupni obim građevinskih radova u Hrvatskoj povećao se za 8,5 posto u usporedbi s istim razdobljem 2024. godine, što ukazuje na stabilan sektorski rast i pozitivan zamah koji bi se, prema očekivanjima, trebao nastaviti do kraja godine.

Građevinski sektor suočava se sa značajnim izazovima, uključujući manjak kvalificirane radne snage i postupke javne nabave koji često ne rezultiraju izborom izvođača. Nedavni rast uvelike je potaknut sredstvima EU-a koja su finansirala značajan dio obnoviteljskih napora. U januaru je obujam građevinskih radova porastao za 11,7 posto u odnosu na isti mjesec prethodne godine.

Rast je bio izraženiji u gradnji zgrada, gdje je porast iznosio 14,1 posto, dok je ukupni obim radova porastao za 10,1 posto. Pozitivan trend nastavio se i u februaru i martu 2025., s godišnjim porastima od 7,5, odnosno 6,3 posto. U oba mjeseca ukupni građevinski radovi porasli su za 10 posto, dok su ostali građevinski radovi porasli za 5,5 i 2,6 posto u istom razdoblju.

Usporavanje građevinske aktivnosti u Srbiji početkom godine nije iznenađenje jer je posljednje tromjesečje 2024. bilo rekordno. U prvom tromjesečju 2025. vrijednost građevinskih radova u Srbiji pala je za sedam posto. Prema vrsti gradnje, radovi na zgradama porasli su za 4,8 posto, dok su radovi na ostalim vrstama objekata pali za 10,2 posto.

Pad je bio osobito izražen u inženjerskim građevinskim radovima. U prvom tromjesečju 2025. iz mjeseca u mjesec rasla je stopa pada građevinskih dozvola za inženjerske radove: januar negativnih 2,8 posto, februara negativnih 10,8 posto, mart negativnih 17,2 posto. No u februaru i martu zabilježen je preokret trenda, što može ukazivati na mogući novi uzlet u gradnji stambenih zgrada – rast od 9,3, odnosno 4,1 posto.

Sjeverna Makedonija, uz Hrvatsku, jedina je država koja je od početka godine zabilježila znatne stope rasta građevinske aktivnosti. Godišnja stopa rasta građevinskog sektora u prva dva mjeseca iznosila je 7,9 posto. Očekivana vrijednost ugovorenih građevinskih radova u prvom tromjesečju 2025. veća je za 60 posto u odnosu na isto razdoblje prethodne godine. Porast vrijednosti radova rezultat je visokog interesa za državne infrastrukturne projekte, ali i inflacije građevinskih materijala te manjka radne snage.

Depositphotos

 

Početak 2025. godine u građevinskom sektoru Slovenije obilježili su mješoviti trendovi. Ukupni rezultat je pad građevinske aktivnosti od 7,3 posto u prvom tromjesečju u odnosu na isto razdoblje prethodne godine. Vrijednost završenih građevinskih radova u februaru 2025. pala je za 4,1 posto u odnosu na januar, odnosno za 10,8 posto u odnosu na februar 2024. U prva dva mjeseca 2025. ukupna vrijednost građevinskih radova bila je 4,3 posto manja nego u istom razdoblju 2024. Pad je osobito izražen u sektoru građevinarstva, s padom od 22,6 posto, dok je vrijednost specijaliziranih građevinskih djelatnosti porasla za 11,4 posto, a gradnje zgrada za četiri posto.

Građevinska aktivnost po vrstama - najbolji prinosi dolaze iz trgovačkih centara

U usporedbi s krajem 2024., prvo tromjesečje ove godine nije donijelo promjene u dostupnim zalihama trgovačkih centara i retail parkova u regiji Adria. Građevinska aktivnost stagnira, ali samo kratkoročno, jer je u toku realizacija brojnih projekata. Iz perspektive investitora, najbolji prinosi dolaze iz trgovačkih centara.

Prema podacima CBRE-a, u Srbiji i Hrvatskoj glavni prinosi na trgovačke centre u prosjeku su za 0,25 postotnih bodova veći, dok je u Sloveniji ta razlika 0,75 bodova. To nije iznenađujuće, s obzirom na popularnost trgovačkih centara u Sloveniji i aktivni segment retail parkova u Srbiji i Hrvatskoj. Prosječne najamnine po kvadratnom metru u retail parkovima slične su u promatranim državama i kreću se između devet i 13 eura.

Vrhunskih uredskih prostora gotovo da i nema – najviše ih je dostupno u Beogradu (3,8 posto), zatim u Zagrebu (tri posto), a u Ljubljani tek dva posto. Prinosi iz najboljih prostora u tim gradovima gotovo su identični i kreću se od 7,5 do 7,75 posto. S obzirom na stalnu potražnju za uredskim prostorima, trenutni građevinski projekti ukazuju na to da će se ponuda u Zagrebu povećati za nešto manje od šest posto.

Većina projekata u izgradnji koncentrirana je u središnjoj poslovnoj zoni (više od 70 posto), gdje je trenutno dostupno tek oko jedan posto uredskih prostora. Ljubljana prednjači po više pokazatelja – osim što ima najmanje raspoloživih kvadratnih metara, projekti u izgradnji ukupne površine od 95 hiljada m² znatno će povećati ponudu uredskih prostora. Ljubljana trenutno ima najmanju zalihu uredskih prostora među glavnim gradovima regije, pa će se njena ponuda u iduće dvije godine znatno proširiti.

Razvoj cestovne infrastrukture u Srbiji posljednjih godina pridonio je stabilnim prinosima na industrijske i logističke nekretnine od 2022. godine. Za razliku od Beograda i Srbije, u Hrvatskoj i Sloveniji ti su se pokazatelji kretali suprotnim smjerom – glavni prinosi su se smanjili, dok su najamnine rasle.

U oba slučaja, cijene nekretnina rasle su brže od najamnina, što je uzrokovalo pad prinosa. Za razliku od Hrvatske i Srbije, Slovenija nema značajniji udio buduće industrijske i logističke gradnje, što je u skladu s općim tempom građevinskih aktivnosti na tom tržištu.

Kakva je perspektiva

Različiti trendovi u građevinskom sektoru zemalja Adria regije ne nude jedinstvenu sliku regionalnog razvoja. Neke zemlje, poput Srbije, imale su izrazito aktivnu, gotovo rekordnu 2024., što otežava postizanje boljih rezultata u 2025.

Bloomberg Adria

Na temelju izdanih građevinskih dozvola, u Sloveniji se u sljedećem razdoblju očekuje povećana građevinska aktivnost, jer je godišnja stopa rasta dozvola u prvom tromjesečju iznosila 16 posto. Iako je proizvodnja u prvom tromjesečju još uvijek niža u usporedbi s prošlom godinom, očekuje se da će se trenutna negativna stopa rasta od 7,3 posto uskoro preokrenuti u pozitivnu.

Sjeverna Makedonija suočava se s usporavanjem rasta građevinskog sektora, jer se broj izdanih građevinskih dozvola unatoč solidnim rezultatima u prvom tromjesečju smanjio za 4,3 posto na godišnjoj razini.

Gledajući ukupnu građevinsku aktivnost u regiji, opći zamah najviše potiču Hrvatska i, u manjoj mjeri, BiH. Hrvatska se ujedno priprema za provedbu svojeg strateškog plana za razvoj željezničke infrastrukture, što bi trebalo povećati doprinos građevinskog sektora ukupnoj građevinskoj proizvodnji.

 

--članak dopunjen video sadržajem Bloomberg Adria TV