Cijene nekretnina u Adria regiji značajno su rasle u posljednjih pet godina podstaknute snažnom potražnjom, rastom cijena materijala i troškova rada u građevinarstvu. Najviše su poskupjele nekretnine u Bosni i Hercegovini (BiH) i to za čak 71 odsto.
U 2025. godini u odnosu na 2019, prosječna cijena nekretnina porasla je za 68 odsto u Hrvatskoj, 58 odsto u Sloveniji, 54 odsto u Sjevernoj Makedoniji i 41 odsto u Srbiji, navodi Analitički tim Bloomberg Adrije u novoj analizi o stanju u sektoru građevine, cijenama nekretnina i priuštivosti stanovanja. Cijela analiza dostupna je na ovom LINKU.
Analitičari ističu da su uprkos snažnom rastu cijena nekretnina, rasle i prosječne neto plate u regiji.
Čitaj više
Porezi i lokacija diktiraju tržište nekretnina u 2026. godini
Luksuzne nekretnine u Hrvatskoj i dalje drže cijenu. Gdje uložiti u 2026. godini u premium segmentu, ali i općenito? Pripremite se na iznenađenja!
01.02.2026
Nekretnine u Sarajevu dosegle plafon: Zašto pad cijene nije izgledan, ali ni novi boom
Tržište nekretnina u Sarajevu i BiH pokazuje znakove smirivanja nakon godina rasta.
05.02.2026
Zašto je osiguranje nekretnina u BiH i dalje izuzetak, a ne pravilo
Tržišni podaci ukazuju na rast premije, ali i na dubok jaz između formalno zaključenih polisa i stvarnog obima pokrića.
20.01.2026
Šta je penthouse? Kako se prodaju i koliko koštaju u BiH
Često se stvara zabuna između stanova na posljednjem spratu i pravih penthousea.
12.12.2025
"Plate rastu jer su tržišta rada u regionu praktično iscrpljena, uz veoma mali broj kvalifikovanih nezaposlenih radnika koji mogu popuniti otvorena radna mjesta. Poslodavci su stoga primorani da povećavaju zarade (često i iznad rasta produktivnosti) kako bi zadovoljili potražnju", navode analitičari.
Stope nezaposlenosti su na istorijskim minimumima širom Adria regiona i u prosjeku su niže za 5,3 procentna poena u odnosu na kraj 2019. godine.
Trenutne stope nezaposlenosti najmanje su u Hrvatskoj i Sloveniji (po 4,2 odsto), Srbiji (8,2 odsto), Bosni i Hercegovini (11,1odsto) i Sjevernoj Makedoniji (11,5 odsto).
Rast zaposlenosti je takođe snažniji nego u ranijim periodima. Kao rezultat toga, Slovenija i Hrvatska sve više zavise od uvoza radne snage iz trećih zemalja.
Istovremeno, Bosna i Hercegovina, Srbija i Sjeverna Makedonija bilježe rastući priliv stranih radnika, jer su ova tržišta rada pogođena strukturnom nezaposlenošću uzrokovanom neusklađenošću između vještina tražilaca posla i potreba poslodavaca.
Pristupačnost stanovanja nepromijenjena u BiH
"Upoređivanjem prosječne cijene nekretnina (kako novogradnje tako i postojećih stanova) sa prosječnim neto platama dolazi se do zaključka da je pristupačnost stanovanja poboljšana u Sjevernoj Makedoniji, Hrvatskoj i Srbiji, ostala nepromijenjena u Bosni i Hercegovini, a pogoršana u Sloveniji", naglašavaju analitičari.
Strukturni faktori i dalje podržavaju potražnju, uključujući snažnu sklonost ka vlasništvu nad nekretninama (oko 80 odsto u poređenju sa 68 odsto u EU27), visok udio kupovina za gotovinu i 110 milijardi evra depozita domaćinstava koji bi se u sve većoj mjeri mogli prelijevati u nekretnine.
"Gledajući unaprijed prema 2026. godini, očekuje se da će prosječne cijene nekretnina u regionu porasti za dodatnih 10 odsto, uz nastavak dvocifrenog rasta u Sjevernoj Makedoniji, Bosni i Hercegovini i Hrvatskoj, umjereniji rast u Srbiji, te postepeno približavanje dinamike cijena u Sloveniji stopama na nivou inflacije", poručuju analitičari.
Naravno, ovo se odnosi na prosjek na nivou ekonomije, te će uvijek postojati pojedinci čije su plate rasle sporije ili kojima kupovina nekretnine i dalje ostaje nedostižna.
Građevinarstvo jedan od stubova ekonomije
Građevinarstvo ostaje jedan od ključnih stubova ekonomija Adria regiona, čineći u prosjeku 5,5 odsto BDP-a, pri čemu prednjači Hrvatska sa 6,7 odsto u 2025. godini, potpomognuta fondovima EU, obnovom nakon zemljotresa i snažnim infrastrukturnim ulaganjima.
Posljednjih godina sektor je ojačao svoj makroekonomski značaj i produktivnost, pri čemu je prosječna dodata vrijednost po građevinskom radniku porasla na 32.000 evra u 2024. godini, što je 9.000 evra više nego 2019, čime je regionalna produktivnost dostigla 52 odsto prosjeka u Evropskoj uniji.
"Građevinska aktivnost ostaje otporna, podstaknuta infrastrukturnim projektima, razvojem logistike i maloprodaje, obnovom i snažnom potražnjom za stambenim nekretninama, uprkos privremenom slabljenju u Srbiji tokom prvog do trećeg kvartala 2025. i usporavanju u Bosni i Hercegovini u drugom i trećem kvartalu 2025", ističu analitičari.
Ukupna vrijednost izvedenih građevinskih radova porasla je za 10,6 odsto na godišnjem nivou, pri čemu je vrijednost radova na zgradama povećana za 13,3, a na ostalim građevinama za 8,8 odsto.
"S druge strane, budući rast građevinarstva može se procjenjivati kroz broj novoizdatih građevinskih dozvola. Najpozitivniji trendovi bilježe se u Sjevernoj Makedoniji, gdje stope rasta dozvola dostižu visoke dvocifrene vrijednosti, što dodatno podržava povećanje ponude nekretnina, kao i snažniji multiplikativni efekat na BDP. U prvih jedanaest mjeseci jedina zemlja koja bilježi pad broja izdatih dozvola je Srbija".
Projekcije: Cijene nekretnina će rasti i u 2026. godini
Što se tiče 2026. godine, očekuje se da će cijene nekretnina nastaviti rasti, ali po nešto sporijim stopama nego prethodnih godina. Potražnja je i dalje prisutna, a broj stanova koji se grade i dalje je manji nego tokom rekordnog perioda 2007–2008. Nastavlja se rast realnih plata, povećanje zaposlenosti, poboljšanje profitabilnosti kompanija i, u konačnici, brži ekonomski rast nego u zapadnoj Evropi.
Dodatno, udio sive ekonomije i dalje je primjetan u regionu, što podržava gotovinske kupovine nekretnina. Na primjer, u Hrvatskoj se oko 55 odsto nekretnina kupuje gotovinom, dok je u Srbiji taj udio čak 75 odsto. Takođe je važno ne zanemariti rastuću štednju domaćinstava u regionu, koja bi se u budućnosti mogla koristiti za kupovinu druge ili treće nekretnine.
Trenutno građani Adria regiona drže oko 110 milijardi evra na bankovnim računima, uglavnom na transakcionim računima, odnosno depozitima po viđenju.
"Finansijska (ne)pismenost takođe igra ulogu u investicionim odlukama, zbog čega većina građana sa viškom sredstava i dalje radije ulaže u dodatne nekretnine nego da diverzifikuje portfelj i investira na tržištima kapitala kroz dionice, državne obveznice ili druge klase imovine", navode analitičari.
Kada je riječ o kamatnim stopama, stambeni sektor je veoma osjetljiv na njihove promjene, što direktno utiče na pristupačnost stanovanja. Nakon snažne ekspanzivne monetarne politike u posljednjoj deceniji i poboljšanih ekonomskih uslova, troškovi stambenih kredita značajno su smanjeni.
Kamatne stope na stambene kredite pale su u svim zemljama regiona između 2015. i 2025. godine, osim u Sloveniji.
Slovenija je već 2015. imala relativno niske stope, budući da je članica eurozone i da je ranije ostvarila snažniju konvergenciju sa EU. U decembru 2025. godine prosječne kamatne stope na stambene kredite u Sloveniji blago su više i iznose 2,9 odsto, u poređenju sa 2,6 odsto iz 2015. godine.
Ostale zemlje zabilježile su veći pad kamatnih stopa. Hrvatska je imala najznačajnije smanjenje (usljed uvođenja eura), sa 5,6 na 3 odsto. U Sjevernoj Makedoniji stope su pale sa 4,8 na 3,7 odsto, u Srbiji sa 5,5 na 4,8 odsto, a u Bosni i Hercegovini sa 5,3 na 3,85 odsto.
Zaključno, iz navedenih razloga analitičari očekuju da će prosječne cijene nekretnina u regionu porasti za dodatnih 10 odsto u 2026. godini, posebno u Sjevernoj Makedoniji, Bosni i Hercegovini i Hrvatskoj, gdje postoji snažna potražnja za ovim oblikom štednje i ulaganja te se očekuje nastavak dvocifrenih stopa rasta.
U Srbiji, s obzirom na nešto sporiji tempo ekonomskog rasta, očekuje se umjereniji rast cijena nekretnina, dok se u Sloveniji, zbog sporijeg rasta i slabijeg povećanja prosječnih plata u odnosu na ostatak regiona, očekuje usporavanje rasta cijena prema stopama na nivou inflacije (2-3 odsto).
