Nekretnine u Sarajevu dosegle plafon: Zašto pad cijene nije izgledan, ali ni novi boom

Nakon godina snažnog rasta, tržište nekretnina u Sarajevu i ostatku Bosne i Hercegovine pokazuje znakove smirivanja. Cijene su u posljednjim mjesecima ostale uglavnom stabilne, a stručnjaci upozoravaju da u narednom periodu ne treba očekivati ni nagle skokove ni pad vrijednosti nekretnina.

Faris Hadžiibrahimović, direktor i vlasnik kompanije NN Nekretnine, u razgovoru za Bloomberg Adriju kaže da se na tržištu nekretnina u Sarajevu, ali i širom države u posljednjih od šest do 12 mjeseci bilježi stagnacija cijena, uz razlike u zavisnosti od dijela zemlje.

"Bitno je napomenuti da se prodajne cijene mijenjaju u sezoni i van same sezone, ali to je svega dva-tri posto iz razloga što je potražnja u zimskom periodu manja te ima manje dijaspore koja dobrim dijelom utječe na potražnju. Možemo biti sigurni da nam se neće ponoviti 2023. i 2024. godina, kada smo imali rast cijena i do 20 posto godišnje", navodi Hadžiibrahimović.

Dodaje kako će u periodu koji nas čeka cijene rasti onoliko kolika bude prosječna stopa same inflacije.

Sličnu procjenu iznosi i Haris Kadić, agent za nekretnine i vlasnik agencije Stanpromet Sarajevo, koji smatra da tržište ulazi u stabilniju fazu.

Prema njegovim procjenama, ove godine se može očekivati isključivo prirodni rast cijena nekretnina, koji zavisi od niza faktora: položaja države, političke situacije, globalnih ekonomskih kretanja, završetka velikih infrastrukturnih projekata u BiH, kao i kretanja bankarskih depozita, kamatnih stopa i dostupnosti hipotekarnih kredita za kupovinu stanova.

"Neće biti nikakvog naglog skoka vrijednosti cijena nekretnina, osim ovog isključivo prirodnog. Ono što je tržište postiglo -  postiglo je. Neće više biti kao što je bilo u prethodne dvije-tri godine, da godišnje cijena raste po 20-30 posto. To se više neće dešavati", kaže Kadić za Bloomberg Adriju.

Zašto pad cijena nije izgledan

Kadić naglašava da pad cijena nekretnina trenutno nije realan scenarij, prije svega zbog stabilne i i dalje visoke potražnje, naročito u Sarajevu i većim urbanim centrima.

Ograničena ponuda novogradnje, sporija realizacija većih stambenih projekata i rast troškova izgradnje ostavljaju malo prostora za značajnije korekcije cijena naniže.

Bloomberg Adria

Dodatnu podršku tržištu pružaju povoljne kamatne stope i relativno dostupni hipotekarni krediti, koji omogućavaju kontinuitet kupovine, posebno među mladim porodicama i kupcima prve nekretnine. Ipak, kupci su danas znatno oprezniji i racionalniji nego u periodu najbržeg rasta cijena.

Koliko je danas potrebno za kupovinu stana?

U poređenju s ranijim godinama, cijene stambenih nekretnina u Sarajevu do 2025. godine znatno su porasle. Prosječna cijena kvadrata dosegla je oko 4.300 KM, čime se ukupna vrijednost stana od 50 kvadratnih metara približila iznosu od 215.000 KM. Riječ je o više nego dvostrukom rastu u odnosu na nivoe zabilježene prije nekoliko godina.

Najizraženiji cjenovni pritisak zabilježen je u posljednjih pet godina, periodu obilježenom visokom inflacijom, rastom troškova gradnje i snažnom potražnjom. Stan koji se prije pet godina mogao kupiti za nešto više od 100.000 KM, tokom 2024. godine vrijedio je oko 175.000 KM, dok su cijene u 2025. dodatno stabilizirane na višem nivou.

Kad pogledamo, u trećem tromjesečju 2025. godine broj prodatih novih stanova bio je za 1,0 posto manji u odnosu na prosjek 2024. godine, ali za 2,2 posto veći u odnosu na isto tromjesečje 2024. godine. Korisna površina prodatih stanova porasla je za 10,7 posto u odnosu na prosjek 2024. godine i za 7,8 posto u odnosu na treće tromjesečje 2024.

Prosječna cijena novih stanova u trećem tromjesečju 2025. bila je 15,4 posto viša u odnosu na prosjek 2024. i 14,1 posto viša u odnosu na isto tromjesečje prethodne godine.

Takav rast cijena promijenio je strukturu kupaca na tržištu.

Sve veći broj transakcija oslanja se na hipotekarne kredite, dok se dio potražnje i dalje vezuje za kupce iz dijaspore i investitore koji nekretnine posmatraju kao dugoročno sigurno utočište kapitala.

 

Visoke cijene, ali nisko osiguranje imovine

I dok je cijena nekretnina uvijek fokus, osiguranje imovine i dalje ostaje izuzetak. Iako interes za osiguranje nepokretne imovine u BiH postepeno jača, stvarni nivo osiguranosti domaćinstava ostaje nizak u odnosu na rizike kojima su građani izloženi.

Kako je ranije za Bloomberg Adriju izjavio Eldar Dudo, direktor UNIQA osiguranja d.d. Sarajevo, na domaćem tržištu ne postoje precizni i javno dostupni podaci koji bi omogućili jasno izdvajanje osiguranja domaćinstava iz ukupnog segmenta osiguranja imovine. Umjesto toga, prate se agregirani podaci osiguranja od požara i prirodnih sila, koji uključuju i domaćinstva i poslovne subjekte.

Ipak, trend rasta je vidljiv. Ovaj segment godinama učestvuje s oko četiri posto u ukupnoj premiji osiguranja u BiH, dok je ukupna premija porasla s oko 33 miliona KM u 2021. na gotovo 47 miliona KM u 2024. godini. To ukazuje na postepeno jačanje svijesti o zaštiti imovine, iako osiguranje i dalje ne prati rast vrijednosti nekretnina.