Cijene nekretnina u Sarajevu nastavile su rasti i tokom ove godine, iako znatno umjerenijim tempom nego u periodu između 2020. i 2023. godine. Visoka inflacija, snažna potražnja i rast troškova gradnje i dalje su ključni faktori koji održavaju uzlazni trend na tržištu, a prognoze pokazuju da bi se blagi rast cijena mogao nastaviti i u narednom periodu.
Prema podacima Agencije za statistiku Bosne i Hercegovine, prosječna cijena prodatih novih stanova u prvom kvartalu 2026. godine iznosila je 3.701 KM po metru kvadratnom, što je za 20,4 posto više nego u istom periodu prošle godine. Bosna i Hercegovina istovremeno bilježi najsnažniji rast cijena nekretnina u regiji – od 2019. do 2025. godine cijene su porasle za čak 70 posto, pokazuje analiza analitičkog tima Bloomberg Adrije.
Podaci s tržišta pokazuju da su se cijene kvadrata u Sarajevu u 2025. godini kretale od oko 2.400 KM za starogradnju do 6.800 KM za novogradnju.
Haris Dervišbegović, agent za nekretnine iz agencije Prostor, za Bloomberg Adriju kaže da se trenutno prosječne cijene kvadrata u Sarajevu kreću od 3.500 KM za starogradnju do više od 8.000 KM za novogradnju.
''Prosječne cijene su vrlo širok pojam jer je svako sarajevsko naselje zasebno malo tržište. Sarajevo je glavni grad i mjesto s najvećom koncentracijom kapitala u državi, zbog čega je potražnja za nekretninama konstantno veća nego u drugim gradovima koji predstavljaju regionalne centre'', ističe Dervišbegović.
Prema njegovim riječima, cijene su i dalje u blagom porastu, ali rast više nije tako izražen kao u periodu od 2020. do 2023. godine. Tome doprinose i dalje povoljni izvori finansiranja, visoka stopa inflacije te činjenica da potražnja i dalje nadmašuje ponudu.
''Svi segmenti tržišta bilježe rast cijena. Poskupljenje novogradnje automatski utiče i na rast cijena starogradnje. Tržište luksuznih stanova u Sarajevu i dalje je vrlo malo i trenutno imamo svega nekoliko projekata koje možemo svrstati u kategoriju luksuznih nekretnina. Riječ je uglavnom o novogradnji koja je u najvećem dijelu rasprodata još tokom izgradnje'', naglašava Dervišbegović.
Depositphotos
Berin Alagić, osnivač i managing partner Capital Deal Advisory (CDA), za Bloomberg Adria TV navodi da je rast cijena rezultat više međusobno povezanih faktora – od veće potražnje od ponude, preko ulaganja u nekretnine kao zaštitu od inflacije, do nedostatka radne snage i poskupljenja građevinskog materijala, što se direktno odražava na cijene novogradnje.
Na tržištu se i dalje najbrže prodaju manji stanovi na atraktivnim lokacijama, dok je primjetno usporavanje prodaje većih stanova, posebno u starijim zgradama i objektima bez lifta.
Tramvajska pruga pokreće novi investicijski ciklus
Kada je riječ o najpoželjnijim lokacijama, prednost i dalje imaju naselja uz tramvajsku prugu. Međutim, završetak velikih saobraćajnih infrastrukturnih projekata mogao bi otvoriti prostor za snažniji rast cijena i u drugim dijelovima grada.
''Očekujemo značajan rast vrijednosti nekretnina, posebno u Hrasnici i Sokolović Koloniji, nakon što tramvajska pruga postane operativna. Važno je nastaviti ulaganja u infrastrukturu – vodovod, kanalizaciju, električnu energiju, plin i pristupne ceste – kako bi se investitori i kupci lakše usmjerili i na druge lokacije u Sarajevu. Takvih lokacija još uvijek ima i one će u budućnosti biti jedan od oslonaca razvoja grada'', pojašnjava Dervišbegović.
Facebook
Dervišbegović dodaje da je posebno ohrabrujuće to što je trenutno u izgradnji vjerovatno najveći broj stambenih projekata u posljednjih deset godina.
''Tek nakon završetka tih projekata vidjet ćemo hoće li se odnos ponude i potražnje početi uravnoteživati. Ono što je već sada primjetno jeste da kupci novogradnje prvi put nakon više godina imaju mogućnost izbora između većeg broja projekata. Većina stanova u novogradnji i dalje se proda tokom same izgradnje, posebno ako projekat nudi kvalitetan model otplate, podršku banaka u finansiranju kupaca i atraktivnu lokaciju'', kaže Dervišbegović.
Prema iskustvu agencije Prostor, oko 60 posto kupaca nekretnine i dalje kupuje vlastitim sredstvima. Ipak, nije rijedak slučaj da kupci raspolažu samo dijelom potrebnog novca te ostatak finansiraju putem stambenih kredita. Zbog ograničenih budžeta dio kupaca primoran je da bira manje stanove ili lokacije na periferiji grada.
''Kupcima bismo preporučili da prije donošenja konačne odluke pažljivo razmotre sve prednosti i nedostatke koje određena lokacija nosi sa sobom'', dodaje on.
Analiza Bloomberg Adrije pokazuje da su kamatne stope na stambene kredite u BiH značajno smanjene tokom posljednje decenije – sa 5,3 posto u 2015. na 3,85 posto u 2025. godini. Upravo je to doprinijelo većoj dostupnosti finansiranja kupovine stanova.
''Poređenjem prosječnih cijena nekretnina, kako novogradnje tako i postojećih stanova, s prosječnim neto platama dolazi se do zaključka da je pristupačnost stanovanja poboljšana u Sjevernoj Makedoniji, Hrvatskoj i Srbiji, ostala nepromijenjena u Bosni i Hercegovini, dok je pogoršana u Sloveniji'', navode analitičari.
To praktično znači da je za kupovinu jednog kvadratnog metra stana u BiH u prosjeku potrebno izdvojiti gotovo dvije prosječne neto plate.
''Naravno, riječ je o prosjeku na nivou ekonomije. Uvijek će postojati građani čiji su prihodi rasli sporije ili kojima kupovina nekretnine i dalje ostaje nedostižna'', upozoravaju analitičari.
Alagić smatra da će pitanje priuštivosti stanovanja za prosječne porodice sve više zahtijevati uključivanje države kroz različite mjere podrške.
''Imate veliki broj investitora koji u svakom projektu kupuju po jedan stan kao investiciju, što ne pomaže prosječnoj porodici da dođe do vlastitog doma. To će se u određenom trenutku morati rješavati kroz subvencije, jer tržište neće samo od sebe zaustaviti rast cijena'', naglašava on.
Dijaspora i dalje predstavlja jedan od važnijih faktora na domaćem tržištu nekretnina, posebno kada je riječ o novogradnji.
''Često se dešava da pripadnici dijaspore prodaju starije stanove koje su naslijedili, a zatim taj novac ulažu u kupovinu novih stanova'', kaže Dervišbegović.
Analitičari očekuju da će cijene nekretnina u BiH nastaviti rasti i tokom 2026. godine te da će zemlja, zajedno s Hrvatskom i Sjevernom Makedonijom, zadržati dvocifrene stope rasta. Slično mišljenje dijeli i Dervišbegović, koji procjenjuje da će rast cijena biti umjeren i uglavnom pratiti stopu inflacije.
''Veći pad cijena ne očekujemo jer je potražnja i dalje stabilna'', zaključuje Dervišbegović.
.webp){kind=icon}
