Može li povrat PDV-a na prvu nekretninu izazvati novi rast cijena

Povrat PDV-a pri kupovini prve nekretnine u novogradnji mogao bi donijeti značajno finansijsko rasterećenje i povećati broj onih koji mogu ući na tržište nekretnina. Ipak, stručnjaci upozoravaju da bi, bez istovremenog povećanja ponude, dio koristi ove mjere mogao završiti u rastu cijena kvadrata. Ključno pitanje za tržište biće koliko brzo građevinski sektor može odgovoriti novom potražnjom.

Tržište nekretnina ima vlastitu dinamiku, ako broj kupaca poraste brže nego broj dostupnih stanova, postoji mogućnost da dio finansijske koristi za građane bude ugrađen u nove cijene nekretnina.

Upravo odnos ponude i potražnje bit će ključan za to kakav će stvarni efekat ova mjera imati na tržište.

Tarik Musabegović vlasnik Agencije MY Space, smatra da je povrat PDV-a značajna olakšica za kupce, ali upozorava da sama mjera neće dugoročno riješiti problem dostupnosti stanova ukoliko ne bude praćena većom stambenom izgradnjom.

"Za mnoge mlade porodice povrat PDV-a može predstavljati značajno finansijsko rasterećenje za kupovinu prve nekretnine. Međutim, tržište nekretnina funkcioniše po zakonu ponude i potražnje. Ukoliko povećamo broj kupaca koji mogu sebi priuštiti stan, a ne povećamo broj stanova koji se grade, postoji potencijalni rizik da dio koristi završi u rastu cijena, odnosno da tržište vrlo brzo apsorbuje ovu olakšicu", kaže Musabegović.

Prema njegovim riječima, uz finansijsku podršku kupcima potrebno je raditi i na povećanju ponude kroz ubrzavanje procedura za novu gradnju.

Potrebno je poboljšati i pojednostaviti administrativne procedure, ubrzati izdavanje urbanističkih saglasnosti, građevinskih dozvola i drugih procesa koji usporavaju izgradnju. "Kada bi se taj proces ubrzao, gradilo bi se više stanova, povećala bi se ponuda i tržište bi bilo stabilnije", ističe on.

Dodaje da bi upravo veća ponuda bila najbolji način da efekat povrata PDV-a ostane kod građana.

"Povrat PDV-a je dobar, odličan prvi korak, ali njegov puni efekat može biti ostvaren tek ukoliko ga prate mjere koje podstiču veću stambenu izgradnju. Samo povećanjem ponude možemo dugoročno zadržati cijene pod kontrolom i omogućiti da najveću korist zaista imaju građani, a ne da tržište pojede kompletnu ovu olakšicu", navodi Musabegović.

Kako sve ovo može utjecati na cijene

Cijene nekretnina posljednjih godina bilježe kontinuiran rast, što je promijenilo sliku tržišta stanovanja i dodatno otežalo kupovinu prvog stana, posebno mlađim generacijama.

Rast troškova gradnje, ograničena ponuda, veća potražnja i promjene u navikama kupaca uticali su na povećanje vrijednosti kvadrata.

Za mnoge mlade ljude rješavanje stambenog pitanja postalo je znatno složeniji finansijski izazov, jer su cijene nekretnina često rasle brže od prihoda, povećavajući potrebu za dodatnim mjerama podrške pri kupovini prve nekretnine.

Na pitanje može li povrat PDV-a izazvati novi rast cijena nekretnina, Musabegović kaže da taj rizik postoji, ali ne očekuje da će sama mjera dovesti do naglog skoka cijena.

"Svaka mjera koja povećava kupovnu moć građana povećava i potražnju. Ukoliko istovremeno ne povećamo broj stanova na tržištu, logično je očekivati određeni pritisak na rast cijena", kaže on.

Ipak, cijene nekretnina, kako dodaje, zavise od više faktora, od troškova gradnje, cijene zemljišta, dostupnosti projekata i ukupne tržišne situacije.

"Povrat PDV-a jeste jedna vrsta podsticaja, ali njegov stvarni efekat zavisit će od toga koliko će tržište brzo odgovoriti povećanjem ponude. Građani će se možda više odlučivati za kupovinu, a i oni koji su ranije razmišljali o starogradnji mogli bi se okrenuti novogradnji", smatra Musabegović.

On očekuje da će cijene nekretnina i dalje rasti, jer tržište još nije dostiglo svoj vrhunac.

"Cijene će još rasti, a glavni razlog diktiraju ponuda i potražnja. Ovu mjeru treba posmatrati samo kao početak jedne šire stambene politike, a ne kao njeno konačno rješenje", zaključuje Musabegović.

 

 

Također, Faris Hadžiibrahimović, direktor NN Nekretnine, smatra da povrat PDV-a predstavlja veoma pozitivnu mjeru za građane koji prvi put kupuju stan, ali ne očekuje da će sam zakon automatski izazvati rast cijena.

"Ova mjera će prije svega olakšati kupovinu mladim ljudima i porodicama koje prvi put rješavaju stambeno pitanje, što će se vjerovatno odraziti na povećanu potražnju za stanovima u novogradnji", kaže Hadžiibrahimović.

Prema njegovim riječima, cijene će i dalje određivati osnovni tržišni faktori.

"Cijene će i dalje najviše zavisiti od ponude i potražnje, troškova gradnje i dostupnosti kvalitetnih projekata. Međutim, u gradovima poput Sarajeva, gdje je ponuda ograničena, moguće je očekivati određeni pritisak na rast cijena u najtraženijim lokacijama", navodi on.

Hadžiibrahimović smatra da bi nova mjera mogla promijeniti strukturu kupaca i povećati broj ljudi koji kupuju stan kako bi riješili vlastito stambeno pitanje, a ne kao investiciju.

Nedavno smo pisali da je cijena kvadrata u Sarajevu premašila 8.000 KM. Prema podacima Agencije za statistiku BiH, prosječna cijena novih stanova u prvom kvartalu 2026. iznosila je 3.701 KM po kvadratu, što je 20,4 posto više nego godinu ranije. Istovremeno, BiH bilježi najveći rast cijena nekretnina u regiji, od 2019. do 2025. godine cijene su porasle za 70 posto, pokazuje analiza Bloomberg Adrije.

Bloomberg Adria

Ko može ostvariti povrat PDV-a za kupovinu prve nekretnine

Povrat PDV-a odnosi se na građane koji prvi put kupuju nekretninu za rješavanje vlastitog stambenog pitanja, uz ispunjavanje uslova propisanih zakonom, a koji prema važećem obračunu može iznositi do 25.000 KM.

Kupac može ostvariti pravo na povrat PDV-a za stan površine do 40 kvadratnih metara. Ako kupac pravo na povrat koristi i za članove svog domaćinstva, površina za koju može ostvariti povrat povećava se za dodatnih 15 kvadratnih metara po članu.

Članovima domaćinstva smatraju se supružnik, djeca, usvojenici, roditelji, braća i sestre, kao i djeca i usvojenici supružnika, pod uslovom da imaju isto prebivalište i žive u zajedničkom domaćinstvu.

Ako se stan kupuje zajednički, pravo na povrat može ostvariti samo jedan od kupaca, dok ostali mogu biti uključeni kao članovi domaćinstva ako ispunjavaju propisane uslove.

Također, važno za napomenuti, ukoliko je stan veći, to ne znači gubitak prava na povrat PDV-a.

Mjera je usmjerena na rasterećenje kupaca prve nekretnine, posebno mladih porodica, ali njen širi efekat na tržište zavisit će od toga hoće li rast potražnje pratiti i povećanje broja novih stanova.