Ljeto vraća dijasporu na tržište nekretnina, ali više nisu spremni platiti svaku cijenu

Ljetni mjeseci tradicionalno donose življe tržište nekretnina u Bosni i Hercegovini. Dolazak dijaspore povećava broj obilazaka stanova i zaključenih kupoprodaja, ali ovog ljeta tržište pokazuje i novu karakteristiku – kupci iz inozemstva više nisu spremni prihvatiti svaku traženu cijenu.

Dijaspora i dalje predstavlja jedan od važnijih faktora na domaćem tržištu nekretnina, posebno kada je riječ o novogradnji.

''Često se dešava da pripadnici dijaspore prodaju starije stanove koje su naslijedili, a zatim taj novac ulažu u kupovinu novih stanova'', kazao je ranije za Bloomberg Adriju Haris Dervišbegović, agent za nekretnine iz agencije Prostor.

Iz agencije za nekretnine Bauland ističu da tokom ljeta kupci iz dijaspore čine oko trećine ukupne klijentele.

"Tokom ljetnih mjeseci primjećujemo povećan interes kupaca iz dijaspore za kupovinu nekretnina. Veliki broj naših građana tada boravi u BiH, što im omogućava da obiđu nekretnine i donesu odluku o kupovini. Tokom ljetnog perioda kupci iz dijaspore čine približno 30 posto ukupnih kupaca, što predstavlja značajan udio i pozitivno utiče na obim prometa na tržištu", navode iz Baulanda za Bloomberg Adriju.

S druge strane, u agenciji City Nekretnine kažu da je kod njih udio dijaspore znatno manji.

"Imamo povećanje potražnje za kupovinom stanova tokom ljetnih mjeseci, ali ne isključivo dijaspore nego i naših rezidenata. Dijaspora čini možda deset posto naše klijentele", kaže za Bloomberg Adriju Mirza Ferhatbegović, direktor agencije City Nekretnina.

Dodaje da se posljednjih godina pojavljuje i novi trend.

"Građani iz dijaspore sve češće prodaju nekretnine koje su kupili ranije i tako ostvaruju značajniju dobit", ističe.

Iako su tražene cijene i dalje visoke, sagovornici ističu da kupci pažljivije procjenjuju vrijednost nekretnina. Iz Baulanda naglašavaju da oglašene cijene često nisu i cijene po kojima se poslovi zaključuju.

Bloomberg

"Na tržištu se često mogu pronaći nekretnine ponuđene po previsokim cijenama, ali takve oglašene cijene nisu mjerilo stvarnih tržišnih vrijednosti niti cijena po kojima se nekretnine na kraju prodaju. Ako je cijena realno postavljena u skladu sa stanjem na tržištu, interesovanje kupaca ne izostaje i takve nekretnine se prodaju u razumnom roku", pojašnjava.

Kako ističu, upravo zbog toga vlasnicima savjetuju da cijene prilagode tržišnim okolnostima.

"Kupci iz dijaspore danas su znatno informiraniji nego ranije. Prate tržište, upoređuju ponude i sve manje su spremni platiti cijenu koja nije realno opravdana", dodaje.

Ferhatbegović, međutim, smatra da kod kvalitetnih stanova nema prostora za veće korekcije.

"Kada je riječ o stanovima, u posljednje vrijeme sve su manje korekcije cijena. Nedavno smo oglasili pet stanova u novogradnji, a za četiri smo ugovorili prodaju po punoj traženoj cijeni u roku od samo 24 sata", dodaje.

Prema njegovim riječima, popusti se ipak češće pojavljuju kod starijih stanova, dok su najveće korekcije prisutne kod kuća i građevinskog zemljišta.

Novogradnja ostaje prvi izbor

Bez obzira na rast cijena, novogradnja ostaje najtraženiji segment među kupcima iz dijaspore, uglavnom zbog praktične prirode.

"Najveće interesovanje dijaspore usmjereno je prema stanovima u novogradnji. Većina njih ne boravi stalno u BiH, a novogradnja podrazumijeva znatno manje brige oko održavanja i dodatnih ulaganja. Starije nekretnine često zahtijevaju renoviranje i kontinuirano praćenje radova, zbog čega veliki broj kupaca bira useljive stanove u novim objektima", ističu iz Baulanda.

Dodaju da raste i interes za porodične kuće na atraktivnim i dobro povezanim lokacijama.

Ferhatbegović potvrđuje da dijaspora uglavnom traži stanove u većim urbanim centrima.

"Građani iz dijaspore većinom kupuju stanove u većim gradskim centrima, u našem slučaju u Sarajevu. Dio stanova služi za ličnu upotrebu i veći dio godine ostaje prazan, dok se dio kupuje kao investicija za dugoročni najam", dodaje

Depositphotos

Prema njegovim riječima, uz najuži centar Sarajeva najveća potražnja usmjerena je prema Grbavici, Dolac Malti i Dobrinji.

Iako je tržište usporilo u odnosu na rekordne godine, iskustva agencija pokazuju da kvalitetne nekretnine na dobrim lokacijama i dalje brzo pronalaze kupce. Razlika je u tome što današnja dijaspora, uprkos većoj kupovnoj moći, sve rjeđe pristaje platiti cijenu koja ne odgovara stvarnoj vrijednosti nekretnine.

Manji promet nekretnina u FBiH

Nakon višegodišnjeg snažnog rasta, tržište nekretnina u Federaciji BiH pokazuje prve ozbiljnije znakove usporavanja. U prvom polugodištu broj kupoprodajnih ugovora smanjen je za osam posto, a ukupna vrijednost realiziranih transakcija pala je za 18 posto, na 810,5 miliona KM. Istovremeno, cijene stanova nisu pratile pad aktivnosti i zadržale su se na prošlogodišnjem nivou od oko 3.100 KM po kvadratnom metru. 

Prema polugodišnjem izvještaju Federalne uprave za geodetske i imovinsko-pravne poslove, u prvih šest mjeseci ove godine realizirano je 10.170 kupoprodajnih ugovora. Analiza je obuhvatila ugovore pristigle do 15. jula, zbog čega iz Uprave napominju da će konačna slika tržišta za 2026. biti poznata tek nakon obrade svih kupoprodajnih ugovora. 

Iako je promet oslabio, cijene stanova ostale su stabilne. Prosječna cijena kvadratnog metra u Federaciji BiH iznosi oko 3.100 KM, koliko je iznosila i u istom periodu prošle godine. Na sličnom nivou zadržale su se i cijene građevinskog zemljišta, dok su kuće u prosjeku poskupjele za 5,7 posto u odnosu na prvo polugodište 2025. godine.  

Posebno je zanimljivo da je upravo segment stanova zabilježio najveći pad aktivnosti.

U prvih šest mjeseci prometovano je čak 30 posto manje stanova nego godinu ranije. Najveći broj kupoprodaja zabilježen je u Centru Sarajeva, Tuzli, Novom Sarajevu, Mostaru i Zenici, što potvrđuje da upravo ovi gradovi i dalje predstavljaju najaktivnija stambena tržišta u Federaciji.  

Sarajevo i dalje uvjerljivo prednjači kada je riječ o cijenama. Najvišu prosječnu cijenu kvadratnog metra ostvaruje općina Centar Sarajevo, gdje ona iznosi oko 5.000 KM. Slijede Stari Grad sa 4.890 KM i Novo Sarajevo sa 4.850 KM po kvadratnom metru, dok je u Novom Gradu prosjek 4.160 KM.

U drugim većim gradovima cijene su znatno niže, u Tuzli prosjek iznosi 3.090 KM, u Zenici 3.000 KM, a u Mostaru 2.900 KM po kvadratnom metru.  

Istovremeno, rast cijena nije ravnomjerno raspoređen. Izvještaj pokazuje da je najizraženiji rast prosječnih cijena stanova zabilježen u Centru Sarajeva, gdje su cijene više za 23 posto nego godinu ranije. U Novom Gradu rast iznosi 22 posto, u Starom Gradu 18 posto, a u Novom Sarajevu 15 posto. S druge strane, u Vogošći, Zenici i Mostaru trend rasta je usporio, dok su cijene u Tuzli ostale na prošlogodišnjem nivou.  

Cijene kvadrata u Sarajevu iznad 8.000 KM

Kako je Dervišbegović ranije rekao, trenutno se prosječne cijene kvadrata u Sarajevu kreću od 3.500 KM za starogradnju do više od 8.000 KM za novogradnju.

''Prosječne cijene su vrlo širok pojam, jer je svako sarajevsko naselje zasebno malo tržište. Sarajevo je glavni grad i mjesto s najvećom koncentracijom kapitala u državi, zbog čega je potražnja za nekretninama konstantno veća nego u drugim gradovima koji predstavljaju regionalne centre'', istaknuo je Dervišbegović.

Prema njegovim riječima, cijene su i dalje u blagom porastu, ali rast više nije tako izražen kao u periodu od 2020. do 2023. godine. Tome doprinose i dalje povoljni izvori finansiranja, visoka stopa inflacije te činjenica da potražnja i dalje nadmašuje ponudu.

Analitičari Bloomberg Adrije očekuju da će cijene nekretnina u BiH nastaviti rasti i tokom 2026. godine te da će zemlja, zajedno s Hrvatskom i Sjevernom Makedonijom, zadržati dvocifrene stope rasta. Slično mišljenje dijeli i Dervišbegović, koji procjenjuje da će rast cijena biti umjeren i uglavnom pratiti stopu inflacije.

''Veći pad cijena ne očekujemo jer je potražnja i dalje stabilna'', zaključuje Dervišbegović.

 

--Uz pomoć Ivane Raonić--