Više ne treba posebno objašnjavati da su nekretnine, odmah nakon klasične štednje, najpopularniji oblik ulaganja građana u regiji. U Hrvatskoj se gotovo uvriježilo mišljenje da bez dva ili tri stana čovjek nije "uspio" u životu. No, rijetko se postavlja osnovno investicijsko pitanje koliko zapravo vlasnici stanova za najam zarađuju? Znaju li koliki im je stvarni prinos nakon svih troškova i koliko im od te zarade pojede inflacija?
Na prvi pogled, bruto prinos od najma može izgledati atraktivno. Prema dostupnim podacima, trenutno je najveći u Južnoafričkoj Republici i iznosi oko 11,5 posto, dok je u Kazahstanu oko 10,5 posto. Međutim, brojke dobivaju sasvim drugačije značenje kada se uključi inflacija. U Južnoafričkoj Republici ona iznosi oko 4,5 posto pa realni bruto prinos pada na sedam posto. U Kazahstanu je inflacija 10,4 posto, što znači da investitor praktički nije ostvario nikakav realni prinos. Dapače, kada se od bruto prinosa oduzmu porezi, održavanje, prazni mjeseci između najmoprimaca i ostali troškovi, investicija završava u minusu.
Slična analiza pokazuje zanimljive razlike i unutar Adria regije. Najveći prosječni realni bruto prinos od najma trenutno ostvaruju investitori u Sjevernoj Makedoniji. Glavni razlog je snažan rast cijena stanova u Skoplju, gdje se odvija najveći dio tržišnih transakcija. Cijene nekretnina ondje porasle su čak 102 posto između posljednjeg kvartala 2019. i prvog kvartala 2026. godine. Kako je kupnja stanova postajala sve skuplja, dio potražnje prelio se na tržište najma, što je podiglo najamnine i povećalo prinose vlasnicima nekretnina.
Pozitivan realni bruto prinos ostvaruju još Srbija i Slovenija. Hrvatska i Bosna i Hercegovina nalaze se na drugoj strani ljestvice. Zbog relativno niskih prinosa od najma i još uvijek povišene inflacije, investitori u prosjeku realno gube na tekućem prihodu od iznajmljivanja.
No, kao što kod ulaganja u dionice dividendni prinos nije jedini izvor zarade, tako ni kod nekretnina prinos od najma nije cijela priča. Drugi dio ukupnog prinosa čini kapitalna dobit, odnosno rast vrijednosti same nekretnine. Razlika je u tome što se ona ostvaruje tek prodajom. Dok god vlasnik zadržava stan, jedini novčani tok ostaje prihod od najma.
Upravo zato treba promatrati ukupni prinos. Cijene nekretnina u Adria regiji od 2019. godine porasle su u prosjeku 89 posto. Najveći rast zabilježile su Bosna i Hercegovina sa 111 posto te Sjeverna Makedonija sa 102 posto.
Ipak, usporedba s tržištem kapitala pokazuje da rast cijena nekretnina nije bio iznimka među različitim investicijskim klasama. U istom razdoblju američki S&P 500 porastao je 129 posto, slovenski SBITOP čak 226 posto, hrvatski CROBEX10 ostvario je rast od 128 posto, dok je makedonski MBI10 porastao 110 posto.
Naravno, riječ je o različitim investicijskim klasama s različitim profilima rizika. No, postavlja se pitanje gdje investitor ulaže više vremena i truda. S jedne strane nalaze se održavanje nekretnine, komunikacija s najmoprimcima, troškovi adaptacija i administracija. S druge strane ulaganje u dionice zahtijeva praćenje poslovanja kompanija i tržišta kapitala, ali bez operativnih obveza koje nosi fizička imovina.
Unatoč tome, percepcija da je "cigla" jedino pravo i sigurno ulaganje i dalje je duboko ukorijenjena u regiji. Razina financijske pismenosti još uvijek je relativno niska pa velik dio građana višak kapitala usmjerava upravo u dodatne nekretnine, umjesto u diverzificirani portfelj.
Takav trend vjerojatno se neće značajnije promijeniti ni u idućim godinama. Očekujemo nastavak rasta cijena nekretnina, ali umjerenijim stopama nego posljednjih nekoliko godina. Potražnja ostaje snažna, dok je nova gradnja i dalje ispod razina iz rekordnog razdoblja 2007. i 2008. godine. Istodobno, regija bilježi realni rast plaća, rekordno visoku zaposlenost, bolju profitabilnost kompanija te brži gospodarski rast nego zapadna Europa.
Dodatni poticaj tržištu daje i još uvijek značajan udio sive ekonomije, koji pogoduje kupnji nekretnina gotovinom. U Hrvatskoj je oko 55 posto nekretnina kupljeno bez kreditnog financiranja, dok taj udio u Srbiji doseže čak 75 posto.
Ne treba zanemariti ni razinu štednje kućanstava. Građani Adria regije trenutno na bankovnim računima drže oko 110 milijardi eura, pri čemu se najveći dio nalazi na transakcijskim, odnosno neoročenim računima. Taj kapital predstavlja potencijalni izvor buduće potražnje za nekretninama. Sve dok financijska pismenost ne poraste i dok ulaganje u tržište kapitala ne postane uobičajen dio osobnih financija, višak štednje i dalje će se u velikoj mjeri prelijevati u kupnju druge ili treće nekretnine, umjesto u dionice, obveznice ili druge investicijske klase.
