Agenti koji prodaju kuće po cijeni od deset milijuna dolara su najoptimističniji, pri čemu sam vrh tržišta nadmašuje širi sektor nekretnina, navodi se u globalnom izvještaju 2026 Luxury Outlook koje svake godine objavljuje Sotheby’s International Realty. Bogati sve više traže nekretnine koje mogu primiti proširene obitelji. Milenijalci i pripadnici generacije X predvode ovu promjenu, dok traže domove koji odgovaraju i maloj djeci i roditeljima koji stare. Trend višegeneracijskog stanovanja razvija se u trenutku kada bogati posjeduju sve više luksuznih nekretnina u različitim dijelovima svijeta.
U 2025. godini samo 51 posto kupaca na luksuznom tržištu kupilo je dom kao primarno prebivalište, navodi se u izvještaju. I dok su imućni kupci manje izloženi makroekonomskim faktorima, srednji dio tržišta izgleda neizvjesnije kada govorimo o globalnoj situaciji.
Međutim, kada je u pitanju Hrvatska, agenti za nekretnine imaju drugačija mišljenja. "Moja predviđanja su da će najveća potražnja u 2026. godini biti upravo fokusirana na srednji cjenovni segment, ali uz stroži kriterij kvalitete", kaže Vlatko Mrvoš, broker i direktor agencije Proagent iz Zagreba.
On kaže da segment od 2.500 eura do 3.500 eura po kvadratnom metru ostaje "udarni" rang za prosječnog domaćeg kupca, posebno u širem krugu Zagreba i većim gradovima poput Rijeke, Splita, Pule. "Nerealno visoke tražene cijene rabljenih nekretnina teško prolaze na tržištu, što znači da će kupci u 2026. godini i dalje tražiti nekretnine čija cijena odgovara stvarnom stanju i lokaciji."
Segment od 2.500 eura do 3.500 eura po kvadratnom metru ostaje "udarni" rang za prosječnog domaćeg kupca, posebno u širem krugu Zagreba i većim gradovima poput Rijeke, Splita, Pule | Depositphotos
Zatim, zbog pada broja transakcija (oko 15 posto u 2025. godini), fokus se seli na rubne dijelove gradova gdje su cijene do 3.000 eura po kvadratnom metru.
Kada je u pitanju luksuzni segment, iako je volumenom manji, stabilan je. "Ovdje cijene prelaze 5.000 eura po kvadratu, no potražnja je specifična i traže se isključivo premium lokacije koje će uvijek imati istu ili višu vrijednost", kaže Mrvoš.
U hrvatskom uredu agencije za nekretnine Sotheby's koja u svom portfelju ima premium nekretnine čije cijene ponekad ne objavljuju, iako kažu da "usporedive nekretnine na Mediteranu dostižu 50 milijuna eura i više", u 2026. godini vide nastavak potražnje za luksuznim nekretninama prvenstveno usmjerene na lokaciju, kvalitetu i dugoročnu vrijednost. Objašnjavaju da se tržište luksuznih nekretnina profiliralo u dvije kategorije: vile i luksuzni apartmani.
"Kod vila se najveća potražnja očekuje u premium segmentu, i to u cjenovnom razredu iznad 2,5 milijuna eura, s jasnim fokusom na iznimne lokacije u prvom redu uz more, visoku razinu privatnosti, suvremenu arhitekturu i vrhunsku kvalitetu gradnje; kod luksuznih apartmana, najveća potražnja očekuje se u cjenovnom rasponu od 500.000 eura i više, pogotovo za jedinice na atraktivnim urbanim ili obalnim lokacijama", kaže za Bloomberg Adriju Marko Pažanin, generalni direktor i partner u društvu Croatia Sotheby's International Realty.
On dodaje da penthouse apartmani predstavljaju zasebnu kategoriju unutar luksuznog tržišta i sve više se percipiraju kao alternativa vilama, pogotovo u urbanim sredinama: "Najveća potražnja je za jedinice čija cijena počinje od 1,5 milijuna eura."
U hrvatskom uredu agencije za nekretnine Sotheby's posebno ističu Palazzo Residence, jedinstveno imanje i najluksuzniju nekretninu koju su, kažu, ikada imali u ponudi. Ovo je za vrlo uzak krug kupaca koji traže ekskluzivnu investiciju s dugoročnom međunarodnom vrijednošću | Croatia Sotheby's International Realty
Preporuka za dugotrajno dobru investiciju
Glavni faktori i brige imućnih kupaca nekretnina su privatnost i sigurnost, navodi se u izvještaju agencije Sotheby’s. Drugi trend je privatnost, ali u okviru samih stambenih jedinica. Osim privatnih kupaonica, ovi prostori se sve češće projektiraju s malim dnevnim boravcima ili radnim kutcima, kako bi se osigurala privatnost u odnosu na ostatak obitelji.
Pažanin se slaže da je privatnost jedna od ključnih kvalitativnih odrednica pri kupnji nekretnina. No, uz privatnost, jasno se profiliralo još nekoliko snažnih trendova koji danas oblikuju potražnju na hrvatskom luksuznom tržištu.
"Idealna kombinacija je privatnost uz istodobnu blizinu mora, vrhunsku gradnju, kvalitetnu infrastrukturu i prometnu povezanost," kaže sugovornik i dodaje da je rastući trend sve veća orijentiranost prema održivosti i zelenoj gradnji. "Kupci su sve svjesniji očuvanja prirode i okoliša te traže nekretnine koje poštuju prirodni kontekst u kojem se nalaze.
Građevinska parcela uz more u Rogoznici. Održivost se više ne percipira kao dodatna vrijednost, već kao standard u luksuznom segmentu, kaže generalni direktor agencije Sotheby's u Hrvatskoj | Croatia Sotheby's International Realty
Uz navedeno, primjetan je i rast interesa za nekretnine koje nude kvalitetu života, a ne samo reprezentativnost. Kupci traže prostore koji omogućuju boravak tijekom cijele godine, s naglaskom na wellness sadržaje, vanjske prostore, mediteranski način života i neposrednu povezanost s prirodom.
Naši sugovornici ukazuju na nekoliko dugoročno vrijednih investicija i parametara pri odluci na koje treba obratiti pažnju.
Lokacija, lokacija, lokacija
U hrvatskom uredu agencije Sotheby's ističu da su nekretnine na vrhunskim i rijetkim lokacijama, pri čemu se posebno ističu one u prvom redu do mora, najsigurnija investicija na duge staze.
Međutim, nije u pitanju samo blizina obale, već i ograničeni resursi: "Novih prvih redova uz more jednostavno više nema. Upravo ta rijetkost čini premium nekretnine na vrhunskim lokacijama najotpornijima na tržišne oscilacije i osigurava stabilan rast vrijednosti kroz vrijeme", objašnjava Pažanin na temelju dosadašnjeg iskustva koje pokazuje da nekretnine na vrhunskim lokacijama, osobito one s direktnim pristupom moru, zadržavaju svoju atraktivnost bez obzira na tržišni ciklus.
"Zato uvijek naglašavamo da je lokacija ključ investiranja u nekretnine. Kvalitetna lokacija ne samo da čuva vrijednost uloženog kapitala, već dugoročno omogućuje i veći potencijal rasta cijene u odnosu na prosječne ili lako zamjenjive pozicije."
La dolce vita tik uz obalu: Vinišće Seafront Residences - Apartmani | Croatia Sotheby's International Realty
Energetski učinkovite novogradnje
S obzirom na nove EU standarde i visoke troškove energenata, nekretnine s A ili A+ certifikatom zadržavaju vrijednost i lakše se iznajmljuju, smatra Mrvoš.
Kao druge značajne parametre odnosno investicije navodi i sljedeće:
"Buy-to-rent" u studentskim ili poslovnim zonama
Dugoročni najam u Zagrebu ili Rijeci pruža stabilniji prinos (oko tri do četiri posto neto) u usporedbi s turističkim najmom koji postaje porezno opterećeniji i po iskustvu prošle godine neizvjesniji.
Dugoročni najam u Zagrebu pruža stabilniji prinos: oko tri do četiri posto neto | Depositphotos
Renovacija u centrima gradova
Kupnja zapuštenih nekretnina na povijesnim lokacijama i njihova moderna adaptacija (tzv. flipping ili dugoročni najam) ostaje sigurna luka.
Logistički centri
Mrvoš kaže da ulaganje u logističke centre u Hrvatskoj predstavlja jedan od najdinamičnijih i najsigurnijih segmenata tržišta nekretnina. Dok se stambeni sektor stabilizira, logistika proživljava pravi procvat. Ulazak u Schengenski prostor stvorio je uvjete za širenje tog posla u Rijeci, Zagrebu i na lokacijama uz autoceste prema Dalmaciji i istoku Hrvatske. Ako tražite dugotrajno dobru investiciju u 2026. godini, logistički i distributivni centri su trenutno "pobjednici" tržišta, s osiguranim zakupcima i visokim stupnjem otpornosti na ekonomske oscilacije.
Dugoročni najam atraktivniji od kratkoročnog
Kada su u pitanju promene na tržištu, Mrvoš kaže da se zbog uvođenja novih poreza na nekretnine i promjena u paušalnom oporezivanju kratkoročnog najma oni mijenjaju.
"Investitori se okreću dugoročnom iznajmljivanju (posebno u Zagrebu i Rijeci) jer ono postaje porezno predvidljivije i zahtijeva manje operativnog angažmana od turizma. Ovdje vidim veliki prostor gdje država, gradovi i općine mogu dati svoj doprinos u izgradnji stambenih zgrada s povoljnim najmom", navodi on.
Kod najma važan faktor nije samo izgled, već i namještaj | Depositphotos
U svrhu toga da se stambeno pitanje u Hrvatskoj riješi po što povoljnijoj cijeni, Mrvoš kaže da bi bilo dobro da se za mjere POS-a koristi zemljište koje je u vlasništvu RH, grada ili općine, da se koriste tipski gotovi projekti i da javna nabava za kupnju prozora, vrata, grijanja i ostalog bude centralizirana za područje cijele države.
"Mislim da ćete se složiti da nije jednaka cijena kada se naručuje 30 prozora ili 3000 prozora, 1000 m2 keramike ili 10.000 m2 keramike, 10 t ili 1000 t cementa… Tako bi to trebalo biti ako je cilj povoljna konačna cijena."
Na taj način izgrađeni stanovi, smatra on, imali bi puno nižu cijenu izgradnje od onih na tržištu te bi takvi stanovi mogli imati vrlo povoljnu cijenu najma ili kupnje. To bi mladim obiteljima dalo razlog za ostanak u Hrvatskoj i dovoljno manevarskog prostora za normalan život.
.webp){kind=icon}
