Šta je penthouse? Kako se prodaju i koliko koštaju u BiH

Često se stvara zabuna u vezi sa stanovima na zadnjem spratu i pravih penthousea. Iako oba nude pogled s visine, pravi penthouse je mnogo više od lokacije - riječ je o prostranoj, luksuzno opremljenoj jedinici s panoramskim pogledom, privatnim ulazom i  rađenoj premium materijalima, što ga jasno odvaja od običnih stanova na vrhu zgrade.

Haris Kadić, agent za nekretnine i vlasnik agencije Stanpromet, objašnjava da Bosna i Hercegovina, s fokusom na Sarajevo, zapravo ima vrlo malo pravih penthouse stanova. Riječ je, kako kaže, o jednocifrenom broju.

Penthouse nije običan stan na zadnjem spratu. On mora imati specifične karakteristike da bi uopće nosio taj naziv, ističe Kadić. Interesovanje za stanove na zadnjem spratu zgrade postoji, ali potražnja za pravim penthouseima čini tek oko 10 posto ukupnog tržišta.

"Kod nas vlada pogrešno mišljenje da je svaki stan na zadnjem spratu penthouse. To jednostavno nije tačno. Stare stambene zgrade u Sarajevu ni u konstrukcijskom ni u arhitektonskom smislu ne poznaju penthouse kao koncept", naglašava Kadić za Bloomberg Adriju.

Ipak, novogradnja nudi stanove koji imaju dio ključnih karakteristika, ali rijetko u punom obimu. Kod novih projekata koji su u fazi izgradnje, arhitekti tek sada počinju kreirati stanove koji u velikoj mjeri, oko 90 posto, podsjećaju na pravi penthouse.

Bloomberg Adria

Interesovanje za takve jedinice postoji, ali je tržište još u formiranju.

Boris Marić, menadžer prodaje agencije Prostor, slaže se da je potražnja za penthouseima i dalje najmanja u segmentu stambenih nekretnina. Glavni razlog je njihova ukupna cijena. Udio takvih stanova u novogradnji, pojašnjava,  ako su uopće planirani projektom, rijetko prelazi pet posto.

Šta zapravo jeste penthouse?

Penthouse je vrhunska stambena jedinica koja zauzima zadnji sprat zgrade, ali sama lokacija na vrhu nije dovoljna da bi stan nosio ovaj naziv. Da bi se smatrao pravim penthouseom, stan mora ispunjavati jasno definirane arhitektonske, prostorne i kvalitativne kriterije.

Prije svega, penthouse je jedinstvena, velika stambena cjelina, najčešće površine veće od 100 m², koja svojim rasporedom i dizajnom funkcionira kao luksuzni prostor odvojen od ostatka zgrade. Standardno uključuje tri-četiri spavaće sobe, prostranu dnevnu zonu i direktan izlaz na velike privatne terase.

Jedna od ključnih karakteristika penthousea je pogled na sve četiri strane svijeta, što je omogućeno time da stan zauzima cijelu gornju etažu, bez susjednih jedinica koje bi limitirale orijentaciju i svjetlost. Balkon ili terasa najčešće okružuju stan, a staklene površine, visoki portali, panoramski prozori, klizne stijene, maksimalno otvaraju prostor ka eksterijeru.

Penthouse mora imati i poseban pristup: direktan lift koji vodi do privatnog ulaza, ojačana sigurnosna vrata i ulazni prostor koji nije dijeljen s drugim stanovima. Privatnost je jedna od najvažnijih karakteristika, na vrhu zgrade se nalaze jedan ili eventualno dva stana.

Depositphotos

U pogledu kvaliteta, penthouse podrazumijeva najviše standarde gradnje u projektu. U unutrašnjosti se često nalaze elementi koji nisu tipični za standardne stanove, vinske sobe, walk-in garderobe, luksuzna kupatila, skriveni kuhinjski elementi, visoki stropovi.

Ovaj stan se ne određuje samo kvadraturom i visinom, već kombinacijom prostorne dominacije, privatnosti, pogleda, luksuza i individualnog pristupa kakav nijedan drugi stan u zgradi nema. Zbog toga se na tržištu tretira kao poseban proizvod.

Kako se kreću cijene?

Prema Marićevim riječima, kod potpuno opremljenih jedinica na ekskluzivnim lokacijama, s posebnim pogledom ili dodatnim sadržajima, cijena može premašiti i 10.000 KM/m².

"U većini slučajeva, penthousei se prodaju prije dovršetka izgradnje nekog projekta. Ovo je naročito izraženo kod ovog tipa nekretnina koje imaju veći ekskluzivitet u smislu lokacije. Npr. projekt koji je bliže Centru ili Novom Sarajevu puno lakše će naći kupca za penthouse nego što je to slučaj za projekt na Stupu ili u Novom Gradu", navodi Marić.

Zbog važne odlike privatnosti, kod novih projekata investitori nastoje ispuniti upravo taj zahtjev.

"Važno je znati da se penthouse gotovo nikada ne prodaje po cijeni po kvadratu, jer ima dodatne elemente, velike terase, balkone, posebne ulaze, dodatnu opremu, koji se ne tretiraju kroz klasičnu kvadraturu", dodaje Kadić.

Bloomberg Adria

Cjenovno, kako kaže Kadić, penthousei su u pravilu 15-30 posto skuplji od uporedivih stanova na nižim spratovima. Procjenjuje se da potražnja za ovim tipom nekretnina čini oko 10 posto tržišta.

Kupci penthousea su, pojašnjava Marić, najčešće vlasnici kompanija ili javne ličnosti. Klasična dijaspora uglavnom ne kupuje ovakve nekretnine, osim u slučajevima kada se radi o osobama koje žive u BiH, a prihode ostvaruju u inozemstvu. Mladi bračni parovi, zbog visoke ukupne cijene, gotovo nikada nisu kupci penthouse kategorije.

Ponuda penthouse stanova na OLX-u pokazuje širok raspon cijena i lokacija, pri čemu se stanovi pod oznakom "penthouse" najčešće pojavljuju u Sarajevu, u naseljima sa savremenom gradnjom i privatnim terasama.

Cijene penthouse stanova kreću se od nekoliko stotina hiljada pa sve do više od milion maraka, u zavisnosti od kvadrature, orijentacije, kvaliteta gradnje i dodatnih sadržaja poput garažnih mjesta ili prostranih krovnih terasa. Na Poljinama, primjerice, penthouse od 168 m² oglašen je za 690.000 KM. U Novom Gradu, luksuzni apartman površine 205 m² dostiže vrijednost od 1.127.665 KM, dok je penthouse od 192 m² u Sarajevo Toweru procijenjen na 943.397 KM.

Osim ponude u glavnom gradu, sve više penthouse stanova pojavljuje se i u Mostaru. Među zapaženijim primjerima je i onaj koji je, prema medijskim navodima, u vlasništvu Zorana Mamića, luksuzni stan od više od 200 kvadrata u samom centru grada, u ulici Kardinala Stepinca, neposredno uz obalu Neretve.

Penthouse na planinama

Kadić kaže da koncept penthousea posebno dolazi do izražaja na planinskim lokacijama, gdje investitori često projektuju cijelu zadnju etažu kao jednu luksuznu stambenu jedinicu. Zbog manje gustine izgradnje i otvorenih vizura, ovi stanovi nude izuzetnu privatnost, panoramske poglede i direktan pristup putem privatnog ulaza ili lifta.

Uz to, standardno uključuju i rezervirano parking mjesto, prostrane terase i visok nivo opreme, što ih čini posebno atraktivnim za kupce koji traže spoj prirode, tišine i premium životnog prostora.