Sudski oduzete nekretnine, koje godinama stoje neiskorištene zbog pravnih i administrativnih prepreka, sve češće se pojavljuju u redovnoj prodaji po znatno nižim cijenama od tržišnih. Kompanija EOS Matrix, jedna od rijetkih koja se sistemski bavi ovim segmentom, trenutno upravlja portfolijom od više stotina takvih objekata, a njihova cijena u prosjeku je i do 40 posto niža od tržišne.
Niže cijene i brži povrat ulaganja
Iz kompanije EOS Matrix kažu da je sve više građana koji su zainteresirani za kupovinu ovakvih nekretnina. Radi se o nekretninama koje su izuzete sudskim putem i kao takve se prodaju novom vlasniku potpuno oslobođene tereta. To znači da se trenutkom sudskog oduzimanja prekida svaka veza s bivšim vlasnikom, te se kupcu omogućava puno i nesmetano ostvarivanje prava vlasništva nad nekretninom, bez stvari, tereta ili potraživanja trećih lica.
"Uglavnom se radi o nekretninama koje su odavno napuštene i nemaju više nikakve veze s bivšim vlasnicima. Velika je šteta za privredu Bosne i Hercegovine da veliki broj takvih nekretnina ne bude iskorišten. Upravo to je jedna od naših najvažnijih uloga koje ostvarujemo u finansijskom tržištu Bosne i Hercegovine", ističu iz kompanije. Godišnje prodaju više od 100 nekretnina. Nekada, tvrde, bude veliko zadovoljstvo vidjeti da se neka od nekretnina iz njihovog portfolija renovira i priprema za ekonomsku aktivnost ili stanovanje.
EOS Matrix nekretnine
U svom portfoliju imaju i do nekoliko stotina nekretnina. U portfolijima banaka se također nalazi značajan broj ovih nekretnina. Cijena se formira na temelju tržišne vrijednosti nekretnine korigirane za faktore koje smo naveli u odgovoru na prethodno pitanje.
"Naše analize pokazuju da je cijena i do 30-40 posto niža u odnosu na realnu tržišnu cijenu. To predstavlja odličnu priliku za investitore koji su zainteresirani za to da vrate nekretninu u ekonomske tokove i na taj način ostvare više povrate na investiciju nego što je to generalno slučaj u poslovanju s nekretninama", kažu iz kompanije.
Pažljiva procjena potencijala nekretnina
Objašnjavaju da se poslovni model u vezi s nekretninama koje su izuzete u okviru sudskih postupaka bazira na pažljivoj procjeni potencijala nekretnine s jedne i svih pratećih rizika s druge strane. Generalnoj procjeni potencijala nekretnine, koja obično uključuje lokaciju, stanje nekretnine i tržišnu potražnju, dodaju se i faktori specifični upravo za takvu vrstu nekretnina. To se odnosi na pravne rizike, kao što su neusklađenost zemljišnoknjižnih i katastarskih evidencija, različita praksa kod pretvorbe iz društvenog u privatno vlasništvo, nelegalnost izgrađenih objekata, neuređenost granica parcela, problem s pristupnim putom i slično. Tu je i činjenica da se radi o nekretninama koje su izuzete u sudskom postupku, što dodatno utječe na njihovu tržišnu likvidnost.
"Ova činjenica utječe na likvidnost nekretnine u kontekstu smanjene potražnje na tržištu za takvom vrstom nekretnina. Naime, nemali broj ljudi izbjegava ući u transakcije koje se odnose na izuzete nekretnine, što može negativno utjecati na likvidnost portfolija", kažu iz kompanije.
S jedne strane je, kažu iz kompanije, potrebno voditi računa o svim ovim faktorima prilikom kupovine portfolija nekretnina, a s druge konstantno raditi na rebrandingu nekretnina u portfoliju, rješavanju pravnih problema, te izgradnji mreže zadovoljnih partnera i kupaca.
U Vrtovima Sunca ostala još 24 stana
Naselje Vrtovi Sunca, smješteno u ulici Mithata Karića Mitke na području sarajevske općine Centar, jedan je od projekata kompanije EOS Matrix. Prema ranijem pisanju medija, nekretnine su bile u suvlasništvu firme House Milos, uz hipoteku i pravo preče kupovine kompanije Bora Banjaluka, koja je prije nekoliko godina otišla u stečaj. Kredit za gradnju nekretnina odobrila je prije deset godina Hypo banka, čija su potraživanja prvo prešla na firmu HETA, a potom i na Boru iz Banje Luke. Trenutni vlasnik je novi američko-češki fond.
EOS Matrix nekretnine
Iz kompanije EOS Matrix kažu da su u ovom naselju u početku imali 74 stana, a u ovom trenutku preostala su još 24.
"Prosječna ostvarena cijena manjih stanova (garsonijere i jednosobni stanovi) iznosi 3.787 KM/m2, dok prosječna ostvarena cijena većih stanova iznosi 3.322 KM/m2. Ukupna prosječna cijena u ovom trenutku iznosi 3.467 KM/m2", pojasnili su iz kompanije.
Prosječna cijena ostalih nekretnina koje trenutno imaju u ponudi, navode iz kompanije, iznosi 128.469 KM. U ovu kategoriju spadaju različite vrste nekretnina, poput stanova, poslovnih prostora, zemljišta, skladišta, proizvodnih linija i građevinskih parcela.
"Navedena cijena predstavlja prosjek za područje Bosne i Hercegovine, a stvarna vrijednost pojedine nekretnine može znatno varirati u zavisnosti od njene lokacije i namjene. Naš cilj je kupcima ponuditi jedinstvenu priliku za ulaganje i ostvarivanje značajnog povrata investicije", zaključuju iz EOS Matrixa.
Radi poređenja, prema posljednjim podacima Federalnog zavoda za statistiku, prosječna cijena prodatih novih stanova u Sarajevu u trećem kvartalu 2025. iznosila je 4.270 KM po kvadratnom metru, što je za 721 KM po kvadratnom metru više u odnosu na drugi kvartal.
Bez značajnijeg utjecaja na ostatak tržišta
Maho Taso, generalni direktor i partner u agenciji Prostor i potpredsjednik Udruženja posrednika u prometu nekretnina pri Privrednoj komori FBiH, kaže za Bloomberg Adriju da u praksi gotovo uopće ne bilježe konkretne upite klijenata za nekretnine stečene putem sudskih prodaja.
"Kada se takve nekretnine oglase, način stjecanja sigurno nije ono što ponuđač nastoji istaknuti u prvom planu", kaže Taso. Dodaje da je udio takvih nekretnina na tržištu generalno zanemariv, posebno u periodima ekonomskog rasta, kada rastu i cijene nekretnina.
S druge strane, kaže, postoje profesionalni akteri kojima je primarna djelatnost otkup cijelih portfelja neperspektivnih plasmana kod komercijalnih banaka (NPL), koje tako stečene nekretnine nude dalje na otvorenom tržištu.
U protekloj godini su, tvrdi, imali upravo jednu takvu vrlo uspješnu saradnju s vodećom firmom iz te branše, koja ih je angažirala da za njih posreduju u prodaji jednog skoro cijelog manjeg sarajevskog naselja.
Depositphotos
"S obzirom na to da se radilo o većem broju stambenih jedinica, koje su dugo stajale blokirane i neaktivne, investitor je imao mogućnost nakon preuzimanja ponuditi na tržištu atraktivne cijene, što je uz adekvatnu marketinšku promociju i rezultiralo tim da je većina stambenih jedinica prodata u kraćem vremenskom roku", pojašnjava Taso.
U ovom slučaju pomenute stambene jedinice bile su lokacijski izdvojene, te se, tvrdi naš sagovornik, može reći da nisu imale direktnog utjecaja na formiranje cijena u drugim segmentima ili na sličnim lokacijama na tržištu.
"Ipak, važno je imati u vidu da na sarajevskom tržištu nekretnina i pored nešto poboljšane ponude, još uvijek nema dovoljno atraktivnih nekretnina koje bi zadovoljile trenutnu potražnju", tvrdi Taso.
Hipotetički gledajući, ako bi došlo do značajnijeg rasta ponude, na primjer velikog broja projekata u novogradnji u kraćem vremenskom periodu, može se pretpostaviti da bi značajnija ponuda nekretnina stečena putem sudskih prodaja imala i većeg utjecaja na formiranje cijena sličnih nekretnina stečenih kroz redovnu kupoprodaju.
"Za sada sve navedeno ipak ostaje u sferi nagađanja, jer trenutno nema naznaka o značajnijim poremećajima na tržištu", zaključuje naš sagovornik.
.webp){kind=icon}
