Cijene nekretnina u Adrija regiji posljednjih godina imaju trend znatnog porasta koji se, uglavnom, mjeri dvoznamenkastim stopama, a vrijednost četvornog metra izražava se i peteroznamenkasto.
Među vodećima u Europskoj uniji po rastu cijena nekretnina je Hrvatska. U trećem tromjesečju 2025. cijene stambenog kvadrata skočile su s najvišom stopom od početka 2023. godine.
Prema hrvatskoj statistici, prosječne cijene stambenih objekata u trećem tromjesečju prošle godine bile su 13,8 posto više nego u 2024. godini. Posljednji je put tako visoki godišnji rast zabilježen u prvom tromjesečju 2023. kada je godišnji skok cijena iznosio 14 posto. Do prvog tromjesečja prošle godine stekao se dojam da je nemilosrdni rast cijena stanova u prethodnom razdoblju usporio, no došlo je do preokreta i taj se rast ubrzao.
Dulje vremenske serije pokazuju da su cijene u cijeloj Hrvatskoj u prošloj godini u trećem tromjesečju u prosjeku bile 130 posto više nego u 2015. godini. Kvadrat novog stana, unatoč senzacionalističkim brojkama koje se redovito mogu vidjeti u oglasima, u prosjeku je bio za 85 posto skuplji nego prije deset godina, dok je četvorni metar starogradnje u istom razdoblju poskupio za 139 posto. Stanovi su u Zagrebu u deset godina poskupjeli za 157 posto, a na Jadranu za 113 posto, prema brojkama Državnog zavoda za statistiku.
Cijene nekretnina u Sjevernoj Makedoniji u 2025. su rasle najbrže u posljednjih 25 godina. Rast u posljednja dva tromjesečja ove godine iznosi 25 posto.
Najskuplje se prodaju stanovi u skopskom Centru. Prema podacima Agencije za katastar nekretnina za treće tromjesečje prošle godine, najskuplji stan u ovoj je općini dostigao cijenu od 3000 eura po četvornom metru. Kupac je za 91 m2 platio 280.000,00 eura.
U Beogradu cijene starogradnje bilježe rast od 21 posto, a cijene novogradnje za šest posto, dok je u Novom Sadu zabilježen podjednaki porast od oko 11 do 12 posto. Niš i Kragujevac bilježe dvoznamenkasti porast cijena starogradnje, s nešto sporijim rastom cijena novogradnje, što upućuje na sve izraženiji pritisak ograničene ponude kvalitetnih starih stanova.
Najviše cijene i dalje su koncentrirane u središnjim beogradskim općinama – najskuplji stan je prodan u Savskom vencu za 1,4 milijuna eura, a najviša cijena po četvornom metru od 6818 eura je u naselju Beograd na vodi. Ovdje treba uočiti jedan zanimljiv tržišni preokret – iako su prethodnih godina u ovom luksuznom kvartu pojedinačne transakcije dosezale i do 9000 eura po četvornom metru, u trećem tromjesečju 2025. najviša registrirana cijena iznosila je nešto manje od 7000 eura, što upućuje na smirivanje vršnog segmenta na tržištu nekretnina.
Slične cijene su i u slovenskoj prijestolnici. Cijena četvornog metra novog stana u nekim mjestima u Ljubljani već premašuje 7000 eura.
U usporedbi s prethodnim godinama, cijene stambenih nekretnina i u Sarajevu su u 2025. znatno porasle. Prosječna cijena za kvadrat je dosegla oko 2150 eura, čime se ukupna vrijednost stana od 50 m2 približila iznosu od 107.000 eura. Ovdje je riječ o povećanju većem od dvostrukog u odnosu na razinu zabilježenu prije nekoliko godina.
Bloomberg Businessweek Adria
Najizraženiji cjenovni pritisak zabilježen je u posljednjih pet godina, odnosno u razdoblju obilježenom visokom inflacijom, rastom troškova gradnje i velikom potražnjom. Stan koji se prije pet godina mogao kupiti za nešto više od 50.000 eura u 2024. je vrijedio oko 88.000 eura, dok su se cijene u 2025. dodatno stabilizirale na višoj razini. Prosječna cijena novoga stana u trećem tromjesečju 2025. bila je za 15,4 posto viša u odnosu na prosjek iz 2024. te za 14,1 posto viša u odnosu na isto tromjesečje u prethodnoj godini.
Inflacija, povećani troškovi i plaće vrše pritisak na cijene
"Zbog potražnje, rasta cijena inputa i cijena rada u građevini, cijene nekretnina su znatno porasle. U 2025. je, u usporedbi s 2019., prosječna cijena nekretnine u BiH porasla za 71 posto, u Hrvatskoj za 68 posto, u Sloveniji za 58 posto, u Sjevernoj Makedoniji za 54 posto, a u Srbiji za 41 posto. No, pored silnog rasta cijena nekretnina, rasle su i prosječne neto plaće. Plaće rastu i dalje, jer je tržište rada u regiji gotovo ispražnjeno i ostao je vrlo mali broj kvalificiranih radnika slobodnih za popunjavanje radnih mjesta, pa su poslodavci prisiljeni povećavati plaće, često i iznad rasta produktivnosti, kako bi zadovoljili narudžbe", govori voditelj analitičkog tima Bloomberg Adrije, Mihael Blažeković.
Prema njegovu mišljenju, rast plaća, i pored trenda brzog rasta cijena, pridonosi povećanju dostupnosti stanova, posebice u Sjevernoj Makedoniji, Hrvatskoj i Srbiji, dok je u BiH cijena ostala ista, a u Sloveniji je dostupnost smanjena.
Bloomberg Businessweek Adria
"Ipak, zbog visokih cijena nekretnina najviše stradavaju mladi koji su netom započeli svoju poslovnu karijeru i život, pa u ovoj regiji mladi napuštaju roditeljski dom tek u tridesetim godinama, dok se u EU to zbiva već u ranim dvadesetimQ, objašnjava Blažeković.
Najviše stradaju mladi ljudi – dulje ostaju u roditeljskom domu
Posljednji podaci Eurostata za 2024. godinu pokazuju da prosječna dob kada mladi odlaze živjeti samostalno iznosi 26,2 godine. Najranije se osamostaljuju mladi u skandinavskim zemljama, a najteže se na taj korak odlučuju mladi u južnom dijelu Europe.
Udio mladih koji ostaju u roditeljskom domu, prema Eurofondu, u razdoblju između 2018. i 2023. godine skočio je s 23 na 40 posto. Postotak je kod studenata još alarmantniji. U 2013. je 73 posto studenata živjelo kod kuće, a 2023. čak njih 93 posto.
Podaci Eurostata pokazuju da mladi u Sjevernoj Makedoniji najduže ostaju s roditeljima, prosječno do 32,1 godine. Od zemalja koje nisu članice EU, u roditeljskom domu dulje ostaju samo Crnogorci. Najranije u Adria regiji iz roditeljskog doma odlaze mladi Slovenci u dobi od oko 29 godina.
Srpsko tržište gubi dinamiku
U Srbiji se tržište nekretnina hladi, kupuje se manje, a to što je povećana ukupna vrijednost prodanih nekretnina, može značiti da su se prodavale nekretnine velike vrijednosti.
U trećem kvartalu 2025. sklopljeno je manje kupoprodajnih ugovora nego u istom razdoblju 2024., no ukupna je vrijednost na tržištu nekretnina porasla za 2,2 posto, na 1,8 milijardi eura. Ipak, to predstavlja pad vrijednosti na tržištu u odnosu na drugo tromjesečje 2025. i samo blag porast u usporedbi s početkom prošle godine, što znači da nekretnine ulaze u fazu korekcije i stabilizacije.
"U uvjetima velike neizvjesnosti, kupci pristupaju kupnji s oprezom, što se odražava i na formiranje cijena. Većina beogradskih općina i dalje bilježi godišnji rast, no sa znatno nižim tromjesečnim stopama rasta nego prije, kako kod starogradnje, tako i kod novogradnje. U 2025. je bilo razdoblja stagnacije, pa i blagog pada cijena novogradnje u pojedinim dijelovima grada", ističe za Bloomberg Adriju Jana Jovanović iz CBRE.
Pad cijena se poklapa i s prognozama Colliersa, koje govore da će u premium segmentu, odnosno novom luksuznom smještaju, nastaviti pad potražnje.
"U 2026. očekujemo blag porast cijena u srednjem segmentu, dok će cijene u luksuznom segmentu najvjerojatnije stagnirati. Građevinski će se sektor oslanjati na projekte povezane s Expoom i javnim investicijama, uz selektivno kreditiranje. S druge strane, stambeni krediti će biti dostupniji zahvaljujući nižim kamatnim stopama što može potaknuti kupnju i donekle ublažiti pad potražnje", kaže Vladimir Popović iz Colliersa.
Nikola Seneši iz FRICS-a za Bloomberg Adriju kaže da ponuda u Beogradu ostaje visoka, nominalne cijene se održavaju, no prilagodba se odvija tijekom duljeg vremena prodaje, selektivnih popusta i rasta nelikvidnosti.
"Ne radi se tu o krahu, nego o tržištu koje je izgubilo dinamiku. Samo je u Beogradu na vodi oko 650 stanova u aktivnoj prodaji, što prelazi kratkoročnu apsorpcijsku moć tržišta.
Zaključak je da Srbija ne ulazi u klasičnu krizu nekretnina, nego u razdoblje raspada iluzije rasta. Tržište se neće dramatično urušiti, nego će se razdvojiti na projekte zasnovane na realnoj potražnji i projekte koji se temelje na spekulativnim očekivanjima", ističe Seneši.
Smirivanje u Bosni i Hercegovini
Nakon godina snažnoga rasta i tržište nekretnina u Sarajevu, i ostatku Bosne i Hercegovine, pokazuje znakove smirivanja. Cijene su u proteklih nekoliko mjeseci uglavnom stabilne, a stručnjaci upozoravaju kako se u sljedećem razdoblju ne mogu očekivati nagli skokovi, a ni pad vrijednosti nekretnina.
Faris Hadžiibrahimović, direktor i vlasnik kompanije NN Nekretnine, u razgovoru za Bloomberg Adriju kaže da je Sarajevu, pa i čitavoj državi, u posljednjih šest do dvanaest mjeseci zabilježena stagnacija cijena, s razlikama ovisno o dijelu države.
"Važno je napomenuti da se prodajna cijena mijenja od sezone do sezone, no to je samo za dva do tri posto, jer je potražnja u zimskom razdoblju manja i manje je dijaspore koja u velikoj mjeri utječe na potražnju. Možemo biti sigurni da nam se neće ponoviti 2023. i 2024. godina kada smo imali rast cijena i do 20 posto godišnje", navodi Hadžiibrahimović.
Nadalje objašnjava da će u sljedećem razdoblju cijene rasti onoliko koliko će biti prosječna stopa inflacije u državi.
Sličnu procjenu iznosi i Haris Kadić, agent za nekretnine i vlasnik agencije Stanpromet Sarajevo, koji smatra da tržište ulazi u stabilniju fazu. Prema njegovim procjenama, ove se godine može očekivati isključivo prirodni porast cijena nekretnina koji ovisi o nizu čimbenika: položaju države, političkoj situaciji, globalnim ekonomskim kretanjima, završetku velikih infrastrukturnih projekata u BiH kao i kretanju bankarskih depozita, kamatnih stopa i dostupnosti hipotekarnih kredita za kupnju stanova.
Depositphotos
"Neće se dogoditi nikakvi nagli skokovi u vrijednosti cijena nekretnina, osim onog isključivo prirodnog. Ono što je tržište postiglo – postiglo je. Neće više biti kao što je bilo u prethodne dvije-tri godine, da cijena godišnje raste i po 20-30 posto. To se više neće dogoditi", smatra Kadić.
U Sjevernoj Makedoniji velika će potražnja i dalje povećavati cijene
U Sjevernoj Makedoniji investitori smatraju kako se u općinama u kojima postoji velika potražnja, posebice u Skoplju, cijene neće smiriti.
Predsjednik Udruge za gradnju pri Gospodarskoj komori u Sjevernoj Makedoniji, Andrea Serafimovski za Bloomberg Adriju ističe da začuđuje kako unatoč rekordnoj stopi porasta cijene stanova, cijene još uvijek nisu stabilizirane. Prema njemu, ovakve stope porasta su pod utjecajem potražnje koja je i dalje iznad ponude.
"Bilježimo vrhunac cijena stanova. Koliko će trajati ovaj trend ovisit će o ponudi i potražnji u sljedećem razdoblju. U ovom je trenutku potražnja puno veća od ponude zbog toga što u područjima gdje postoji velika transakcijska aktivnost, i privlačnija su za kupce, nema takvog intenziteta gradnje da bi se zadovoljili apetiti onih koji kupuju stanove. Sve dok je stanje takvo, ne možemo očekivati ni stabilizaciju ni smanjenje cijena stanova u općinama koje su referentne za cijene", kaže Serafimovski.
Ozbiljan problem, prema mišljenu građevinara, jest i to što se analiziraju cijene samo u atraktivnim općinama, a zatim se ti podaci reflektiraju na ostatak tržišta. Sljedeći veliki problem koji diktira visoke cijene su rabljeni stanovi koji se prodaju po istim cijenama kao i novogradnja.
"Suočavamo se s problemom nedostatka ponude nekretnina različite vrijednosti, različitog tipa lokacija. Analizira se samo središnje područje, a ostala zatim prate trend. Taj trend slijede i prodavači polovnih nekretnina, koji stvaraju pritisak na tržište prodajom po visokim cijenama, kao da se radi o novim stanovima. Smatram da je potrebno educirati kupce, treba napraviti dobru procjenu onoga što dobivaju u odnosu na ono što ulažu", ističe Ivica Jakimovski, predsjednik Građevinske komore u razgovoru za Bloomberg Adria TV.
Bloomberg Businessweek Adria
U 2026. najmanji će rast bilježiti Slovenija
Što se tiče budućnosti, naš analitičar Blažeković kaže da se očekuje daljnji rast cijena nekretnina u regiji, s nešto sporijim stopama rasta nego u posljednjim godinama.
"Ponuda i potražnja postoji, gradi se manje stanova nego u rekordnom razdoblju 2007. – 2008. godine. Još uvijek postoji i realan rast plaća, veća je zaposlenost, bolja profitabilnost kompanija, a u krajnjoj liniji i brži rast gospodarstva nego u zapadnom dijelu Europe. Osim toga, udio sive ekonomije je i dalje prisutan u regiji, što odgovara kupovini nekretnina gotovinom. Primjerice, u Hrvatskoj je 55 posto nekretnina kupljeno gotovinom, a u Srbiji čak 75 posto. Isto tako, ne treba zaboraviti ni sve veću štednju kućanstava u regiji koja se u budućnosti može iskoristiti za kupnju druge ili treće nekretnine. U ovom trenutku građani Adria regije na računima imaju 110 milijardi eura, i to najčešće na transakcijskim računima, odnosno neoročenima. Financijska (ne)pismenost igra ulogu u investiranju, pa tako i dalje velik broj građana s viškom sredstava više ulažu u dodatne nekretnine, nego u diversifikaciju portfelja ili ulaganja na tržište kapitala putem dionica i državnih obveznica ili drugih investicijskih klasa", objašnjava naš analitičar.
Iz tih se razloga, govori nadalje, u 2026. očekuje prosječni rast cijena nekretnina u regiji za dodatnih 10 posto, posebice u Sjevernoj Makedoniji, BiH i Hrvatskoj gdje postoji značajna potražnja takvog oblika štednje/investiranja, i tamo se očekuje nastavak dvoznamenkastih stopa rasta. U Srbiji se, zbog nešto sporijeg gospodarskog rasta, očekuju niže stope rasta cijena nekretnina, dok se u Sloveniji, zbog sporog rasta, ali i manjeg rasta plaća nego u regiji, očekuje usporavanje rasta u prosjeku na razini stope inflacije, odnosno dva do tri posto, navodi Blažeković.
Niski prinosi usporavaju investicijsku kupnju
U Sloveniji je i prinos od investicijskih kupnji nekretnina niži nego što bi čovjek na prvu pomislio, pa otuda i slabije raste interes za takvu kupnju.
Nejc Rokavec iz agencije La Real primjećuje da su u Mariboru investicijske kupnje znatno manje zastupljene od kupnje za vlastitu uporabu, i procjenjuje da se udio čak i smanjuje.
Milenko Boroja, direktor agencije Planetum, tvrdi da se udio u posljednjim godinama znatno smanjio. „U prošlosti je udio investicijske kupnje na obali kretao između 50 i
60 posto“, prisjeća se.
"Među svim sklopljenim transakcijama oko 30 posto kupnji stanova su investicijske kupnje", kaže za Bloomberg Adriju, posrednik Jan Bobnar iz agencije Nepremičnine iz Kranja.
Zoran Đukić iz agencije Stoja procjenjuje da je u Ljubljani oko 30 posto kupnji stanova investicijska kupnja. Dodaje da se njihov udio u posljednjih nekoliko godina smanjuje. Kao razloge takvoga pada navodi „visoke cijene, niže prinose, amortizaciju, opremu i dodatne obveze poput poreza na nekretnine i nove regulative za kratkoročni najam.“
Raste produktivnost u građevinarstvu
Osim visokog interesa za nekretnine, pokretač građevinarstva u regiji su i infrastrukturni projekti.
Prema analitičaru Blažekoviću, u ovom trenutku građevinarstvo u prosjeku čini 5,5 posto BDP-a regije. Hrvatska prednjači sa 6,7 posto u 2025., zahvaljujući snažnom valu sredstava iz EU fondova, obnovi i Nacionalnom planu oporavka i otpornosti (NPOO).
Rast u odnosu na 2019. zabilježen je u Hrvatskoj, Sloveniji i BiH, dok u Srbiji i Sjevernoj Makedoniji bilježimo pad udjela građevinarstva. Srbija je imala slabija tri tromjesečja u 2025. zbog lošijeg ekonomskog raspoloženja, dok se u Sjevernoj Makedoniji ipak vidi oporavak u drugom i trećem tromjesečju u odnosu na prvo tromjesečje prethodne godine.
Bloomberg Businessweek Adria
"Ove brojke potvrđuje i građevinska aktivnost koja je u pozitivnim okvirima (osim u Srbiji), dok je u BiH aktivnost usporila u trećem tromjesečju 2025. godine. S druge strane, budući rast građevinarstva može se pratiti kroz novoizdane građevinske dozvole. Najpozitivniji trendovi su u Sjevernoj Makedoniji, gdje su stope rasta dozvola visoke i dvoznamenkaste, što dodatno pridonosi povećanju ponude nekretnina, ali i snažnijoj multiplikaciji BDP-a, u jedanaest mjeseci 2025., jedino u Srbiji bilježimo pad broja dozvola", pojašnjava Blažeković.
Blažeković još dodaje da je u posljednjih pet godina u svim zemljama Adria regije građevinarstvo postalo produktivnije.
Bloomberg Businessweek Adria
"Ako pogledamo proizvedenu vrijednost, jedan građevinski radnik u prosjeku je 2024. stvorio dodanu vrijednost od oko 32 tisuće eura, što je devet tisuća više nego 2019. godine. Time se povećao i udio u prosjeku EU27 kada je riječ o produktivnosti u građevinarstvu – sada je prosjek 52 posto, dok je 2019. iznosio 46 posto. Najveći rast zabilježen je u Hrvatskoj (za 17 tisuća eura po zaposleniku), dok je najmanji rast u Srbiji (oko 1,3 tisuće eura)", zaključuje analitičar.
.webp){kind=icon}
