Građevinski paradoks BiH: Stanovi skuplji nego ikad, a renoviranje sporije i rizičnije

Nedostatak majstora, rast cijena materijala i izostanak stručnog planiranja pretvorili su renoviranje stanova i kuća u Bosni i Hercegovini u dugotrajan i često skuplji proces nego što su građani očekivali. Umjesto nekoliko sedmica, radovi se nerijetko razvuku na mjesece, a početni budžeti se probijaju. Arhitekti upozoravaju da se ključni problemi javljaju već na samom početku, kada se stručna podrška preskoči.

Iako renoviranje često počne optimistično, sa već isplaniranim budžetom i vremenom, u praksi se uglavnom završava uz kašnjenja, dodatne troškove i improvizacije.

Razlog nije samo rast cijena građevinskog materijala, već i hronični nedostatak kvalificiranih majstora, zbog kojeg se termini čekaju sedmicama, ponekad i mjesecima.

Građani se tako suočavaju s prolongiranim radovima, privremenim iseljenjima i neizvjesnošću oko konačne cijene projekta.

Zaobilaženjem stručnjaka veći rizik za greške

Prema riječima Elmedine Imamović, dipl.ing.arh. i direktorice te suvlasnice arhitektonskog studija ei_atelier, jedan od najčešćih problema je izostanak komunikacije i planiranja na relaciji vlasnik nekretnine - stručnjak. U praksi se arhitekt često uopće ne uključi u proces, jer građani pretpostavljaju da će ih to dodatno finansijski opteretiti.

"Intervencije kao što je rekonstrukcija stana podrazumjeva kompleksan organizacijski sistem, koji počinje od preliminarnih dogovora, preko tehničkih nacrta - izrade projekata, do kontakata, organizacije, koordinacije i nadzora cijelog procesa", objašnjava Imamović.

Do grešaka najčešće dolazi kada se zaobiđe stručnjak, a sve obaveze prebace na vlasnika nekretnine. U konačnici, dodaje Imamović, trošak često bude veći nego da je od početka angažiran stručnjak.

Depositphotos

"Glavni razlog povećanja cijena je svakako lančana reakcija uzrokovana globalnim poremećajem, porast cijene energenata i inflacija. Sve ove navedene činjenice direktno utiču na proizvidnju i transport graževinskih materijala, a recipročno tome rastu cijene usluge ugradnje istog", ističe.

Cijene rastu, planiranje postaje ključna ušteda

Rast cijena dodatno komplikuje situaciju. Posljednjih godina građevinski sektor je pod snažnim utjecajem globalnih poremećaja - od rasta cijena energenata i inflacije, do problema u lancima snabdijevanja. Sve to direktno utiče na cijene materijala, ali i na cijene usluga ugradnje.

Iako se u pojedinim evropskim zemljama bilježe znakovi stabilizacije, u BiH takvi trendovi još nisu vidljivi, a očekivanja o padu cijena su minimalna.

 

 

Tako prema podacima sa stranice Daibau.ba, renoviranje stana često je zahtjevnije i skuplje od kupovine gotovog stana u novogradnji, dok ukupni troškovi zavise od obima radova, kvaliteta materijala i izvođača.

Cijena kompletnog renoviranja, koje uključuje rušenje i izgradnju zidova, nove instalacije, grijanje, podove i krečenje, kreće se između 700 i 1.100 KM po kvadratnom metru. To znači da je za stan od 65 m² potrebno oko 50.000 KM. Kako stoji na stranici, angažman arhitekte ili dizajnera enterijera dodatno košta oko 30 KM/m², ali može donijeti uštede u vremenu i kvalitetniji konačni rezultat.

"Ključno je angažovati arhitektu. Na ovaj način se optimiziraju generalni troškovi rekonstrukcije stana. Arhitekta svojim stručnim pristupom i kvalitetnom analizom predmetnog obuhvata i promlematike kreira precizne projekte koji su osnova za sve dalje intervencije, istovremeno posjeduje niz kontakata majstora i izvođača iz različitih oblasti djelovanja", kaže ona.

Osim toga, arhitekt preuzima koordinaciju i komunikaciju s izvođačima, što je posebno važno u uslovima nedostatka majstora. Time se rasterećuje vlasnik i povećava vjerovatnoća da će radovi biti završeni u planiranom roku.

Iskustvo iz prakse pokazuje da se najveće uštede ne ostvaruju rezanjem na planiranju, već njegovim jačanjem.

Manjak radne snage produbljuje problem

Ipak, komunikacija sa izvođačima, podrazumijeva izvođača! Dodatni pritisak dolazi i iz strukture tržišta rada u građevinskom sektoru. Godinama prisutan odlazak kvalificirane radne snage prema tržištima Zapadne Evrope ostavio je domaće tržište bez dovoljnog broja iskusnih majstora.

Oni koji su ostali često su preopterećeni, rade paralelno na više projekata i nemaju kapacitet da se striktno drže unaprijed dogovorenih rokova.

To dodatno pojačava neizvjesnost za građane, ali i smanjuje mogućnost preciznog planiranja troškova i vremena.

Depositphotos

U takvim okolnostima raste i udio neformalnih aranžmana. Dio radova se dogovara bez jasnih ugovora, preciznih troškovnika i definiranih rokova, što građane izlaže dodatnim rizicima. Svaka promjena cijene materijala, kašnjenje isporuke ili nedolazak majstora direktno se prelijeva na krajnji račun investitora - najčešće vlasnika stana ili kuće.

Renoviranje tako postaje proces u kojem se troškovi "otkrivaju" usput, umjesto da budu poznati unaprijed.

Finansijski pritisak dodatno raste zbog činjenice da se većina renoviranja finansira iz vlastitih sredstava ili potrošačkih kredita.

Depositphotos

Produžavanje radova automatski znači i produžavanje troškova, od najma privremenog smještaja, do paralelnog plaćanja rate kredita i stanarine. U takvim uslovima i manja odstupanja od plana mogu imati značajan utjecaj na kućni budžet.

Struka upozorava da se u narednom periodu ne očekuje brzo rasterećenje ovih problema.

Bez sistemskog rješavanja nedostatka radne snage i stabilizacije cijena energenata i materijala, građevinski sektor će ostati pod pritiskom. Upravo zato sve više dolazi do izražaja potreba za profesionalnim vođenjem projekata, jasnim planiranjem i realnim procjenama, jer u uslovima skupih grešaka, improvizacija postaje najskuplja opcija.

Šta je sa cijenama nekretnina

Iako nas godinama prati snažan rast cijena, ipak tržište nekretnina u državi, s naglaskom na Sarajevo, pokazuje znakove smirivanja. Cijene su u posljednjim mjesecima ostale uglavnom stabilne, a stručnjaci upozoravaju da u narednom periodu ne treba očekivati ni nagle skokove ni pad vrijednosti nekretnina.

Kad pogledamo region, od svih zemalja, nekretnine su najviše skupile u BiH i to za čak 71 posto, a kada je u pitanju ova godina prema mišljenju Analitičara Bloomberg Adrije, prosječne cijene nekretnina će porasti za dodatnih 10 posto.

Faris Hadžiibrahimović, direktor i vlasnik kompanije NN Nekretnine, u razgovoru za Bloomberg Adriju ranije je kazao kako se na tržištu nekretnina u Sarajevu, ali i širom države u posljednjih od šest do 12 mjeseci bilježi stagnacija cijena, uz razlike u zavisnosti od dijela zemlje.

Ipak, prisutan je rast, te će on ove godine biti, prirodan, što znači da neće biti naglih skokova od 20-30 posto tokom godine, kao što se to dešavalo ranije.

Kad pogledamo brojke, u poređenju s ranijim godinama, cijene stambenih nekretnina u Sarajevu do 2025. godine znatno su porasle. Prosječna cijena kvadrata dosegla je oko 4.300 KM, čime se ukupna vrijednost stana od 50 kvadratnih metara približila iznosu od 215.000 KM. Riječ je o više nego dvostrukom rastu u odnosu na nivoe zabilježene prije nekoliko godina.

 

 

Najizraženiji cjenovni pritisak zabilježen je u posljednjih pet godina, periodu obilježenom visokom inflacijom, rastom troškova gradnje i snažnom potražnjom.

Stan koji se prije pet godina mogao kupiti za nešto više od 100.000 KM, tokom 2024. godine vrijedio je oko 175.000 KM, dok su cijene u 2025. dodatno stabilizirane na višem nivou.