Kupovina ili najam stana u Sarajevu: Šta se više isplati

Kupiti ili unajmiti? To je pitanje koje se, na sarajevskom tržištu nekretnina, sve češće pretvara u pravu životnu dilemu. Dok cijene kvadrata obaraju rekorde, a potražnja ne jenjava, odluka više nije samo stvar želje za "svojim krovom nad glavom". Ona podrazumijeva hladnu finansijsku analizu, realno sagledavanje životnih planova i spremnost na kompromis. U Sarajevu danas stan od 50 kvadrata može koštati kao manja kuća u okolini, dok istovremeno tržište najma nudi veću fleksibilnost, ali i sve višu cijenu. Pa, šta je u ovakvim okolnostima pametnije, uložiti u vlasništvo ili plaćati kiriju? 

Odluka o kupovini ili unajmljivanju nekretnine jedna je od većih životnih odluka s kojom se svako bar jednom susretne. Na dinamičnom tržištu poput Sarajeva, odgovor nije uvijek jednostavan. Iako je emocionalna privlačnost vlasništva nad nekretninom jaka, finansijska analiza može pomoći da ovisno o životnim okolnostima i planovima za budućnost donesete pravu odluku. 

Nije sve u ciframa

U prvoj polovini ove godine, prema podacima Federalne uprave za geodetske i imovinsko-pravne poslove, prosječna cijena stana u Federaciji BiH porasla je za sedam posto, a kuća za čak 11 posto u odnosu na lani. Najviše cijene bilježe Sarajevo, Zenica, Tuzla, Novi Travnik i Donji Vakuf. Rekord drži stan u Starom Gradu Sarajevo, prodan za 1,315 miliona KM, dok je najskuplja kuća u Centru Sarajevo dostigla iznos 727.500 KM. Vrijednost ukupnog prometa nekretninama iznosila je 867,6 miliona KM, što je 11 posto više nego prošle godine, iako je broj kupoprodaja pao za 11 posto. Tržište ostaje dinamično, s velikim razlikama u cijenama ovisno o lokaciji i vrsti nekretnine.

Kada pogledamo tržište nekretnina u Sarajevu, posljednjih godina cijene konstantno bilježe rast.  

Prema posljednjim podacima, prosječna cijena novogradnje iznosi 3.528 - 4.500 KM/m2, ovisno o izvoru i lokaciji. To znači da bi stan od 50 m2 mogao koštati između 176.000 i 225.000 KM, dok u atraktivnim dijelovima grada cijene dosežu i do 8.000 KM/m2 – čak i za starogradnju. 

Po općinama, prosjeci cijena ne odstupaju previše, pa se tako za općinu Centar cijene kreću oko 3.900 KM/m2, za Novo Sarajevo oko 3.830 KM/m² dok se za općinu Novi Grad cijene kreću oko 3.110 KM/m2. Cijene nisu ništa niže u ostalim sarajevskim gradskim, ali i prigradskim općinama. 

Emir Kulovac iz agencije TIM nekretnine za Bloomberg Adriju kaže da, iako cijene u Sarajevu neprestano rastu, tržište najma ipak nudi veću fleksibilnost. Prosječna mjesečna najamnina za stan s jednom spavaćom sobom u centru grada iznosi oko 650 KM, dok prosječna cijena za trosoban stan (dvije spavaće sobe) iznosi 900 KM. 

Njegova dosadašnja praksa pokazala je da kvalitetnog stana ispod 400 KM gotovo da nema, a prosjek za manji stan u urbanim zonama iznosi 500-800 KM.  Na luksuznim lokacijama, poput Vilsonovog šetališta, najamnine mogu doseći i 1.850 KM. 

Kulovac je napravio presjek troškova kupovine hipotekarnim kreditom u odnosu na unajmljivanje. Kao primjer kupovine navodi stan od 250.000 KM uz varijabilnu kamatu od 4 posto na 25 godina, znači mjesečnu ratu od oko 1.300 KM i ukupno 145.000 KM plaćenih kamata, ne računajući poreze, osiguranje i održavanje. Najam istog stana košta 650-700 KM mjesečno, uz početni trošak depozita i prve kirije.  

"Iako je najam jeftiniji na mjesečnom nivou, treba imati na umu da hipoteka gradi vlasništvo u imovini čija vrijednost može rasti, dok najam pruža veću fleksibilnost i niže početne troškove. Treba napomenuti i da vlasnici uglavnom snose troškove popravki, a najmoprimci uživaju predvidive izdatke i lakšu mogućnost preseljenja", kaže Kulovac. 

Rentabilnost kupovine 

Prema podacima Numbea, Sarajevo spada među gradove s visokim price‑to‑rent omjerom, koji je između 33 i 36 u centru i od 32 do 35 van centra, što znači da bi povrat investicije kroz najam trajao više od 30 godina. Bruto prinos od najma je nizak, oko tri posto i u centru i izvan njega, što smanjuje isplativost kupovine isključivo radi iznajmljivanja.  

Uz to, loan affordability index od 0,85 pokazuje da rata hipoteke zauzima značajan dio prosječne plate, pa kupovina stana mnogima ostaje teško dostižna opcija. 

Kulovac kaže da, kada je riječ o sarajevskom tržištu, odluka o kupovini često i najviše zavisi od dugoročnih planova i finansijske stabilnosti.  

"Mjesečni troškovi vlasništva jesu viši, ali dugoročne koristi od posjedovanja nekretnine, rast vrijednosti, sigurnost i stabilnost mogu je učiniti privlačnijom opcijom za one koji planiraju ostati godinama. S druge strane, najam pruža fleksibilnost, predvidiv mjesečni budžet i slobodu ulaganja novca u druge prilike", kaže. 

Analiza sarajevskog tržišta stanova 2025. pokazuje da kupovina ima smisla prvenstveno za one koji planiraju dugoročno ostati na istoj lokaciji, imaju stabilne prihode i dovoljno kapitala za početne troškove. Vlasništvo donosi sigurnost i potencijalni rast vrijednosti imovine, ali je skupo za održavanje i teško dostupno prosječnom kupcu zbog visokih cijena kvadrata i niskog loan affordability indeksa. 

Najam, s druge strane, nudi veću fleksibilnost, manji početni ulog i predvidiv mjesečni budžet. Iako ne gradi kapital, u trenutnim tržišnim uslovima često je finansijski manje opterećujući, posebno kada je price‑to‑rent ratio iznad 30, a bruto prinos od najma nizak. 

Visok price‑to‑rent ratio i nizak prinos od najma znače da se investicija u stan sporo isplaćuje, pa odluku treba donositi prema ličnim planovima i prioritetima. Drugim riječima, ključ od stana vrijedi onoliko koliko vam odgovara vaš životni tempo. 

U vremenu kada se i cijene stanova i životni prioriteti brzo mijenjaju, ponekad je "predati ključeve stana" jednako mudra odluka kao i "preuzeti ključeve". 

Trenutno nema komentara za vijest. Ostavite prvi komentar...

Ostavi komentar