Rastuće cijene, inflacija i potreba za sigurnijim investicijama sve više motivišu građane Bosne i Hercegovine da svoj kapital ulažu u nekretnine van zemlje. Najtraženije destinacije su Turska, Sjeverni Kipar, Ujedinjeni Arapski Emirati, Hrvatska, Crna Gora, Španija i Austrija. Kada je riječ o konkretnim lokacijama, najviše interesa vlada za Istanbul, Antaliju i Mersin u Turskoj, Dubai u UAE, te Zagreb, Makarsku i Split u Hrvatskoj.
Porezne olakšice kao ključan faktor
Prema podacima agencije MM Real Estate, interes bh. državljana za kupovinu nekretnina u inostranstvu porastao je i do 300 posto u odnosu na period prije pandemije.
Vlasnik agencije Minet Musić ističe da su razlozi za ovakav trend višestruki - od povoljnijih cijena u odnosu na standard EU, sigurnog povrata na investiciju i jednostavnog procesa kupovine, do geografske blizine i kulturne povezanosti.
"Turska, Dubai i Sjeverni Kipar nude i veoma atraktivne programe za rezidencijalne vize, što dodatno motiviše investitore iz BiH", kaže Musić. Dodatni faktori su politička i ekonomska nesigurnost, kao i želja investitora za diverzifikacijom kapitala te osiguravanjem stabilnih prihoda kroz rentu.
"Mnogi građani žele da njihov novac 'radi za njih'. Ulaganje u nekretnine na stabilnijim tržištima pokazalo se kao najsigurniji oblik zaštite vrijednosti kapitala", kaže Musić.
Porezni uslovi, dodaje, često budu odlučujući faktor kod investitora. Turska, Sjeverni Kipar i Dubai, primjerice, nude veoma povoljne ili potpuno oslobođene porezne modele, posebno za nerezidente. Naprimjer, u Turskoj kupci koji prvi put kupuju nekretninu mogu biti oslobođeni plaćanja PDV-a, dok u Dubaiju ne postoji porez na prihod od rente.
"Naš tim posebnu pažnju posvećuje tome da klijent ostvari maksimalne fiskalne benefite u zemlji kupovine", zaključuje Musić, čija agencija nudi model 'ključ u ruke' - od pravnog savjetovanja, verifikacije developera i projekta, organizacije posjete, prevoda, ugovora do kompletne postprodajne podrške.
"Također, često im osiguravamo i programiranu rentu (garantovani ROI – return of investment), što dodatno motiviše investitore koji žele pasivan prihod", kaže Musić, te dodaje da je cilj da proces bude bez stresa, siguran i dugoročno profitabilan za klijenta.
Alanya grad vječnog sunca
Mirza Seferović, vlasnik agencija Dom u Turskoj i Balkan Realestates, kaže za Bloomberg Adriju da su po pitanju regija u Turskoj, investitorima iz BiH i generalno s Balkana, najinteresantniji Istanbul i Alanya. Istanbul jer, prema njegovim riječima, u ovom trenutku ima ROI od čak 10 posto godišnje i konstantno raste, a Alanya zato što je grad vječnog sunca u kojem živi 127 nacija. Dodao je da su kupci izgubili interesovanje za Mersin, iako se radi o jednoj od najpovoljnijih lokacija.
Depositphotos
Kupovina nekretnine u Turskoj ne zahtijeva komplikovane procedure. Kako navodi Seferović, dovoljno je imati važeći pasoš (ili ličnu kartu), sredstva i nekoliko dana boravka u zemlji da bi se pronašla i kupila odgovarajuća nekretnina.
Prema njegovim riječima, cijene nekretnina u Turskoj zavise od lokacije i kreću se otprilike u Istanbulu od 52.000 eura, Alanyi od 85.000, Gazipaši od 75.000 i u Mersinu od 45.000 eura.
U Dubaiju, cijene startaju od oko 180.000 €, zavisno od projekta i lokacije. U Litvaniji, zemlji članici EU i NATO-a, nekretnine se mogu kupiti već od 100.000 €.
Prema Seferovićevim riječima, najpovoljnije porezne olakšice nude Turska i Dubai.
"Najpovoljnije porezne olakšice su u Turskoj, gdje se ne pita za porijeklo novca. U Turskoj je porez tako nizak, bizaran i nema povrata. U Dubaiju nema poreza", pojašnjava Seferović.
Bh. državljani ne kupuju u Litvaniji
U Turskoj, standardna stopa PDV-a na nekretnine varira između 1 i 18 posto, zavisno od vrste i lokacije nekretnine. Prema informacijama Turske Poreske Uprave (Gelir İdaresi Başkanlığı), strani državljani koji prvi put kupuju nekretninu mogu biti oslobođeni plaćanja PDV-a, pod uslovom da je kupovina izvršena direktno od investitora, u stranoj valuti, te da nekretninu zadrže najmanje tri godine.
Seferović poznaje i tržište Litvanije, ali kaže da tamo nema kupaca nekretnina iz BiH i da je većina njegovih klijenata iz Emirata, jer im godi klima.
U Litvaniji, iako se radi o uređenom tržištu, porez se plaća u skladu s EU zakonodavstvom, i povrata nema. Seferović izražava žaljenje što investitori iz BiH još ne prepoznaju Litvaniju kao šansu. Kao pozitivno ističe visok standard, članstvo u EU i NATO-u, te opušten život.
U Litvaniji i drugim članicama EU, PDV na nove nekretnine iznosi 21 posto, a nerezidenti koji kupuju stanove za ličnu upotrebu nemaju pravo na povrat PDV-a. Poreski tretman u ovim zemljama je strožije regulisan i usklađen s evropskim zakonodavstvom. Prema informacijama sa stranice Lithuanian State Tax Inspectorate, povrat PDV-a moguć je isključivo za registrovane PDV obveznike koji koriste nekretninu u poslovne svrhe.
Prema aktuelnim podacima sa stranice globalpropertyguide.com, prosječna bruto stopa prinosa od izdavanja nekretnina u prvoj polovini 2025. godine u Španiji iznosila je 5,60 posto, što je pad u odnosu na 6,17 posto iz istog perioda prethodne godine. Sličan trend zabilježen je i u Litvaniji, gdje je bruto prinos u prvoj polovini 2025. iznosio 6,29 posto, u poređenju sa 6,46 posto iz istog perioda 2024. godine. Austrija je u prvoj polovini 2025. zabilježila bruto stopu prinosa od 3,50 posto, što je neznatno manje u odnosu na 3,57 posto iz istog perioda prethodne godine.
U Turskoj je bruto prinos na izdavanje nekretnina u prvoj polovini 2025. iznosio 7,41 posto, što predstavlja porast u odnosu na isti period 2024, kada je iznosila 6,36 posto, a u Italiji 7,50 posto, što je blago više u odnosu na 7,35 posto iz istog kvartala 2024. Ovo potvrđuje i voditelj analiza na Bloomberg Adriji Mihael Blažeković, ističuću da je Italija trenutno najatraktivnija destinacija za ulaganje u nekretnine u regiji po osnovu prinosa.
Slijedi turska sa 7,4 posto, a Grčka ima nešto niži bruto prinos od 4,6 posto.
"S 500 hiljada eura može se kupiti puno više kvadrata u Turskoj nego u Italiji, no prinos na samu nekretninu je vrlo sličan. Tako za taj iznos u Italiji možete kupiti 142 kvadrata u Rimu, a u Istanbulu čak 375 kvadrata", kaže Blažeković.
Što se tiče rasta cijena nekretnina, Italija u posljednjih godinu dana bilježi rast cijena nekretnina za 4,5 posto, a Grčka 6 posto u nominalnim vrijednostima. Jedan 'outlier' je, kako navodi Blažeković, Turska, gdje su cijene nekretnina rasle 30 posto, no u realnim terminima su pale za 10 posto s obzirom na to da je visoka inflacija pojela rast cijena. U Turskoj je, dodaje, prinos zapravo i vrlo volatilan s obzirom na to da je turska lira izrazito volatilna valuta te dosta toga ovisi o političkoj (ne)stabilnosti.
"Kad usporedimo bruto prinose od najma stana/apartmana u promatranim zemljama s pretpostavkom da ste uložili 500 hiljada eura, moguće je uprihoditi oko 37.500 eura godišnje za najam stana/apartmana u Italiji, dok su brojke u Turskoj vrlo slične", navodi Blažeković. Dodaje da sve to ovisi o lokaciji i kvalitetu stana/apartmana, pa je tako prosječni bruto prinos u Milanu 5,4 posto dok je u Rimu preko 7 posto, dakle, godišnja renta se razlikuje od 27 hiljada eura do 35 hiljada eura. U Grčkoj je taj iznos godišnje rente nešto niži, 23 hiljade eura.
"Kad bismo te prinose usporedili s prinosima na dionička tržišta, vidimo da su dionička tržišta tu i dalje pobjednik", kaže Blažeković. U posljednjih 10 godina prosječni godišnji prinos na S&P500 bio je 11,7 posto, dok je na domaći SASX10, u istom razdoblju, prinos bio 7 posto.
Koliko zaista košta kupovina nekretnine u Dubaiju
U Ujedinjenim Arapskim Emiratima prosječna bruto stopa prinosa u istom periodu ove godine bila je 4,87 posto, što je pad u odnosu na 5,27 posto iz prve polovine 2024. godine. Dubai se ističe kao destinacija s izuzetno povoljnim poreznim uslovima za strane investitore - nema poreza na dohodak, prihod od zakupa, nasljedstvo, niti na kapitalnu dobit u kontekstu nekretnina. Međutim, postoje obavezne takse koje investitori moraju platiti. Jedna od njih je transferna taksa - 4 posto od vrijednosti nekretnine, plaća se Dubai Land Departmentu prilikom prenosa vlasništva, a druga je stambena taksa (housing fee) - 5 posto godišnje od procijenjene vrijednosti najma u tom području, a naplaćuje se kroz komunalne račune.
Dubai ostavlja investitorima najviše novca u džepu, uz istovremeno najviše prosječne prinose od najma u svijetu.
Prema podacima portala Global Property Guide i Bayut, Dubai u 2025. godini bilježi impresivne prinose od najma. Tako za Al Furjan (studio stanovi) prosječan prinos iznosi od 8,51 posto, za Downtown Dubai (1-2 sobe) - od 6,19 do 6,25 posto i Jumeirah Village Circle (JVC) - od 6,78 do 7,87 posto, u zavisnosti od veličine stana.
Prosječna cijena stana u JVC-u iznosi oko 328.561 USD, što ovu lokaciju čini jednom od najpristupačnijih za investitore.
Dubai vs. Abu Dabi
Tržište Ujedinjenih Arapskih Emirata sprema se u narednom periodu pojačati stambenu ponudu, a u prilog tome govore visoke godišnje stope rasta u prvoj polovini 2025. godine, kada je riječ o stambenim projektima u izgradnji, procjenjuje analitičar Bloomberg Adrije Nemanja Đurđević.
"Na primjeru Dubaija, jedne od dvije ključne tačke, stopa rasta broja projekata je skoro 19 posto, ili vrijednosno 24 posto", kaže Đurđević.
Snažna potražnja podstaknuta rastom populacije i prilivom bogatih stranih rezidenata utječe na rast cijena nekretnina i u Dubaiju i u Abu Dabiju. Đurđević navodi da Dubai bilježi godišnji rast od 15,22 posto, a Abu Dabi 18,17 posto. Međutim, ako se detaljnije pogleda potražnja u ta dva grada, mogu se primijetiti drugačije tendencije.
Abu Dabi je vođen rastom cijena manjih stambenih jedinica, dok je u Dubaiju popularna kupovina većih stanova, što, prema Đurđevićevim riječima, odražava potražnju kupaca za prostorom za život.
"Konkretno, medijalne vrijednosti stanova s dvije spavaće sobe u Dubaiju imaju najveći rast od 17,3 posto (Q1 ’25 vs. Q1 ’24), dok su cijene studija u Abu Dabiju u istom periodu porasle 32,86 posto, a jednosobni stanovi 28,87 posto", kaže Đurđević.
Ovaj trend se, navodi, može preslikati i na godišnje zakupnine u ova dva grada – stanovi u Abu Dabiju manje kvadrature su skuplji za izdavanje, odnosno donose veću godišnju zakupninu vlasnicima u poređenju s Dubaijem. S druge strane, godišnja zakupnina za velike stanove u Dubaiju je veća u odnosu na Abu Dabi.
Prema posljednjim bruto prinosima od zakupnina, pod pretpostavkom da se stan isključivo koristi u svrhu izdavanja, Dubai ima 6,31 posto, a Abu Dabi 5,39 posto.
"Zbog navedenih razloga, prosječni bruto prinosi za četverosobne i veće stanove u Dubaiju su 3,38 posto i 8,25 posto za studije (najmanje jedinice)", navodi Đurđević.
Ne ulazeći u tržište ponude stanova za izdavanje, kaže Đurđević, a prema ovim prinosima, za ulaganje od 500.000 eura u Dubaiju (posmatrajući cijeli grad) godišnja bruto renta bi bila 31.550 eura.
"Dalje, pod pretpostavkom, što je malo vjerovatno, da se odnos cijene zakupa i stanova ne mijenja, skoro 16 godina bi bilo potrebno da se početna investicija isplati", procjenjuje Đurđević. Najmanje stambene jedinice u Dubaiju bi, prema navednim prinosima, donijele vlasnicima 41.250 eura bruto prihoda od rente, a najveće 16.900 eura. Ovo možemo opravdati da se veće jedinice manje izdaju jer ih kupci koriste za sopstvene potrebe.
Ako se ista logistika primijeni za Abu Dabi, ulaganje od 500.000 eura donijelo bi 26.950 eura bruto godišnje rente. Period povrata za ovakvo ulaganje bi bio oko 18 i po godina.
Depositphotos
Četverosobni i veći stanovi imaju godišnji bruto prinos od 5,20 posto, donio bi 26.000 eura bruto rente za ulaganje od pola miliona eura. Najmanji stanovi s prinosom od 4,11 posto daju 20.550 eura godišnje rente za isti iznos ulaganja.
"Investitori bi morali sačekati 24 godine i 4 mjeseca da bi im se ulaganje isplatilo, tj. bilo na nuli. Naravno, dodatne pretpostavke su da su u svim periodima izdati, i da nema mjeseci u kojima stanovi ne generišu zakupninu", kaže Đurđević.
.webp){kind=icon}
Trenutno nema komentara za vijest. Ostavite prvi komentar...