Cijena stanova bh. građanima luksuz, dijaspori prihvatljiva

Iako ne postoje precizne statistike o udjelu dijaspore u ukupnim ulaganjima u nekretnine u Bosni i Hercegovini, tržišna praksa jasno pokazuje da bh. građani koji žive u inozemstvu čine značajan dio kupaca. Privučeni još uvijek nižim cijenama u odnosu na zemlje u kojima žive, često ulažu u stanove i apartmane u BiH – bilo kao oblik štednje ili kao investiciju.

Štednja i investiciona ulaganja

Dragan Milanović, regionalni direktor agencije RE/MAX i član Upravnog odbora posrednika za promet nepokretnosti Republike Srpske, za Bloomberg Adriju naglašava da dijaspora predstavlja važnu kategoriju kupaca. Budući da su cijene nekretnina u državama gdje žive znatno više, stanovi u Banjoj Luci su, kako kaže, i dalje prihvatljivi za njihov standard i kupovnu moć.

"Oni uglavnom kupuju stanove kao vid štednje i investicionog ulaganja", kaže Milanović.

Neki od njih stanove unajmljuju, dok ih drugi koriste povremeno – najčešće tokom posjeta. Za razliku od starijih generacija, koje su zarađeni novac ulagale u rodnim mjestima, gradeći kuće koje su, prema Milanovićevim riječima, danas uglavnom prazne i tržišno bezvrijedne, mlađe generacije se sve više odlučuju za kupovinu stanova u Banjoj Luci ili većim gradovima. To se pokazuje kao ekonomski isplativija i racionalnija odluka.

Dragan Milanović

 

Milanović navodi da se mladi bračni parovi, koji u velikom broju kupuju stanove manje kvadrature, najčešće finansiraju putem kredita – bilo u cijelosti ili djelimično. S druge strane, skuplje i veće nekretnine, kao i investicioni stanovi namijenjeni za kratkoročno ili dugoročno izdavanje, uglavnom se kupuju iz vlastitih sredstava. Iako ne postoje tačni statistički podaci, Milanović procjenjuje da je odnos finansiranja otprilike 50:50 – pola iz kredita, a pola iz ličnih sredstava.

Prema njegovim riječima, stanje na tržištu nekretnina u Banjoj Luci je stabilno - potražnja je na zadovoljavajućem nivou, a samim tim i investitori ponudu prilagođavaju potražnji. 

"Na osnovu dostupnih pokazatelja kao što su ponuda, potražnja i broj izdatih građevinskih dozvola, ne očekujemo značajne promjene na tržištu u narednom periodu", dodaje Milanović. Kada je riječ o cijenama, u posljednje dvije-tri godine bilježi se, kaže, blagi, organski rast od nekoliko procenata godišnje, bez većih i nepredviđenih oscilacija.

Podaci Republičkog zavoda za statistiku Republike Srpske pokazuju da je broj završenih i prodatih novih stanova u ovom entitetu u prvom tromjesečju 2025. bio veći za 8,6 posto u odnosu na isti period prethodne godine. Prosječna cijena završenih prodatih novih stanova u prvom tromjesečju 2025. bila je viša za 8 posto u odnosu na prvo tromjesečje prethodne godine.

Milanović dodatno pojašnjava da je raspon cijena u novogradnji od 3.000 KM po kvadratu u perifernim naseljima, do 6.500 KM za najskuplje kvadrate u centru Banje Luke s višim nivoom opremljenosti i kvalitetnijom gradnjom. Stanogradnja prati cijene novogradnje i u prosjeku je, kaže naš sagovornik, jeftinija za 20-30 posto. Na formiranje cijene utječu: cijena građevinskog zemljišta, naknade lokalnim zajednicama (renta, komunalije, uređenje gradskog građevinskog zemljišta), ulazni troškovi kao što su cijena rada i građevinskog materijala, te potražnja kao osnovni faktor.

despositphotos

 

Prema njegovim riječima, većina stanova u novogradnji u Banjoj Luci proda se u ranoj fazi gradnje. Izuzetak su neki stanovi veće kvadrature koji možda dočekaju završetak gradnje, a da nisu prodati.

"Prednosti ovakve kupovine su mogućnost utjecaja na izbor materijala, keramike, sanitarija, podova, rasvjete i sl. Može se manjim dijelom utjecati i na raspored prostorija i strukturu stana", kaže Milanović. Nedostatak je rizik oko rokova završetka i povjerenja u investitora. Također, to zna biti, dalje navodi, finansijsko opterećenje za kupce koji kupuju nekretninu u izgradnji putem kredita, a žive kao podstanari – jer tada istovremeno plaćaju i kredit i zakupninu.

Cijene rastu, potražnja ne jenjava 

No, i cijene nekretnina u Bosni i Hercegovini konstantno rastu. Tako je prosječna cijena novih stanova u BiH u prvom kvartalu 2025. godine dosegla 3.073 KM po kvadratnom metru. To predstavlja povećanje od 10,7 posto u odnosu na isti period prethodne godine, kada je kvadrat iznosio 2.775 KM. U odnosu na prvi kvartal 2022., kada je cijena bila 2.248 KM, kvadrat je poskupio za više od 800 maraka, što potvrđuje višegodišnji trend kontinuiranog rasta na tržištu nekretnina.

Uprkos rastu cijena, potražnja ne jenjava. Broj prodatih novih stanova u prvom kvartalu 2025. porastao je za 5,8 posto u odnosu na isti period prethodne godine, što ukazuje na to da interes za kupovinom, posebno u segmentu novogradnje, ostaje snažan.

Haris Kadić, agent za nekretnine i vlasnik agencije Stanpromet Sarajevo, za Bloomberg Adriju ističe kako je prije pet godina imao znatno više poziva građana iz dijaspore zainteresiranih za kupovinu nekretnina u Bosni i Hercegovini. U to vrijeme, dodaje, cijena kvadrata bila je niža nego danas. 

Haris Kadić

 

Kadić smatra da se značajan broj građana koji trenutno žive u inozemstvu već ranije namirio kada je riječ o nekretninama, a i posljednjih godina ponuda stambenog fonda je ograničena. Nova gradnja je tek u početnoj fazi.

Prema njegovim riječima, većina kupaca iz dijaspore fokusira se isključivo na novogradnju, i to na najatraktivnijim lokacijama – u centru Sarajeva, Mostara, Banje Luke, kao i na planinskim destinacijama poput Jahorine, Bjelašnice i Trebevića.

Glavni motiv kupovine nije nužno povratak u domovinu, već investicija s godišnjim povratom. Naime, za iznos koji investiraju u BiH, u zemljama poput Njemačke, Kanade ili SAD-a često je nemoguće kupiti nekretninu slične vrijednosti i kvaliteta.

Kadić smatra da interes dijaspore za nekretninama u Bosni i Hercegovini nema nikakvog utjecaja na formiranje cijena. 

Prema podacima Federalnog zavoda za statistiku, u prvom tromjesečju 2025. u Federaciji BiH bilježi se rast tržišne aktivnosti - broj prodatih stanova veći je za 3,2 posto u odnosu na isti period prethodne godine. Istovremeno, prosječna cijena po kvadratnom metru porasla je za 16,2 posto u poređenju s prvim tromjesečjem 2024. godine. 

Potencijali i izazovi 

Ekonomski analitičar Faruk Hadžić za Bloomberg Adriju kaže da kupovina nekretnina koju ostvaruju bh. dijaspora i strani državljani može imati pozitivne ekonomske efekte za Bosnu i Hercegovinu, posebno u kontekstu svježeg priliva kapitala koji može stimulirati građevinski sektor, doprinijeti fiskalnim prihodima i potaknuti lokalnu ekonomiju u sredinama gdje se nekretnine kupuju.

"Dugoročno, ovakvi oblici investicija dijaspore mogu predstavljati jednu od stabilnijih veza s domovinom, jer često signaliziraju emociju pripadnosti i povjerenje u zemlju porijekla", kaže Hadžić. Međutim, kako bi te koristi bile održive, važno je da investicije budu praćene i ulaganjem u lokalne kapacitete i infrastrukturu, a ne samo spekulativnim kupovinama.

S druge strane, pojačana potražnja za nekretninama – posebno u atraktivnim urbanim i turističkim lokacijama – može imati i neželjene efekte, smatra Hadžić.

"Rastuće cijene stanova i kuća nerijetko čine stambeno pitanje sve manje dostupnim za domaće stanovništvo, posebno za mlade i porodice s prosječnim primanjima", upozorava on.

Prema njegovim riječima, ako se veći dio stambenog fonda orijentira na vanjsko tržište, može doći do distorzije – gdje nekretnine postaju štedni instrument, a ne životni prostor. Zato je, kaže, važno pratiti ove trendove i pravovremeno uvoditi mehanizme poput progresivnog oporezivanja praznih ili višestrukih nekretnina, kako bi se smanjio pritisak na tržište.

Hadžić dalje navodi da pravi potencijal dijaspore leži u ulaganju u produktivne sektore – IT, poljoprivredu, preradu, zelene tehnologije i inovacije. Da bi se to desilo, neophodne su precizno ciljanje politike: porezne olakšice za povratničke investicije, poslovni inkubatori i garantni fondovi, kao i institucionalna podrška kroz "one-stop shop" centre za dijasporu.

"Samo tako možemo preći s potrošačkog na razvojni model dijasporskih ulaganja i uvezati emotivnu, ekonomski korisnu i strateški važnu vezu između BiH i njenog najrasprostranjenijeg resursa – ljudi vani", zaključuje Hadžić.