Razvoj trgovačkih centara u regiji snažno ovisi o gustoći naseljenosti, kupovnoj moći i kulturnim navikama. Dok su u gušće naseljenim državama poput Slovenije, dovoljni tek manji broj većih centara, u teritorijalno većim i rjeđe naseljenim zemljama, poput Bosne i Hercegovine i Hrvatske, oni se raspoređuju ravnomjernije. Hrvatska se približila evropskom prosjeku i pokazuje znakove zasićenja tržišta, Slovenija ide u sličnom smjeru. Nasuprot tome, BiH, Srbija i Sjeverna Makedonija još uvijek sustižu zaostatak, uz niže pokazatelje.
Bosna i Hercegovina ima oko 80 trgovačkih centara različitih veličina. Ovaj broj nominalno je veći, no valja naglasiti da BiH ima velik broj manjih lokalnih centara. BiH je još 2011. znatno zaostajala jer nije imala nijedan veliki centar po svjetskim standardima. Situacija se u posljednjih 10 godina promijenila: otvoreno je nekoliko modernih mallova, ali ukupna shopping površina na 1.000 stanovnika i dalje je među najnižima u Evropi (ispod 100 m2).
Kupovna moć kao pokretač
Kupovna moć ključna je za održivost centara: Hrvatska i Slovenija, s višim BDP per capita, ranije su mogle razviti snažnu mrežu. Srbija, BiH i Sjeverna Makedonija kasnile su, pa su se prvi moderni mallovi u Beogradu otvorili tek 2007. S rastom standarda i dolaskom stranih investitora širenje se ubrzalo, slično kao u Bosni i Hercegovini i Makedoniji.
Online trgovina postaje glavni strukturni rizik. U 2024. udio stanovništva koji kupuje online iznosio je: BiH ≥39 posto, Hrvatska 59 posto, Srbija 62 posto, Sjeverna Makedonija 63,5 posto i Slovenija 66 posto. Prosjek za regiju je 58 posto. Ipak, udio e-trgovine u ukupnoj maloprodaji ostaje nizak: 0–5 posto u BiH i Srbiji, 5–10 posto u Hrvatskoj, Sloveniji i Makedoniji. To pokazuje da e-commerce jest prijetnja pojedinim kategorijama poput elektronike i mode, ali fizički centri, osobito oni s ponudom "daily needs", gastronomijom i uslugama, imaju prostora za koegzistenciju.
Podaci pokazuju da je potrošnja na odjeću u svim državama regije ispod prosjeka EU, pri čemu je Slovenija najbliža sa 88, dok Hrvatska zaostaje sa 72. Srbija, BiH i Sjeverna Makedonija kreću se između 47 i 55, što ukazuje na značajan prostor za rast potrošnje u ovom segmentu, a time i potencijalnu priliku za razvoj maloprodajnih kapaciteta fokusiranih na modu.
Projekt Supernova Grude
Prema Colliersu, s investicijske strane shopping centri nude atraktivne prinose. U Zagrebu se prime centri procjenjuju na 7,25 posto "net initial yield", u Ljubljani na 7,5–8 posto, a u Beogradu na 8–8,5 posto (retail parkovi 8,25–9 posto).
Za Bosnu i Hercegovinu i Makedoniju službeni podaci su rjeđi, no očekivano je da su prinosi viši, uz veću premiju za rizik i likvidnost. Usporedbe radi, prinosi na urede i logistiku u regiji kreću se u rasponu 7–8,5 posto, pa shopping centri često nude konkurentan ili viši povrat.
Prema Colliersu, u cijeloj regiji vidljiv je novi investicijski ciklus u maloprodajnim nekretninama, premda s različitim intenzitetom po državama. Hrvatska prednjači sa 67.000 m² planiranih novih površina, uglavnom u obliku retail parkova, dok Slovenija trenutno nema najavljenih većih projekata jer je ponuda uravnotežena, a fokus je na rekonstrukcijama "mixed-use" konceptima. U Srbiji je u 2025. potvrđena izgradnja oko 29.000 m² novih prostora u Nišu i Kraljevu, a u Bosni i Hercegovini širenje se nastavlja projektom Supernova Grude od približno 15.000 m².
Najveći pojedinačni plan u regiji dolazi iz Sjeverne Makedonije, gdje se gradi 20.000 m² kroz Nabizi retail park u Strugi. Ukupno gledano, trend naglašava širenje kroz manje, fleksibilne formate s fokusom na regionalna središta i gradove izvan glavnih metropola.
Hrvatska i Slovenija već imaju razvijenu i djelomično zasićenu mrežu trgovačkih centara, dok Srbija, BiH i Sjeverna Makedonija još nadoknađuju zaostatak. Turizam, kupovna moć i kulturne navike i dalje snažno oblikuju potražnju. Online trgovina ostaje izazov, ali zasad nema snagu potpunog zamjenjivanja fizičkih formata. Za investitore, shopping centri u regiji predstavljaju segment s atraktivnim prinosom, premijama, osobito u zemljama izvan EU, uz uvjet pažljivog odabira lokacije i "tenant-mixa".
