Uslovi visokih kamatnih stopa i neizvjesnog ekonomskog okruženja nisu se značajno oslikali na cijene nekretnina u regionu, koje su i u trećem tromjesečju 2023. godine bilježile međugodišnji rast.
Tržišta nekretnina Adria regiona su dosta specifična po osnovu toga što je visok procenat vlasništva nekretnina u kojima vlasnici žive, ali je kupovina nekretnine nerijetko i investicioni alat.
Prema podacima iz 2020. godine, u Srbiji, Sloveniji i Hrvatskoj više od 30 odsto ispitanika su vlasnici dodatne nekretnine (ne nužno stambene), pored one u kojoj žive, dok je taj isti procenat na nivou EU27 bio nešto iznad 20 odsto. Dobar primjer jeste trenutna inflatorna epizoda koja je dala vjetar u leđa cijenama nekretnina usljed dobre potražnje, jer se generalno nekretnine smatraju dobrom zaštitom od inflacije. Naravno, postoji i taj troškovni element - skuplji materijali i skuplja (i sve oskudnija) radna snaga, što je takođe doprinijelo rastu cijena.
Trendovi kretanja cijena nekretnina u Adria regionu su slični - nakon perioda intenzivnog rasta cijena, vidimo usporenje u 2023, ali i dalje cijene nekretnina rastu.
Cijene stanova u Srbiji u trećem tromjesečju 2023. godine dodale su 8,2 odsto međugodišnje, što nam ukazuje na to da, uprkos znatno smanjenom broju transakcija i usporenom stambenom kreditiranju, prodavci i dalje imaju prostora za povećanje cijena, mada po najnižoj stopi od 2018. godine.
Cijene u Sloveniji rastu najsporije od pandemijske 2020. i to po stopi od 5,4 odsto međugodišnje u Q3 2023.
Cijene novogradnje u BiH u istom periodu dodale su četiri odsto međugodišnje, ali ovakva stopa zapravo oslikava djelimičnu stablizaciju cijena koje su u toku 2022. godine rasle intenzivno (na primjer 47,5 odsto međugodišnje u toku 3Q 2022. godine).
U Sjevernoj Makedoniji takođe i dalje vidimo rast cijena, ali opet sporiji od sedam odsto međugodišnje u 4Q 2023, nakon čak osam kvartala dvocifrenog rasta cijena.
Hrvatska je jedina zemlja koja i dalje bilježi dvocifrenu stopu rasta cijena nekretnina od 10,9 odsto međugodišnje u 3Q 2023. (na prvom mjestu po rastu cijena u evrozoni), ali opet nižu u odnosu na prethodna tromjesečja uprkos one-off efektima kao što su bili ulazak u evrozonu i posljednji program stambenog kreditiranja.
Bloomberg Adria
Ovo na prvi pogled ukazuje na popriličnu otpornost cijena nekretnina, ne samo kada se pogleda relacija s kamatnim stopama, već i poređenje s određenim zemljama koje su trenutno okupirane krizom na tržištima nekretnina, pogotovo skandinavskim, kod kojih su cijene u padu već nekoliko tromjesečja u tolikoj mjeri da ugrožavaju sam ekonomski rast.
Na nivou Evropske unije bilježi se pad cijena već dva uzastopna tromjesečja i to je u velikoj mjeri vođeno padom u Njemačkoj i Švedskoj, ali i u ostalim zemljama. Unutar EU, 10 od 27 zemalja zabilježilo je međugodišnji pad cijena stambenih nekretnina.
Međutim, kod svih zemalja, osim kod Finske, zapravo se radi o korekciji cijena u okviru trogodišnjeg horizonta - cijene jesu u padu, ali su i dalje iznad cijena stambenih nekretnina u odnosu na 3Q 2020. godine. Ovakav trend nam samo potvrđuje neodrživost rasta cijena iz prethodnih perioda, odnosno da su se napuhane cijene nekretnina u prethodnim periodima počele korigovati naniže, čim je došlo do faze povišenih kamatnih stopa kao jednog od najrelevantnijih "triggera".
Bloomberg Adria
Sličan scenario očekujemo i u Adria regionu, iako će on biti značajno ublažen rastom priuštivosti stanova i očekivanjima da će kamatne stope početi da se smanjuju u 2024. godini. Rast priuštivosti stanova vidimo u bržem rastu zarada u odnosu na rast cijena stambenih nekretnina, koji je vidljiv na primjeru svih zemalja u regionu.
Rast priuštivosti, naravno, ne znači automatski i bolju potražnju, jer ne uključuje stope inflacije, kao ni rast kamatnih stopa, ali ipak djelimično ukazuje na bolji kapacitet zaposlenih da kupe nekretninu - što zbog većeg štednog potencijala, što zbog većeg limita za uzimanje kredita. To je jedan od faktora koji će ograničiti nagliji pad cijena nekretnina, a na koji možemo da dodamo i poboljšanja na tržištima rada tamo gdje postoji potencijal za rast zaposlenih, kao i visok depozitni potencijal koji se može aktivirati čim cijene počnu da padaju.
Ako na to dodamo i smanjenje kamatnih stopa u 2024. godini, očekujemo korekciju cijena nekretnina od oko -5 odsto do kraja godine u Adria regionu, s pristrasnošću više ka stabilizaciji tržišta nego ka jačoj korekciji.
---Marina Petrov Savić je viša analitičarka u analitičkom timu Bloomberg Adrije
Bloomberg Adria
.webp){kind=icon}
