Iako cijene nekretnina u Sjedinjenim Američkim Državama i Njemačkoj padaju, u Adria regiji dosegle su rekorde. Posljednji podaci pokazuju da su cijene u prvom kvartalu 2022. godine u Sloveniji imale kvartalni rast od 4,1 posto i međugodišnji od 16,9 posto, dok su u Bosni i Hercegovni u prvom kvartalu ove godine prosječne cijene nekretnina više za 23 posto u odnosu na prethodnu godinu. Međugodišnji rast cijena u Srbiji iznosi sedam posto, a u Sjevernoj Makedoniji 16,5 posto. Cijene stanova u Hrvatskoj u prvom kvartalu ove godine više su za pet posto u odnosu na prethodni kvartal, odnosno za 13,46 posto u odnosu na isto razdoblje prošle godine.
Faktori koji su zajednički svim zemljama, a koji su uzrokovali ovakve trendove, kako navodi tim analitičara Bloomberg Adrije, ogledaju se u rastu prosječnih neto plaća, niskim kamatnim stopama i rastu udjela stambenih kredita u ukupno plasiranim kreditima, te rastu cijena građevinskih materijala.
U pregledu, koji su uradili novinari Bloomberg Adrije iz Sarajeva, Beograda, Zagreba, Ljubljane i Skoplja, pogledajte kako izgleda trenutno tržište nekretnina u regionu.
Cijena kvadrata u BiH dosegla 6.000 KM
Cijene nekretnina u Bosni i Hercegovini dosegle su astronomske iznose. Cijena kvadrata u centru Sarajeva dostiže i 6.000 KM (3.067 eura), dok se na periferiji kreću oko 2.500 KM (1.278 eura). Situacija nije bolja ni u drugim gradovima gdje je također zabilježen rast cijena.
Prоsјеčnа ciјеnа prоdаtih nоvih stаnоvа u prvom kvartalu 2022. godine iznosi 2.240 KM (1.134 eura) po kvadratnom metru, što je u poređenju s prоsјеčnom ciјеnom prоdаtih nоvih stаnоvа u protekloj gоdini više za 23 posto, te u оdnоsu nа prvi kvartal 2021. gоdinе više za 24,9 posto.
U sektoru gradnje zabilježen je međugodišnji rast od 0,5 posto u prvom kvartalu 2022. godine, međutim ipak je došlo do zahlađenja u odnosu na drugu polovinu 2021. godine kada je međugodišnji rast iznosio 2,4 posto.
Broj završenih nekretnina u prvom kvartalu iznosio je 662, što predstavlja međugodišnji rast od 15,5, dok broj nedovršenih nekretnina iznosi 4.618, što predstavlja međugodišnji rast od 8,2 posto.
Nekretnine najskuplje u Sloveniji
Najvišu prosječnu cijenu nekretnina, kada je riječ o regiji, ima Slovenija, gdje je prosječna cijena kvadrata u starogradnji u drugom tromjesečju dosegnula 2.648 eura.
U odnosu na 2020. cijene stanova u višestambenim zgradama porasle su za oko 15 posto, a cijene stambenih kuća za 13 posto, podaci su Geodetske uprave. Međugodišnji rast iznosio je 16 posto, a na tromjesečnom nivou cijene su više za dobrih dva posto, pokazuju podaci Capital Geneticsa. Najviše cijene očekuju se u Ljubljani. Ovdje su kupci u prosjeku morali izdvojiti 3.644 eura za kvadrat u starogradnji, što je 11 posto više na godišnjem nivou.
Najviše cijene imaju garsonijere, kvadrat košta 3.905 eura. Kvadrat trosobnog ili većeg stana u prosjeku košta 3.383 eura. Povećana je razlika u cijeni između novijih i starijih stanova. Za novije stanove mlađe od deset godina prosječna cijena prelazila je 4.000 eura po kvadratnom metru. Cijene u novogradnji na najpoželjnijim lokacijama kreću se od 5.000 do 10.000 eura po kvadratu. Stanovi stariji od deset godina u prosjeku su dosegnuli 3.636 eura za kvadrat.
Izuzmemo li Ljubljanu iz državnog prosjeka, kupci su u prosjeku kvadrat u starogradnji plaćali 2.242 eura. To je gotovo za petinu više na godišnjem nivou, što pokazuje da cijene izvan Ljubljane i dalje rastu. Stanovi u starijim zgradama i dalje su najskuplji u turističkim područjima Gorenjske i Obale. U Gorenjskoj su prosječne cijene bile 3.846 eura, a na Obali 3.723 eura po kvadratu.
Više od 3.000 eura u prosjeku treba izdvojiti za stan u Domžalama, Izoli, Kopru i Škofjoj Loki. Najskuplji su u Škofjoj Loki, gdje za kvadratni metar treba izdvojiti 3.373 eura, dok je prosječna cijena u Kopru 3.326 eura.
Cijene u Hrvatskoj imune na pandemiju i potrese
Cijene nekretnina u Hrvatskoj konstantno rastu već godinama, a taj trend nisu pokolebali ni potresi ni pandemija. U prvom tromjesečju 2022. cijene stanova u Hrvatskoj (i starih i novih zgrada) porasle su za pet posto u poređenju s prethodnim kvartalom, odnosno za 13,46 posto u odnosu na isto razdoblje lani.
Još je impresivniji rast od kraja 2015. godine kada je ekonomska kriza srušila cijene. Naime, cijene stanova od tada porasle su za 52 posto, dok je prosječan rast u Evropskoj uniji (EU27) u tom periodu iznosio 44 posto, a u eurozoni 40 posto.
Za stan u novogradnji, u rubnim dijelovima Zagreba, za kvadrat je potrebno izdvojiti oko 2.400 eura, dok u centru kvalitetnija gradnja ide do 3.000 eura po kvadratu. Na atraktivnijim i traženijim lokacijama u Zagrebu, cijena novogradnja dostiže i pet hiljada eura po kvadratu.
Promjena cijena promatrana paralelno s građevinskom aktivnošću otkriva da je potražnja premašila ponudu. Od konca 2015. izgradnja novih zgrada porasla je za 39,2 posto u Hrvatskoj naspram 15 posto u EU i 13 posto u europodručju.
Srbija imala najbrži rast cijena
U posljednjih 10 godina cijene novih stanova u regionu najbrže su rasle u Srbiji i u tom periodu skočile su za 35 posto. Taj procenat nešto je niži od EU prosjeka, gdje su cijene od 2011. do 2021. godine porasle 42 posto, pokazali su podaci analitičkog tima Bloomberg Adrije.
Zanimljivo je da su cijene stanova u novogradnji brže rasle u Srbiji nego u Hrvatskoj i Sloveniji. U posljednjoj deceniji rast cijene novih stanova u Hrvatskoj iznosio je 18 posto, a u Sloveniji 14 posto.
Građevinske dozvole u prvom kvartalu ove godine porasle su za 21,7 posto u odnosu na isti kvartal prošle godine, ali je to manje u odnosu na procenat koji je ostvaren u posljednjem kvartalu prošle godine.
Od kraja 2014. godine građevinske dozvole su porasle za čak 553 posto, što pokazuje snažan trend u posljednjih osam godina u uslovima povoljnog privrednog ambijenta.
Nekretnine u Beogradu skuplje su u odnosu na druge regionalne prijestolnice. Podaci Deloittea pokazali su da je prosječna cijena novogradnje u 2020. godini u Beogradu iznosila 1.741 euro po kvadratnom metru. U Bukureštu je tada prosječna cijena stana iznosila 1.440 eura po kvadratnom metru, u Sofiji 1.144 eura, a u Budimpešti 2.207 eura.
Godišnji rast u S. Makedoniji 16,5 posto
U drugom tromjesečju 2022. godine cijene stanova u Sjevernoj Makedoniji ostvarile su godišnji rast od 16,5 posto, što je rekordan porast koji se nije dogodio u protekloj deceniji. Time se nastavlja trend kontinuiranog rušenja rekorda poskupljenja stanova započet prošle godine. Naime, u četvrtom kvartalu 2021. godine rast je iznosio 11,4 posto, a u prvom kvartalu ove godine 12,5 posto.
Makedonski građevinari kao glavni razlog rasta navode povećanje troškova izgradnje. Njihovu tvrdnju potkrepljuje i statistika. U prvom tromjesečju 2022. u odnosu na četvrto tromjesečje 2021. troškovi izgradnje novih porodičnih kuća veći su za 7,5 posto, materijalni troškovi za 10 posto, a za zaposlenike za 2,3 posto.
Tim analitičara Bloomberg Adrije navodi da u budućnosti treba očekivati barem stabilizaciju cijena nekretnina na svih pet tržišta regije, no to će ovisiti o nekoliko faktora.
"Naše stajalište za cijene nekretnina je smanjenje u odnosu na trenutno povišene nivoe ili u najboljem slučaju stabilizacija oko sadašnjih nivoa. Broj izdatih građevinskih dozvola snažan je pokazatelj građevinskih aktivnosti za sljedećih cca. šest mjeseci, s nedavnim usporavanjem međugodišnjih trendova u vezi s građevinskim dozvolama, koji ukazuju na manju građevinsku aktivnost tokom 2023. Pogled na građevinsku aktivnost također je funkcija općeg slabljenja ekonomske aktivnosti u budućnosti", navode analitičari.
Ono što bi moglo negativno uticati na cijene nekretnina je usporavanje ekonomske aktivnosti zahvaljujući korekcijama potrošnje u odnosu na visoku inflaciju, manjim investicijama uslijed pogoršanja raspoloženja proizvođača zbog geopolitičkih napetosti i negativnim tendencijama u vanjskoj trgovini također potaknutim geopolitičkim napetostima.
Ali, s druge strane treba uzeti u obzir i to da se nekretnine tradicionalno percipiraju kao manje rizična imovina, iako to nije nužno ispravno argumentirano, te kontinuirani oporavak potrošačkog sentimenta nakon pandemije COVID-19. Kada je riječ o kamatnim stopama, njihov rast bi mogao dovesti do smanjenja cijena nekretnina čineći ulaganja u nekretnine manje pristupačnima i privlačnima. Ipak, kamatne stope su i dalje niske, a bankarski sektor likvidan.
