Kupci nekretnina u SAD-u u vrijeme Covida suočavaju se s ogromnim skokom stopa

Mala, ali uglavnom imućna skupina Amerikanaca uskoro će vidjeti kako im se rate hipoteke naglo povećavaju.

Riječ je o više od 1,7 miliona vlasnika nekretnina kupljenih od 2019. uz hipoteku s promjenjivom kamatnom stopom (eng. adjustable-rate mortgage-ARM). Ovi krediti, koji u prosjeku iznose oko milion dolara za finansiranje skupljih nekretnina, postavljeni su po nižoj stopi od trenutne 30-godišnje stope za prvih nekoliko godina, a zatim se prilagođavaju jednom ili dva puta godišnje na temelju trenutnih troškova posuđivanja.

Izlazak iz fiksnog razdoblja nakon što su kamatne stope skočile na najviši nivo u dvije decenije najgori je trenutak za oko 330.000 ovih dužnika. Još 100.000 doživjet će svoje prvo prilagođavanje u sljedećih 12 mjeseci, prema ICE Mortgage Technology. Iako su uglavnom dobrostojeći, datumi koji se približavaju stvaraju određeni stres, rekao je Chris Stearns, savjetnik za hipotekarne kredite u kompaniji Thrive Loans iz južne Kalifornije.

"Mogli bi upasti u probleme, posebno zbog ovih velikih iznosa kredita kada im ARM-ovi izađu iz fiksnog razdoblja", rekao je Stearns. "Vaša rata će se gotovo udvostručiti i neće biti lijepo".

Više od 1,4 miliona ARMS-ova bit će resetirano u narednim godinama/Bloomberg

Za razliku od drugih zemalja poput Ujedinjenog Kraljevstva i Australije, velika većina hipoteka u SAD-u ima dugoročne fiksne stope, što je zaštitilo većinu vlasnika kuća od kampanje povećanja stopa Federalnih rezervi za suzbijanje inflacije. Oko 5,5 posto američkih hipoteka je s promjenjivom stopom, iako je njihov udio u dolarima veći jer su puno veći od prosjeka.

Ljudi koji uzimaju ARM često planiraju prodati svoj dom ili refinansirati prije isteka početnog razdoblja s fiksnom kamatnom stopom, ali mnogi to nisu mogli u trenutnom okruženju jer su stope već bile previsoke i brzo su rasle. Također se često koriste za finansiranje skupljih nekretnina - prosječna veličina kredita ARM-a kreće se blizu milion dolara, otprilike tri puta više od hipoteke s fiksnom kamatnom stopom, prema Mortgage Bankers Association.

Razmotrite petogodišnji ARM koji se ove godine resetira. Kada je uzet 2019., prosječan iznos bio je 791.100 dolara s fiksnom stopom od 3,3 posto — što je jednako mjesečnoj rati od oko 3.465 dolara prije osiguranja kuće i poreza na imovinu. Stope ARM-a sada su oko 6,5 posto, iako bi zahvaljujući gornjoj granici taj kredit vjerovatno bio prilagođen na 5,3 posto. To bi još uvijek dodalo gotovo 1.000 dolara mjesečno.

Anketa koju je ovog mjeseca za Bloomberg provela kompanija za ispitivanje javnog mnijenja CivicScience Inc. pokazala je da 70 posto vlasnika ARM-a kaže da su bar donekle zabrinuti u vezi s plaćanjem nove mjesečne rate hipoteke budući da su kamatne stope porasle. Gotovo jedan od 10 misli da bi mogao odgoditi ili ne platiti svoju hipoteku nakon što se prilagodi.

Nositelji ARM-a više su zabrinuti zbog dugova i sigurnosti posla | Troškovi života i štednja glavni su finansijski stresori za one s fiksnom stopom hipoteke/Bloomberg

Vlasnici ARM-a imaju neke mogućnosti da to spriječe, poput posuđivanja na nepenzione račune, rekao je Tait Lane, upravitelj bogatstva u kompaniji Merit Financial Advisors u Issaquahu, Washington. Drugi bi bio refinansiranje u kredit koji plaća samo kamate. Možda bi najočitije bilo smanjiti troškove negdje drugo, ali Lane — koji je u poslu već 25 godina — rekao je da je to "uzaludan napor".

Drugi način je pokušati uvjeriti banku da su opravdani lakši uvjeti, rekao je Steven Ebert, advokat iz Cassin & Cassin LLP. Te izmjene - koje uključuju produženje razdoblja amortizacije - postoje, ali je teško doći do njih, rekao je.

"Stvarno morate pokazati da imate poteškoća s novom isplatom, a u isto vrijeme ste sposobni izvršavati druge uplate", rekao je Ebert. "Dakle, ako samo kažete, 'oh, moram smanjiti svoj životni stil, još uvijek mogu platiti hipoteku', to neće uvjeriti banku. Stvarno morate pokazati da postoji pravi problem priuštivosti".

Hipoteke s promjenjivom kamatnom stopom čine mali dio tržišta | Ali udio ARM-a u dolarima veći je zbog većih kredita/Bloomberg

Dužnici s konvencionalnim hipotekama plaćaju premiju za zaštitu od rastućih kamata, a bivši predsjednik Feda Alan Greenspan jednom je rekao da bi mnogi Amerikanci mogli uštedjeti desetine hiljada dolara s ARM-om ako su spremni preuzeti taj rizik.

Taj osjećaj odjekuje među sve više dužnika jer je sadašnji predsjednik Feda Jerome Powell rekao da će stope vjerovatno ostati visoke duže vremena, kao i nekoliko njegovih kolega.

Posljednji put kada su vlasnici ARM-a doista upali u nevolje bilo je tokom globalne finansijske krize, kada su standardi osiguranja bili mnogo manje strogi, a vrijednosti nekretnina pale. Ali udio zajmoprimaca ARM-a danas je djelić onoga što je bio u godinama koje su prethodile krizi, tako da nema toliko razloga za zabrinutost, rekla je glavna ekonomistica CoreLogica Selma Hepp. Prosječni kreditni rejtinzi danas su puno viši, također.

"Do vremena kada se ovi zajmovi budu trebali resetirati, stope hipoteka će vjerovatno biti niže", rekla je Hepp.

Jaz hipotekarne stope | Tokom razdoblja od 2019. do 2021., mnogi su vlasnici kuća mogli doživjeti smanjenje svoje hipotekarne stope za 50 baznih bodova uz zajam s prilagodljivom stopom/Bloomberg

S obzirom na to da su cijene kuća porasle za više od 40 posto od pandemije, mnogi vlasnici koji su stekli vlasnički kapital i trebaju im značajna sredstva - možda da bi platili renoviranje kuće ili školarinu - uzeli su kreditne linije temeljene na kapitalu kuće (eng. home equity lines of credit-HELOC), u kojima je kolateral imovina dužnika.

Ali HELOC-ovi, poput ARM-a i kreditnih kartica, imaju varijabilne kamatne stope — koje su sada dvostruko više od nivoa prije pandemije — tako da čak i neko s konvencionalnom hipotekom s fiksnom kamatnom stopom na niskom nivou može biti izložen.

Najbolja nada za ove dužnike je da se kamatne stope smanje, ali to se vjerovatno neće dogoditi prije kraja ove godine jer Fed tek treba postati dovoljno uvjeren da je inflacija na održivom silaznom trendu.

"Problem je što se trenutno nema gdje pobjeći dok se cijene ne poprave", rekao je Lane. "Svi smo mislili da će se to dogoditi do sada, ali podaci o inflaciji koji pristižu nisu baš idealni".