text size
Podaci govore da je početkom šezdesetih, pa sve do kraja osamdesetih godina prošlog vijeka, kada je počela "šoping groznica" u staroj Jugoslaviji, po 25.000 građana svakodnevno stajalo u redu pred tršćanskim blagajnama. Obrt je bio nevjerovatan - u Trstu se dnevno trošilo oko četiri milijarde tadašnjih dinara, a statistike pokazuju da su kupci iz SFRJ 1978-79. godine nedjeljno pazarili do čak 65.000 pari farmerica. Da li je italijanski gradić našim kupcima ostao sinonim za dobar šoping? Ono što je nekada bila garderoba, sada su nekretnine.
Ana Tozzi, osnivačica istoimene agencije za nekretnine u Trstu i konsultantkinja za strane kupce, kaže za Bloomberg Adriju da je kupcima iz Srbije Trst interesantan iz više razloga.
"Prije svega, udaljen je oko 650 kilometara od Beograda. Drugo, ima istorijsku povezanost sa Srbijom, još iz vremena Dositeja Obradovića. Treći razlog je dobra pozicija Trsta, u smislu pristupa moru i plaži, kao i ski-centrima u blizini, a treba istaći i blizinu drugih važnih turističkih destinacija (vozom se do Venecije stiže za dva sata). Naposljetku, cijene nekretnina su niže nego u Srbiji''.
Podsjetimo, Bloomberg Adria je pisala o zemljama koje nude zlatne vize, a među njima je i Italija. Višegodišnje tendencije govore da su stanovnici Adria regiona sve zainteresovaniji za Trst.
Dragana Pešić Lević kaže za Bloomberg Adriju da krajem 2022., kada je kupovala stan u Trstu, cijene još uvijek nisu bile tako visoke.
"Cijena kvadrata u užem centru, oko dva kilometra od Trga Ujedinjenja (ital. Piazza Unità d'Italia), bila je od 1.500 do 2.000 evra, što je u poređenju sa cijenom kvadrata u Beogradu bilo neuporedivo jeftinije. Danas su i tamo cijene porasle, a stanovi često zahtijevaju renoviranje''.
U protekle dvije-tri godine veliki broj ljudi je odlučio da kupi nekretninu u Trstu, što je, naravno, uticalo na povećanje cijena kvadrata, ali i na to da se promijeni tržište izdavanja, primjećuje naša sagovornica.
Proces kupovine nekretnine u Trstu
Cijela procedura traje od tri do šest mjeseci, a prvi korak je odabir. Drugi korak je davanje ponude, ali je između toga važno provjeriti dokumentaciju (zemljište, katastar, upotrebna dozvola, održavanje zgrade). Ako je sve u redu i prodavac prihvati ponudu, dokument se registruje u Italiji i elektronskim putem šalje u Srbiju, kako bi sudski tumač za italijanski jezik uradio prevod. Kupac, potom, odlazi u banku da plati kaparu i agencijsku proviziju. Slijedi odlazak kod notara, koji zakazuje datum potpisivanja kupoprodajnog ugovora.
Neposredno prije potpisivanja, kupac je obavezan da preostali dio cijene stana uplati na račun notara, zato što se u Italiji plaćanje ostatka cijene vrši putem bankarskog čeka s pokrićem. Notar taj ček priprema u ime kupca i daje ga prodavcu na završnom sastanku, a kupac preuzima ključeve.
Takođe dobija izjavu notara da je kupoprodaja izvršena i taj dokument ima pravosnažnost, a sam ugovor se dobija nakon mjesec i po. Kupac dalje mora da obavijesti Poresku upravu da je postao novi vlasnik i da izvrši prijavu godišnjeg poreza na imovinu i godišnjeg poreza na plaćanje smeća. Treba da obavijesti i upravnika zgrade, te da prebaci sve komunalne račune na svoje ime.
Tozzi napominje da su uslovi kod kupovine nekretnine jednaki za građane Italije i one koji to nisu (pod uslovom da su iz zemalja EU), a da je razlika u "tretmanu" samo u namjeni - da li ćete je koristiti kao trajno prebivalište ili ne.
"Porez je veći za kupce koji nemaju namjeru da žive u kupljenoj nekretnini. Ključna dva dokumenta koja treba imati pri kupovini su pasoš/lična karta i Italijanski poreski broj (ital. Codici fiscale). Dešava se da notari traže i kopiju matičnog lista, koja može biti na maternjem jeziku", ističe Tozzi.
Ako se pitate kako do Italijanskog poreskog broja (IPB), on se odnedavno može izvaditi isključivo u Diplomatsko-konzularnim predstavništvima. Zahtjev se podnosi online, preko Ambasade Italije u Beogradu, a IPB se dobija u roku od nekoliko dana. Bitno je pomenuti i da nerezidenti moraju imati validan osnov ako žele da otvore račun u banci u Italiji. Jedan od takvih osnova je kupovina nekretnine, ali i studiranje, odnosno zaposlenje.
"U budžet za kupovinu stana treba uračunati još najmanje 15 odsto za troškove kupovine - notar, prenos, bankarske i agencijske provizije. Kupci često nisu dovoljno upućeni u to da je posjedovanje nekretnine veliki birokratski posao. Od 2022. doneseno je dosta obavezujućih zakonskih promjena, čije se nepoštovanje papreno plaća. Da sada želim da kupim stan u Trstu, dvaput bih razmislila", kaže Pešić Lević.
Depositphotos
Krivo je more
Trst, kod jugonostalgičara posebno, zaista budi posebnu emociju, a Tozzi navodi da su, pored popularnih pješačkih zona Viale i Kavana (ital. Cavana), u gradu najprestižnije sljedeće lokacije: kvart San Vito (najviše podsjeća na beogradsko Dedinje), zona pored plaže Barkola (ital. Barcola), zatim zona pored stare gradske luke Roiano i Greta (ital. Gretta) i dijelovi u širem centru San Đakomo i Setefontane (ital. San Giacomo i Settefontane), udaljeni do 20 minuta pješke od samog jezgra Trsta.
"Cijene će proporcionalno najviše rasti u Roianu i Greti", kaže Tozzi.
Dvorac Miramare u Trstu (ital Castello di Miramare) / Depositphotos
Na pitanje otkud baš Trst kao destinacija na kojoj želi da se skući (barem periodično), Pešić Lević odgovara da je oduvijek maštala o nekretnini na moru. Drugi odlučujući faktor bio je blizina Beogradu, budući da se od jednog do drugog grada automobilom stiže za šest sati.
"Na svega sat vremena vožnje od Trsta su i skijaški centri, predivna jezera, Istra, tako da geolokacijski ima sjajnu poziciju za život i uživanje. Kupili smo kompletno opremljen stan u relativno novoj zgradi, te osim krečenja i dekoracije nismo imali veće izdatke. Stan je modernog rasporeda, s izdvojenom spavaćom sobom, ima 60 kvadrata, a do najužeg centra se stiže pješke".
Nema sumnje da je priča o Trstu usko povezana sa srpskom i jugoslavenskom dijasporom. Još između 18. i 19. vijeka, kada je grad doživio ekonomski i društveni procvat, veliki broj imućnih Srba (mahom iz Sarajeva i Hercegovine) naselio se upravo tu. Kroz istoriju je srpska manjina u Trstu razvijala trgovačke i brodovlasničke poslove, a posljednjih godina se rađa i ideja o biznisu s izdavanjem nekretnina.
Grad danas ima oko 200.000 stanovnika i pun je turista maltene tokom cijele godine. Prostire se na 84 kvadratna kilometra, nije veliki, ali kao i svaki grad ima zone. Centar je, svakako, najatraktivniji, posebno kada je riječ o investicijama u pješačkim zonama Viale i Kavana.
Depositphotos
"Ideja je bila da stan koji smo kupili u prvo vrijeme izdajemo, a da ga mi kasnije koristimo za boravak u ljetnom periodu ili na duže, kada budemo u penziji. Odlučili smo se na periodično izdavanje, jer nam je bitno da možemo provoditi vrijeme u Trstu kada smo slobodni. Odlazimo tamo dva-tri puta godišnje", kaže Pešić Lević i dodaje da je, prema njenom mišljenju i iskustvu, nemoguće kupiti stan bez posrednika s preporukom.
"Mjesecima sam pratila oglase na sajtovima za prodaju nekretnina, ali na poruke niko nije odgovarao. Ne znam kako je danas, ali u tom periodu su italijanski agenti za nekretnine bili nezainteresovani da odgovaraju nama s ovih prostora, jer dobar stan koji se oglasi vrlo brzo prodaju lokalnom kupcu (ili onom koji je prisutan na mjestu)''.
Ana Tozzi kaže da, na osnovu izvještaja Poreske uprave i Udruženja agenata za nekretnine FIAIP, za drugu polovinu 2024, prosječne cijene kvadrata iznose oko 2.000 evra, ali da iznosi variraju u zavisnosti od zone.
"U centru i prestižnijim zonama, cijene stanova u 'pristojnom' stanju kreću se od 2.500 do 3.200 evra, i idu najviše u slučaju luks-stanova (oko 4.500 evra). U dijelovima San Đakomo i Setefontane još uvijek možete pronaći kvadrat za 1.700-1.800 evra. Napominjem i da, kada u Italiji kupujete nekretninu i gledate dokumentaciju, treba da uzmete u obzir da se ovdje mjere bruto kvadrati koji uključuju 100 odsto površine unutrašnjih zidova, 100 odsto površine spoljašnjih zidova do 50 cm i 50 odsto površine koju dijelite s komšijama", ističe Tozzi, koja se u Trst preselila prije pet godina.
Potražnja veća od ponude
Cijene nekretnina rastu konstantno od 2017., ali je rapidni rast uslijedio nakon 2022. godine. U periodu od 2023. do 2024, rast cijena je iznosio 7-8 odsto.
Najvažnija tankerska luka Sredozemlja, Porto di Trieste / Foto: Marco Di Lauro/Bloomberg
Zašto je poželjno da imate agenta
Kroz sve procedure vas vodi agent - od otvaranja italijanskog poreskog broja, preko prihvatanja ponude, zaključivanja kupoprodajnog ugovora, do povezivanja ugovora s pružaocima komunalnih usluga.
Dragana Pešić Lević kaže da stan koji je kupila u Trstu izdaje preko agencije, jer joj to umnogome olakšava proces, navodeći još jedno pravilo koje je na snazi od 2025. godine. Svi koji izdaju stan kratkoročno moraju otvoriti Codice Identificativo Nacionale (CIN), imati aparat za gašenje požara i senzore za dim i gas. Osim toga, vlasnici nekretnine godišnje moraju barem jednom uraditi kontrolu/servis gasnog kotla, za šta dobijaju certifikat.
"Što se tiče komunalnih troškova i troškova prema lokalnoj upravi, plaćamo porez na imovinu (ranije IMU sada ILIA), porez za smeće (TARI), troškove administracije zgrade, zatim gasa, vode, struje, televizije i telekomunikacija. Imamo i troškove agencije koja vodi izdavanje nekretnine, a obračunava i plaća porez na prihod od izdavanja. Dakle, rashoda je mnogo, kao i obaveza, tako da potencijalni kupci treba da budu spremni da će im, osim novca, na sve to odlaziti i dosta vremena", zaključuje Dragana Pešić Lević.
.webp){kind=icon}
