Kakav stan u Sarajevu možete kupiti za do 200.000 KM

Uprkos povećanju cijena novih stanova, prema zvaničnim agencijskim izvještajima, tržište nekretnina u Bosni i Hercegovini (BiH) i dalje bilježi rast. Prosječna cijena prodatih novih stanova u trećem tromjesečju 2024. godine iznosila je oko 1.450 eura (2.840 KM) po kvadratnom metru, što predstavlja rast od 12,1 posto u odnosu na prošlu godinu. Istodobno, u usporedbi s istim tromjesečjem prošle godine, cijene su više za osam posto. 

Broj prodatih novih stanova i dalje nastavlja rasti, što ukazuje na stabilnu potražnju uprkos sve višim cijenama. Tako je u trećem tromjesečju ove godine prodato ukupno 985 novih stanova, što je za 3,4 posto više u odnosu na isto razdoblje 2023. godine. 

Na godišnjem nivou, tržište nekretnina pokazuje pozitivan trend, pa je tokom prva tri tromjesečja 2024. godine broj prodanih novih stanova porastao za 5,1 posto u odnosu na isto razdoblje prošle godine. 

Cijene stanova rastu, a prosječna cijena u Federaciji Bosne i Hercegovine (FBiH) u prvoj polovini ove godine porasla je za četiri posto, dok je prosječna cijena kuća pala za tri posto. Potražnja za stanovima je još uvijek snažna, a spora izdavanja građevinskih dozvola koče gradnju. 

Kada govorimo o Sarajevu, tržište nekretnina je dinamično, oblikovano lokalnim i međunarodnim utjecajima. Odlikuje ga nekoliko različitih karakteristika, od rastuće potražnje, do utjecaja turizma, ali i mogućnosti investiranja. 

Emir Kulovac iz agencije TIM nekretnine za Bloomberg Adriju je kazao da tržište nekretnina u Sarajevu prati dosta specifičnosti, što čini kontradiktornom analizu statističkih podataka.  

"Generalno gledajući, u novogradnji imamo konstantne i jasne podatke o prometovanim i traženim cijenama, dok kod stare gradnje imamo loše održavane objekte i stanove čija cijena, bez obzira na atraktivnu lokaciju, može biti dosta niska", pojašnjava Kulovac. 

Cijene nekretnina u Sarajevu bilježe uzlazni trend, posebno na poželjnim lokacijama u blizini centra grada. Međutim, Sarajevo ostaje relativno pristupačno u usporedbi s većim gradovima u Zapadnoj Evropi. 

Tržište najma također je aktivno, potaknuto potražnjom studenata, radnika iz drugih gradova i turista, što je rezultiralo porastom cijena u većini naselja. 

Variranje cijena

Prosječne cijene nekretnina u Sarajevu, jasno je, variraju ovisno o lokaciji, veličini nekretnine, opremljenosti, te specifičnim tržišnim trendovima.

Generalno gledajući raspon cijena u 2024. godini za stanove u staroj gradnji, u centralnoj zoni - Stari Grad, Centar i Novo Sarajevo - cijene su najviše, a sve zbog blizine administrativnih centara, ambasada, državnih institucija, stranih predstavništava i ostalih pogodnosti. Tako prosječna cijena na ovim lokacijama iznosi između 3.500 i 6.000 KM po m2.

Kada je riječ o stambeno-porodičnim zonama u Novom Sarajevu, Novom gradu i na Ilidži, za njima je najveća potražnja s obzirom na to da su kupci uglavnom porodice, kao i na činjenicu da su nekretnine lokacijski manje profitabilne prilikom iznajmljivanja, te se raspon cijena kreće između 2.500 i 4.500 KM po m2. 

Zone predgrađa u koje spadaju dijelovi Ilidže, Vogošća i Hadžići i čine širu gradsku zonu, imaju najniže cijene, te se raspon kreće od 1.500 do 3.500 KM po m2.

Kulovac kaže da je važno napomenuti da se na tržištu uvijek dešavaju izdvojene transakcije, gdje realizirana cijena ne daje realnu sliku stanja na tržištu.

Poredeći period 2022. godine, kada smo radili sličnu analizu, jasno je da su cijene stanova "skočile u nebo".

Sarajevo, kao rastuća turistička destinacija, bilježi porast i kratkoročnog najma u svojim povijesnim i turističkim naseljima. To je potaknulo potražnju za određenim vrstama nekretnina. Priliv turista tokom ljetnih mjeseci i zimske skijaške sezone u obližnjim odmaralištima također utječe na tržište nekretnina, posebno za nekretnine za iznajmljivanje.

Aktuelna ponuda na tržištu

Na popularnoj OLX platformi pretražili smo ponudu stanova na prodaju čija je vrijednost do 200.000 KM. Prema dostupnim informacijama, u posljednjih mjesec dana najjeftiniji stan smo pronašli u Hadžićima, a riječ je o dvostrano orijentiranom jednosobnom stanu smještenom u potkrovlju zgrade, kvadrature 40 m2, uknjižene 33 m2, a njegova cijena je 75.000 KM. 

Ponuda pokazuje da su cijene stanova u takozvanim manje atraktivnim općinama kao što su Ilijaš, Vogošća ili Hadžići dosta prihvatljivije, jer područja ne ulaze u centralni dio grada.  

Kada govorimo o sarajevskim općinama, podaci pokazuju da se najjeftiniji renovirani stan nalazi u općini Novi Grad, u naselju Švrakino Selo, na trećem spratu zgrade bez lifta, njegova površina je 33 m2, a njegova cijena 99.000 KM. 

Drugi cjenovno najprihvatljiviji stan do 200.000 KM nalazi se u također u ovom naselju, pozicioniran je na četvrtom spratu, renoviran, površine 29 m2 i njegova cijena je 108.000 KM. U naselju Švrakino na ponudi je i dvosoban, polunamješten stan od 34 m2 u zgradi koja je izgrađena u periodu od 1970. do 1979. godine po cijeni od 117.000 KM. 

U istoj općini, u naselju Dobrinja tri, dvosoban stan od 39 m2 u zgradi koja je izgrađena u periodu od 1980. do 1989. godine može se kupiti za 111.000 KM. U ovom atraktivnom naselju u ponudi je i stambeno-poslovni prostor u suterenu, površine 59 m2, a čija je cijena 132.000 KM. 

Depositphotos

 

U općini Stari Grad u ponudi je stan od 35 m2 u potkrovlju stambene zgrade s mogućnošću dogradnje i proširenja u slobodni dio potkrovlja, a njegova cijena je 120.000 KM. Vlasnici naglašavaju da je stan potrebno renovirati. U ovoj općini, u naselju Bistrik u ponudi je i stan od  30 m2 sa cijenom od 130.000 KM. 

U općini Novo Sarajevo, na lokaciji Čengić Vila, u ponudi je stan u suterenu stambene zgrade, površine 38 m2, s cijenom od 139.000 KM. 

Renovirani stan u općini Centar, na lokaciji Višnjik, od 30 m2 možete kupiti za 120.000 KM. U ovoj općini u naselju Koševsko Brdo u ponudi je i namješten stan od 31 m2, a njegova cijena je 129.000 KM. 

Kada govorimo o općini Ilidža, u naselju Stup može se naći stan površine 44,75 m2 sa cijenom od 125.000 KM. U istoj općini, u naselju Otes, može se naći trosoban stan na petom spratu stambene zgrade, kvadrature 69 m2, čija cijena je 152.000 KM. 

Oblikovanje tržišta

Utjecaj koji dodatno oblikuje tržište nekretnina u Sarajevu je prije svega rastuća potražnja, jer Sarajevo, kao glavni i najveći grad Bosne i Hercegovine, bilježi stabilan rast stanovništva, potaknut migracijom iz ruralnih područja i drugih dijelova zemlje. Ova urbanizacija potiče potražnju za stambenim nekretninama, posebno u centralnom dijelu grada. 

Kulovac podsjeća da su međunarodna ulaganja dosta prisutna, jer Sarajevo sve više privlači strane investitore, posebno iz EU, Turske i Bliskog istoka, zbog svog strateškog položaja i relativno pristupačnih cijena nekretnina u usporedbi s drugim evropskim prijestolnicama. 

"U Sarajevu postoji velika potražnja za novim i renoviranim stanovima, osobito u urbanim i poluurbanim područjima. Novogradnja postaje sve popularnija, posebno među mladim kupcima, dijasporom i stranim kupcima. Uprkos porastu izgradnje novih stambenih objekata, mogućnosti pristupačnog stambenog prostora ostaju ograničene, što predstavlja izazov za stanovnike s niskim do srednjim primanjima", kaže. 

Neka područja Sarajeva, kao što su dijelovi Starog Grada i obližnja naselja, prolaze kroz gentrifikaciju, pri čemu se starije zgrade renoviraju i dobivamo moderne stanove ili poslovne prostore, čime se povećava vrijednost imovine. 

Kulovac kaže da je primjetan trend tržište komercijalnih nekretnina s povećanjem maloprodajnih prostora, trgovačkih centara i uredskih zgrada.  

Kada je riječ o izazovima koji prate tržište, Kulovac kaže da vlasništvo nad imovinom može biti složeno, posebno za strane ulagače, zbog zakonskih ograničenja i birokratskih procedura, pa može stvarati probleme. 

Postoji sve veća prilika za razvoj nekretnina, kako u stambenom, tako i u poslovnom sektoru. Područja na periferiji grada i u novim naseljima imaju sve više razvojnih projekata usmjerenih na zadovoljavanje rastuće potražnje. 

Ono što je također sve više prisutno jeste da su investitori sve više zainteresirani za kupovinu starijih nekretnina u centralnim područjima za obnovu, bilo za preprodaju ili iznajmljivanje kao butik hotele ili pansione. Ali i sveukupno ekonomsko okruženje, uključujući faktore poput stope nezaposlenosti, ekonomskog rasta i inflacije, dosta utječe na tržište nekretnina. 

Kada se sve sumira, sarajevsko tržište nekretnina nudi mješavinu mogućnosti i izazova. Raste zbog urbanizacije, stranih ulaganja i potražnje za stambenim i poslovnim nekretninama, ali se također suočava s problemima kao što su ograničeno pristupačno stanovanje i složeno pravno okruženje za strane ulagače.