U julu ove godine gradonačelnik Nürnberga proslavio je postavljanje posljednje grede na obnovljenu zgradu Quelle, monumentalni simbol poslijeratnog njemačkog ekonomskog oživljavanja iz 1950-ih. Obnovljen uredima, trgovinama i domovima, veliki dio divovskog kompleksa trebao je biti otvoren 2024. godine.
Posljednjih sedmica, međutim, developer Gerch Group, koji ima projekte u izgradnji vrijedne četiri milijarde eura, podnio je zahtjev za stečajni postupak, zajedno s jednom od svojih projektnih kompanija povezanih s razvojem. Datum otvaranja sada nije poznat.
To je još jedan udarac tržištu nekretnina koje se trza nakon kraja ere jeftinog novca, ali također pokazuje ko je najosjetljiviji na potres. Dok su strahovi investitora tokom trenutne krize nekretnina bili fokusirani na stanodavce, muke Gercha i njemu sličnih pokazuju da su developeri —kompanije koje posjeduju građevinske projekte — ti koji su u neposrednoj opasnosti.
"Developeri se bore s povećanim troškovima izgradnje, povećanim kamatama i padom cijena", kaže Marlies Raschke, suvoditeljica odjela za restrukturiranje i stečaj u advokatskoj kompaniji Noerr. "Vidjeli smo nekoliko njih kako podnose zahtjeve za nesolventnost posljednjih sedmica i očekujemo još".
Uz Gercha, minhenski Euroboden, koji među svojim saradnicima reklamira arhitekte zvijezde poput Davida Chipperfielda, nalazi se u preliminarnom stečajnom postupku. Projekt Immobilien Group također je podnio zahtjev za nesolventnost u augustu zajedno s mnogim svojim projektnim kompanijama, a neki od radova raspisani su na konkursu za nove izvođače, prema glasnogovorniku preliminarnog upravitelja. Tri kompanije nisu odgovorile na zahtjeve za komentar.
Radovi na Q projektu u Nurnbergu, Njemačka, 2. oktobra su zaustavljeni/Fotograf: Ben Kilb/Bloomberg
Developeri diljem svijeta suočavaju se sa sličnim problemima. U Australiji, Porter Davis je među graditeljima kuća koji su ove godine otišli u likvidaciju nakon naglog rasta troškova i pada potražnje. U Švedskoj je porast broja stečajeva potaknut padom izgradnje, dok bi u Finskoj započeta izgradnja stambenih objekata mogla pasti na nivoe koji nisu viđeni od 1940-ih, prema građevinskom lobiju u zemlji.
To je brza promjena u bogatstvu nakon godina najnižih kamatnih stopa, kada se novac slijevao u imovinu dok su ulagači tražili prinos. Programeri poput Gercha mogli su komotno nakrcati projekte jeftinim dugovima i prodati ih na tržištu na kojem su cijene samo rasle.
Njemački stečajevi nekretnina podižu se s niskog nivoa/ Više kompanija koje se bave poslovima s nekretninama pokreće stečajni postupak/Bloomberg
Raspoloženje je sada sasvim drugačije. Njemačke transakcije nekretnina za urede na najnižoj su tački u 12-mjesečnoj bazi od najmanje 2014., prema nekretninskoj kompaniji Savills. Vonovia SE, veliki posjednik, upozorio je u svojim finansijskim rezultatima da su novi građevinski razvoji "jedva održivi".
"Brzina korekcije je značajna", kaže Henning Koch, šef Commerz Reala, jednog od najvećih njemačkih investitora u nekretnine. "Recesija na njemačkom tržištu nekretnina započela je prije godinu i po, a sada u posljednja dva-tri mjeseca vidimo sve više i više developera koji propadaju".
Graditelji su posebno ranjivi zbog pada vrijednosti zemljišta, što projekte čini rizičnijim. Kako su kamatne stope skočile, investitori su zahtijevali veće prinose od najma kao kompenzaciju, što zauzvrat snižava cijenu koju će platiti za gotovu lokaciju. Troškovi izgradnje također rastu i programeri moraju staviti više novca sa strane za neočekivane troškove.
Uzeti zajedno, svi ti faktori smanjuju temeljnu vrijednost građevinskog zemljišta. To također mijenja ekonomiju razvoja nekretnina, s padom cijena, što znači da bi neke kompanije mogle izgubiti novac samo dovršetkom zgrade.
U jednom primjeru Aggregate Holdings SA, smanjeno carstvo nekretnina koje vodi Cevdet Caner moralo je predati ključeve berlinskog projekta QH Track vjerovniku Oaktree Capital Managementa. Pogođen prekoračenjem troškova, pokušao je pregovarati sa zajmodavcima o finansiranju projekta do završetka, ali pregovori nisu uspjeli.
Nedovršena država
Njemački razvojni procvat djelomično su potaknuli mezzanine zajmodavci, uključujući Corestate Capital, koji su bili spremni davati pozamašne zajmove developerima s malo kapitala. To je funkcioniralo kada su se djelomično izgrađeni projekti ili projekti koji su tek trebali biti započeti mogli prodati penzionim fondovima koji su rado platili unaprijed dovršenu lokaciju. Korekcija tržišta ostavila je developere bez dogovorene terminske prodaje u limbu, opterećene skupim dugovima i neumjerenim troškovima.
"Obično tražimo svjež novac od postojećih stranaka koje finansiraju - od dioničara, investitora - kako bismo pokušali dovršiti projekt", kaže Christoph Morgen iz Brinkmann & Partner, koji je djelovao kao stečajni upravitelj za neke manje developere. "To obično uzrokuje gubitak vremena, prekida proces izgradnje. I on postaje sve skuplji".
Vjerovnici to primaju na znanje. Jedan viši njemački bankar kaže da njihova banka pokušava uspostaviti veze s nekim od jačih poduzetnika u zemlji, kako bi ih mogla pridobiti za preuzimanje ako zgrada zapadne u probleme.
Poslovi u njemačkim nekretninama presušuju kako kamatne stope rastu | Količina transakcija, posljednjih 12 mjeseci/Bloomberg
Grandiozni razvoji u nedovršenoj državi također mogu postati rane u oku građana i politički problem ako predugo miruju. Iz ureda gradonačelnika Nürnburga kažu da su uvjereni da će se projekt Q nastaviti, nakon što su primili pozitivne komentare od raznih vlasnika različitih dijelova golemog kompleksa.
"Vlasnici žele realizirati svoje projekte bez obzira na insolventnost Gerch grupe", stoji u saopćenju gradonačelnikovog ureda. "Grad podržava realizaciju projekta nastavkom svih planskih i administrativnih procesa".
Penzionerska bol
Izloženost malih ulagača i manjih penzionih fondova, koji su se gomilali u nekretninama tokom razdoblja procvata, dodaje još jednu neugodnu političku dimenziju. Njihova uključenost može zakomplicirati pregovore, posebno ako je potreban novi novac. Noerr's Raschke kaže da bi njemački penzioni fondovi - poput onih za ljekare, advokate ili zubare - mogli biti ograničeni u pružanju veće likvidnosti iz regulatornih razloga.
Neki mali ulagači izloženi su developerima putem obveznica s visokim prinosom. Posjednici Euroboden obveznica, naprimjer, pripremaju se za predstojeći sastanak vjerovnika. Ova klasa dužnika često je u slabijem položaju od ostalih vjerovnika. Dok je bankovno finansiranje obično vezano uz projekte ili zgrade, mnoge bezvrijedne obveznice izdaju se na nivou holdinga s malo sigurnosti - što pogoršava šanse za povrat novca.
Iz ureda gradonačelnika kažu da su uvjereni da će se projekt Quelle nastaviti. Fotograf: Ben Kilb/Bloomberg
"Iz perspektive vlasnika obveznica, kamate primljene na te obveznice posljednjih godina bile su preniske", kaže Daniel Bauer, predsjednik uprave SdK, njemačke grupe investitora. "Preuzimali su rizik sličan kapitalu".
Zadani programeri također će naštetiti široj industriji nekretnina. Graditelji stambenih objekata već propuštaju posao, a više od jedne od pet građevinskih kompanija koje je anketirao Ifo institut prijavilo je otkazane projekte. To je najgore od početka istraživanja 1991.
"To je signal upozorenja za sektor građevinskog materijala", kaže Ralf Moldenhauer, stariji partner u Boston Consulting Groupu u Frankfurtu. "Očekujemo da ćemo i u tom sektoru vidjeti više stresa".
.webp){kind=icon}
