Visoke cijene nekretnina u cijelom Adria regionu, prema svemu sudeći, zadržat će se još neko vrijeme, iako je u nekim zemljama zabilježen pad prometa. Zajednička karakteristika svih tržišta jeste slaba ponuda, posebno kada je riječ o novogradnji. Ni u jednoj zemlji se ne očekuje veći broj novih stanova u skorijoj budućnosti, a visoki troškovi materijala, radne snage i zaduživanja uz i dalje snažnu potražnju ne ostavljaju prostora za značajnije korekcije cijene.
Cijene u BiH dostigle rekorde
Neizvjesnost i volatilnost na tržištu građevinskog materijala i radne snage, dobit investitora, inflacija, nedostatak konkurencije, odnosno nedostatak projekata novogradnje osnovni su razlozi zašto su cijene nekretnina u Bosni i Hercegovini u prosjeku rasle za 18 posto godišnje od 2021. do kraja drugog kvartala 2023. Međutim, sve ukazuje na to da su cijene nekretnina dosegle svoj vrhunac, te da nas u narednom periodu očekuje stagnacija, dok se pad cijena vjerovatno neće desiti u narednoj godini.
Elvisa Pilav iz agencije Metropola Nekretnine za Bloomberg Adriju kaže da još uvijek ne očekuju pad cijena, "čak je izvjesno da je pad cijena nekretnina prilično daleko".
"Očekujemo da bi u nekom narednom periodu privremeno moglo doći do stagnacije, ali ne još, nego možda krajem naredne godine i početkom 2025. godine i to pod uslovom da se situacija u vezi s ponudom nekretnina na tržištu popravi, odnosno da se poveća broj nekretnina dostupnih za kupovinu", ističe Pilav.
Pojašnjava da se tržište trenutno suočava s nedostatkom stanova i ogromnom potražnjom i sve dok grad Sarajevo ne bude mogao ponuditi veći broj nekretnina za kupovinu, dok se ne zadovolje potrebe kupaca, možemo očekivati da će cijene nekretnina rasti.
"Što se pada cijena tiče, za to je već potrebna masovna gradnja, što u neku ruku očekujemo i priželjkujemo, ali je prilično neizvjesno da li će se uopšte dogoditi u narednih pet godina", dodaje Pilav.
Iako su cijene kvadrata rasle u cijeloj BiH, one su i dalje znatno niže u poređenju sa Sarajevom. U većim bh. gradovima tako cijene kvadrata idu od 1.500 KM do 6.000 KM ako je riječ o premium gradnji.
Stručnjaci iz agencija za nekretnine iz Tuzle, Bihaća, Bijeljine i Trebinja također u narednoj godini očekuju stabilizaciju cijena.
Blagi pad starogradnje u Srbiji
U Srbiji se sve manje kupuju nekretnine, s očekivanjem da se to neće znatno promijeniti ni iduće godine. Oporavak tržišta se očekuje sredinom iduće godine, dok se rast tržišta prognozira tek 2025. godine, bez drastičnog pada cijena nekretnina.
Nebojša Nešovanović, stariji direktor i rukovodilac procjene u CBRC, kaže da je Evropa na dnu tržišnog ciklusa i da svi očekuju oporavak već od sredine godine ili na jesen 2024. godine.
To bi značilo da će period pred nama predstavljati dno tržišnog ciklusa, kada je najbolje kupiti nekretninu jer ćete, kao kaže, imati najviše prostora za pregovore s prodavcima. U tom periodu se ne očekuje značajan pad cijena, već prije smanjeni obim trgovanja, to jest manje transakcija.
Agentica za nekretnine Katarina Lazarević primjećuje pad prometa između 30 i 50 posto, s očekivanjem da se situacija neće drastično promijeniti iduće godine. Cijene novosagrađenih stanova ne padaju, ali se stanovi u starogradnji prodaju jeftinije nego prije.
"Vjerujem da će biti još korekcija cijena u starogradnji, dok u novogradnji sve zavisi od investitora i njihove spremnosti da žrtvuju dio svoje zarade zarad bolje prodaje stanova. Stanove u novogradnji kupuju ljudi koji imaju novac i koji nekretnine posmatraju kao investiciju. Dok kreditnih kupaca gotovo da nema", kaže Lazarević.
Pad prometa u Hrvatskoj
Tržište nekretnina u Hrvatskoj se hladi, međutim, iako bi se moglo zaključiti da će pad prometa dovesti do snižavanja cijena nekretnina, to se, kako se čini, neće baš tako odvijati. Barem ne brzo i linearno.
Kako ističe voditeljica odjela tržišta kapitala u Colliersu Klara Matić, u prvih šest mjeseci ove godine u Hrvatskoj i Zagrebu prodano je oko 20 posto manje stanova nego u istom razdoblju 2022. godine.
"Ne treba očekivati značajnije korekcije cijena stambenih nekretnina, pogotovo ne u kratkom roku, a glavni je razlog nedostatak ponude. Vrijedi zabilježit da je u razdoblju od 2014. do 2023. izgrađeno oko 67.000 stanova manje na nivou države, što je pad od oko 40 posto, i oko 27.000 manje u Zagrebu, što je pad od oko 60 posto u odnosu na prethodni devetogodišnji period od 2005. do 2014. godine. Povrh slabog oporavka građevinske aktivnosti, fond postojećih stambenih nekretnina smanjio se zbog oštećenja u potresima i zbog sve većeg korištenja stambenog prostora za kratkoročni najam", pojašnjava Matić.
Matić upozorava da je jedan od većih problema i loša vrijednost za novac kod kupovine stambenih nekretnina.
"S obzirom na nedostatak novogradnje, cijene starogradnje otišle su u nebo, pa kupci, ako žele riješiti stambeno pitanje, pristaju na puno kompromisa. To se neće promijeniti u 2024. godini jer je broj projekata u najavi i dalje malen. On je nizak velikim dijelom zbog nedostatka zemljišta, posebice većih, i aktivnijeg prostornog planiranja, kao i sporosti pri izdavanju građevinskih dozvola. Naši najveći gradovi Zagreb i Split ne rade dovoljno po pitanju urbane regeneracije velikih brownfield projekata i aktivacije javne imovine. Rast kamatnih stopa djeluje negativno i na developere jer im poskupljuje finansiranje, a kad tome pribrojimo rast troškova gradnje i zastrašujuće visoki PDV na novogradnju od 25 posto, lako bi se moglo dogoditi da bude još manje projekata", ističe Matić.
U S. Makedoniji usporio rast cijena
Cijene stanova ni u Sjevernoj Makedoniji neće padati. Ključni razlog tome je ustrajnost visokih cijena materijala koji ne pojeftinjuju brzo. Također, nedostatak radne snage vrši pritisak na cijene, što povećava troškove plata.
U 2024. godinu tržište nekretnina u S. Makedoniji ulazi s rekordnim cijenama, a pad cijena koji se očekivao u ovoj godini nije se desio, već je samo usporio rast cijena stanova. U trećem kvartalu rast cijena iznosio je 11 posto na godišnjem nivou, što je ozbiljno usporavanje u odnosu na prošlogodišnjih 21 posto.
Za 2024. godinu građevinari ne očekuju promjene na tržištu nekretnina. Prema riječima Ivice Jakimovskog iz Građevinske komore pri Savezu privrednih komora, cijene neće rasti.
"Jedino sam u ovo siguran, da nema prostora za rast cijena stanova. Ima li prostora za smanjenje, u ovom trenutku, nisam siguran. Imamo stabilne cijene građevinskog materijala, tako da s te strane nemamo problema. Ali imamo problem na strani rada. Nedostatak radnika stvara pritisak za rast plata, što može biti pravi teret u narednom periodu", kaže Jakimovski.
Ove godine, prema riječima Jakimovskog, unatoč visokim cijenama i visokim troškovima zaduživanja prodaja je ostala na nivou prethodne godine. Takav trend očekuje se i ove godine, iz jednostavnog razloga što su ponuda i potražnja u zemlji na istom nivou.
Stabilizacija cijena u Sloveniji
Cijene nekretnina neće padati ni u Sloveniji. Prema riječima Branka Potočnika iz agencije INSA Nekretnine, proteklih godinu dana pooštreni su uvjeti kreditiranja, porasle su kamate, a rezultat se očituje u padu broja transakcija za nekretnine i stabilizaciji cijena. Riječ je uglavnom o korekciji nekih cijena koje su podivljale u razdoblju nakon Covid krize, posebno u nekim područjima u Sloveniji. Tu je također najvidljivija stabilizacija tržišta i cijena.
"Iskreno se nadam da će 2024. proteći mirno, bez većih potresa. Ne očekujem veće uspone ili veće padove cijena nekretnina", dodaje.
Što se tiče novogradnje, ističe da su slovenski investitori naučili biti oprezni iz okrutne lekcije koja je 2008. započela kao bankarska kriza.
"Trenutno nemamo velikih građevinskih projekata u Štajerskoj. Investitori gradnji pristupaju promišljeno, korak po korak. Tako svake godine na tržište izlazi relativno mali broj nekretnina, a tako će biti i u narednoj godini. Ne očekujem posebne potrese na tržištu zbog novogradnje", naglašava Potočnik.
Istog mišljenja je i Jan Bobnar iz agencije Nekretnine Kranj.
"Smatram da nije za očekivati značajno smanjenje cijena stambenih nekretnina u predstojećoj 2024. godini. Ponuda je vrlo skromna, ali s druge strane, brojni kupci traže nekretnine", kaže on.
Dodaje da se posljednjih mjeseci bilježi smanjenje potražnje, što je uglavnom rezultat visokih kamata.
"To također znači da se produžava vrijeme prodaje manje zanimljivih nekretnina. S druge strane, nekretnine koje se nalaze na dobrim lokacijama još uvijek se mogu praktično odmah prodati (i to je jedan od razloga što se još ne očekuju značajnija sniženja cijena)", pojašnjava Bobnar.
Za 2024. godinu najavljuje se dosta nekretninskih projekata, ali ne misli da će ponuda novogradnje bitno uticati na cijene u starogradnji.
"Na tržištu nekretnina trebala bi se stvoriti veća količina novogradnje u prodaji, što bi onda uticalo na prodajne cijene starogradnje. Većina stanova u novogradnji prodaje se na početku prodaje ili tokom izgradnje", ističe Bobnar.
--U pisanju teksta učestvovali Marijana Avakumović, Igor Ilić, Nataša Hadžispirkoska Stefanova i Pia Bedene--
.webp){kind=icon}
