Ulaganje u nekretnine i povrat investicije u UAE - Dubai dominantan, prati ga Abu Dabi

Dubai, biser Persijskog zaliva, odavno je prestao da bude samo luksuzna i turistička destinacija. Danas se pozicionira kao jedno od najatraktivnijih tržišta nekretnina za investitore iz cijelog svijeta, a to je za Bloomberg Adriju potvrdio i jedan preduzetnik iz Srbije koji već 10 godina živi i radi u UAE. "Tržište u Dubaiju je izuzetno atraktivno. Očekujem povrat investicije u kupovinu stana za najviše 14 godina", naveo je.

Stabilna ekonomija Ujedinjenih Arapskih Emirata, poreske olakšice, liberalna politika prema stranim vlasnicima i visoki prinosi od izdavanja učinili su da ulaganje u nekretnine u tom dijelu svijeta postane sinonim za sigurnu i isplativu investiciju. Ipak, Dubai visoko odskače u odnosu na ostale emirate, izuzev možda Abu Dabija, koji ima potencijal da mu se približi. Adžman, Fudžajra, Ras Al-Kajma, Šardža i Um Al-Kuvajn zasad ostaju u drugom planu.

"Tržište UAE se sprema da stambenu ponudu pojača u narednom periodu i u prilog tome govore visoke godišnje stope rasta u prvoj polovini 2025. godine, kada je riječ o stambenim projektima u izgradnji (off‑plan). Na primjeru Dubaija, jedne od dvije ključne tačke, stopa rasta broja projekata je skoro 19 odsto, ili vrjednosno 24 odsto. Snažna tražnja, podstaknuta rastom populacije i prilivom bogatih stranih rezidenata, utiče na rast cijena nekretnina u Dubaiju i Abu Dabiju", kaže Nemanja Đurđević, analitičar Bloomberg Adrije.

Prema njegovim riječima, Dubai bilježi godišnji rast od 15,22 odsto u pogledu prodajnih cijena, a Abu Dabi 18,17 odsto. Međutim, ako se detaljnije pogleda tražnja u ta dva grada, mogu se primijetiti drugačije tendencije.

"Abu Dabi je vođen rastom cijena manjih stambenih jedinica, dok je u Dubaiju popularna kupovina većih stanova, što odražava tražnju kupaca za prostorom za život. Konkretno, medijalne vrijednosti stanova sa dvije spavaće sobe u Dubaiju imaju najveći rast od 17,3 odsto (prvi kvartal 2025. u odnosu na prvi kvartal 2024.), dok su cijene studija u Abu Dabiju u istom periodu porasle 32,86 odsto, a jednosobnih stanova 28,87 odsto. Ovaj trend možemo preslikati i na godišnje zakupnine: manji stanovi u Abu Dabiju su skuplji za izdavanje, to jeste donose veću godišnju zakupninu vlasnicima u poređenju s Dubaijem. S druge strane, godišnja zakupnina za velike stanove je veća u Dubaiju u odnosu na Abu Dabi", ističe Đurđević.

Dubai - investiciona meka

U ovom emiratu mnogi digitalni nomadi pronalaze svoje mjesto pod, doslovno, vrelim suncem, ali i preduzetnici iz raznih sfera, pa i kripto-biznismeni iz Srbije i Adria regiona. Trgovanje kriptom u Dubaiju je uveliko mejnstrim, a kako ova djelatnost sve više uzima maha i obećava profit, tako rastu i apetiti u vezi sa stalnim boravkom u Dubaiju i kupovinom nekretnine.

Kako je Bloomberg Adria pisala početkom godine, novi stanovi se, uprkos rastu cijena, prodaju za svega nekoliko sati. Tu je i dobro poznati fenomen Dubai bling - životni stil koji nudi ulaznicu za luksuzni život za, potencijalno, manje novca. Takođe postoji istoimena serija o ovom fenomenu i životu bogatih u luksuznom emiratu, a možete je gledati na Netflixu.

Poređenja radi, cijene kvadrata i svega ostalog su za neke druge luksuzne destinacije iz takozvanog kluba bogataša, poput Monaka, dvostruko više nego u Dubaiju, te otud jaka potražnja i stabilno tržište nekretnina.

Oboren rekord

Prvi kvartal 2025. godine označava istorijski rekord kada je riječ o tržištu nekretnina u Dubaiju, sa snažnim rastom broja i vrijednosti transakcija, i uz dominaciju off‑plan segmenta. Strani ulagači su glavni pokretači tržišta, dok vlada podstiče investicije putem viznih i vlasničkih olakšica, kao i infrastrukturnih projekata, navodi se u julskom izvještaju sajta dubaihousing-ae.com.

Prema dostupnim podacima, ukupan broj transakcija porastao je za 23-24 odsto u odnosu na prvi kvartal 2024, sa približno 42.400 prodatih nekretnina. Ali je u prvom kvartalu 2025, u odnosu na četvrti kvartal 2024, zabilježen blagi pad od 10 odsto, što se može tumačiti kao uobičajena sezonska korekcija. Sve u svemu, ukupna vrijednost prodaje skočila je za čak 31 odsto godišnje, dostigavši oko 40 milijardi američkih dolara.

Transakcije koje se odnose na nekretnine u fazi izgradnje činile su 59 odsto svih prodaja, s povećanjem od 25 odsto u odnosu na isti period 2024. godine, a najviše transakcija je realizovano kod prodaje stanova, zatim porodičnih kuća u nizu (ali s privatnim ulazom), pa tek onda kod luksuznih vila s privatnim dvorištem i bazenom.

Tržište UAE u globalu, ali s fokusom na Dubai, pokazuje visok potencijal za kratkoročnu rentu i dugoročno povećanje kapitala, pogotovo u atraktivnim zonama. U tom kontekstu treba izdvojiti otmjene lokacije kao što su Palm Jumeirah i Downtown Dubai, sa stabilnim rastom kapitala. Kada je riječ o stanovima, popularni su JVC, Arjan i Town Square, dok u segmentu vila dominiraju lokacije Al Barsha i Al Furjan.

Među najbrojnijim stranim ulagačima su Indijci, Britanci, Kinezi, Saudijci i Rusi. 

Gdje je najbolji povrat na ulaganje

Prema posljednjim bruto prinosima od zakupnina i pod pretpostavkom da se stan isključivo koristi u svrhu izdavanja, Dubai bilježi stopu od 6,31, a Abu Dabi stopu od 5,39 odsto.

"Zbog pomenutih razloga, prosječni bruto prinosi za četvorosobne i veće stanove u Dubaiju su 3,38 odsto i 8,25 odsto za studije (najmanje jedinice). Ne ulazeći u tržište ponude stanova za izdavanje, prema ovim prinosima, za ulaganje od 500.000 evra u Dubaiju (posmatrano kao cijeli grad) godišnja bruto renta bi bila 31.550 evra. Dalje, pod pretpostavkom, što je malo vjerovatno, da se odnos cijene zakupa i stanova ne mijenja, skoro 16 godina bi bilo potrebno da se početna investicija isplati. Najmanje stambene jedinice u Dubaiju bi, prema navedenim prinosima, donijele vlasnicima 41.250 evra bruto prihoda od rente, a najveći nekretnine bi donijele 16.900 evra", napominje analitičar Bloomberg Adrije.

Kaže i da se ove brojke mogu pravdati time što se veći stanovi slabije izdaju, jer ih kupci koriste za sopstvene potrebe.

"Ako istu logiku primijenimo za Abu Dabi, ulaganje od 500.000 evra donijelo bi 26.950 evra bruto godišnje rente. Period povrata za takvo ulaganje bio bi oko 18 i po godina. Četvorosobni i veći stanovi imaju godišnji bruto prinos od 5,20 odsto i on bi donio 26.000 evra bruto rente za ulaganje od pola miliona evra. Najmanji stanovi s prinosom od 4,11 odsto daju 20.550 evra godišnje rente za isti iznos ulaganja. Investitori bi morali da sačekaju 24 godine i četiri mjeseca da bi im se ulaganje isplatilo, to jest da bi bili na nuli. Naravno, dodatne pretpostavke su da su stanovi u svim periodima izdati i da nema mjeseci u kojima stanovi ne generišu zakupninu", zaključuje Đurđević.

Poreska politika

U Dubaiju nema poreza na lični prihod ili kapitalne dobitke, kao i godišnjeg poreza na imovinu za fizička lica, što znači da vlasnici nekretnine i prodavci zadržavaju cjelokupan prihod.

Ipak, postoje određene jednokratne naknade pri kupovini:

• Transfer fee (DLD), koji iznosi četiri odsto od vrijednosti nekretnine (obično podijeljeno između kupca i prodavca);

• Administrativna taksa: AED 580 za useljivu nekretninu ili AED 40 za Oqood registraciju, kod takozvane off‑plan kupovine (u fazi izgradnje);

• Posrednička provizija od oko dva odsto kupovne cijene;

• Taksa za hipoteku koja okvirno iznosi 0,25 odsto od iznosa kredita;

• Porez na dodatu vrijednost od pet odsto se primjenjuje na komercijalne nekretnine i određene usluge (stambene nekretnine uglavnom predstavljaju izuzeće, osim kod off‑plan prodaje u roku od tri godine).

• Municipal housing fee za stanodavce iznosi pet odsto godišnje zakupnine, koju plaća zakupac, a evidentira se kroz sistem Ejari;

• Redovne godišnje naknade koje vlasnik plaća za održavanje zajedničkih dijelova zgrade ili kompleksa (obično ih potražuje upravnik zgrade ili graditelj, a reguliše DLD preko platforme Mollak).

Abu Dabi ipak pristupačniji

Poreski režim je isti u cijelim Ujedinjenim Arapskim Emiratima (UAE), ali je Dubai tržište s višim cijenama i većom likvidnosti. S druge strane, ostatak UAE, poput Abu Dabija, može da ponudi solidne prinose, a pritom pristupačnije životne troškove. Konkretno, mjesečni rashodi u Abu Dabiju za jednu osobu iznose oko 950 dolara i 3.400 dolara za cijelu porodicu (bez uračunate kirije).

Dodatno, iako cijene nekretnina i povrat na investiciju variraju među emiratima, poreski režim je sličan - nema poreza na lični prihod, kapitalne dobitke ili godišnji porez na imovinu, a istovjetne su i takse koje se plaćaju prilikom prenosa vlasništva nad nekretninom.

Abu Dabi / Depositphotos

Od 2019. strancima je u Abu Dabiju omogućeno puno vlasništvo u određenim zonama, što je dodatni podsticaj za investitore. Riječ je o manjem "hiper-tržištu" u odnosu na Dubai, a to znači i stabilniji rast cijena i manje spekulacija.

Iako kotira kao luksuzna oaza za ulaganje, Abu Dabi je ipak povoljniji i pogodniji za kupce koji traže stabilnost, dugoročne investicije i ekskluzivnost bez pretjerane komercijalizacije. Nekretnine koje se traže uključuju pametne sisteme, konsijerž usluge, privatne plaže, wellness zone, golf terene i marine.

Šardža je treći po veličini emirat, dosta konzervativniji i samim tim zatvoreniji, a cijene nekretnine su znatno niže u poređenju s Dubaijem. Adžman je najmanji emirat koji se fokusira na pristupačne nekretnine i niže životne troškove, pa u njemu ulažu uglavnom investitori iz nižeg srednjeg ranga. Ipak, interesovanje za Adžman raste zbog blizine Dubaiju.

Ras Al-Kajma više nudi planinske pejzaže nego što je investiciono plodno tlo, te se u njemu turizam tek razvija. Ipak, konkurentska prednost Ras Al-Kajme mogu biti eko-turizam, spa resorti, luksuzne rezidencije u prirodi, kao i nekretnine uz more i golf tereni.

Ras al-Kajma / Depositphotos

Naposljetku, tu su Um Al-Kuvajn i Fudžarja. Prvi je vrlo tih i nerazvijen, a nekretnine su dosta povoljne, dok je drugi jedini emirat koji izlazi na Omanski zaliv, a ne na Persijski. Infrastruktura se razvija i tržište nekretnina je tek u povoju, ali Fudžarja umjesto toga pažnju usmjerava na logistiku i transport preko luke.