Najavljuje li novo arhitektonsko čudo u Dubaiju pucanje balona na tržištu nekretnina

Ako biste pomislili da najnoviji projekt Alexa Zagrebelnya zvuči kao nešto iz naučnofantastičnog filma, ne biste pogriješili.

Razvojni investitor sa sjedištem u Dubaiju gradi Eywu, stambenu kulu koja ima 21 sprat, dizajniranu tako da podsjeća na planine Aliluja (engl. Hallelujah Mountains) iz filmova Avatar.

Ostali elementi plana oslanjaju se na principe Vastu Šastre, tradicionalne indijske nauke o arhitekturi i uređenju prostora: u temelj zgrade ugrađena je piramida teška 14 tona, napravljena od 1.450 kristala i poludragog kamenja. Kada izgradnja bude završena 2026. godine, spavaće sobe će biti obložene materijalima za koje se tvrdi da štite stanare od elektromagnetnih polja.

"Koristim arhitekturu i dizajn kao jezik kojim govorim vanjskom svijetu o tome šta se ne smije izgubiti za buduće generacije", kaže Zagrebelny.

Već je prodao 16 stanova u kuli Eywa, po cijenama od 2,7 miliona do 7,5 miliona dolara. Eywa je primjer futurističkog stambenog projekta koji izaziva pitanja je li tržište nekretnina u Dubaiju - u snažnom rastu od 2020. - na ivici balona spremnog da pukne.

Samo vrijeme će pokazati najavljuju li ovakvi neobični projekti usporavanje tržišta ili predstavljaju pažljivo tempirane investicije u gradu koji želi da se oslobodi reputacije ciklusa ekspanzije i kolapsa. Obje opcije djeluju podjednako moguće. S jedne strane, strani profesionalci i dalje pristižu u Dubai, gurajući cijene naviše. Optimisti brzo ističu da su zajmodavci zadržali stroga pravila i odobravaju hipoteke do oko 80 posto vrijednosti nekretnine, što je znak da tržište i regulativa sazrijevaju. Pored toga, od graditelja se zahtijeva da zemljište potpuno plate prije nego što gradnja počne.

Kritičari, međutim, primjećuju da je procvat tržišta privukao veliki broj novih investitora, a skoro četvrt miliona stanova trebalo bi biti završeno u narednih nekoliko godina. To bi predstavljalo povećanje ponude stanova u Dubaiju od 30 posto, prema podacima kompanije Jones Lang LaSalle Inc.

 

"Gotovo svake sedmice sretnemo tri nova graditelja za koje nikada ranije nismo čuli", kaže Sean McCauley, izvršni direktor Devmarka, konsultantske firme za graditelje u Dubaiju. Cijene zemljišta su skočile, kaže on, vršeći pritisak na potencijalne marže novih igrača. "Računica je sve manje isplativa."

Procvat tržišta nekretnina u Dubaiju počeo je krajem 2020, kada su visoke stope vakcinacije protiv covida-19 u Ujedinjenim Arapskim Emiratima, brzo otvaranje za turiste i liberalne vize počeli da privlače strane kupce. Bogati investitori iz Rusije, kriptomilioneri i Indijci u potrazi za drugim domom pohrlili su u grad.

U 2025, volatilnost izazvana globalnim trgovinskim ratom predsjednika SAD-a Donalda Trumpa dodatno je podstakla tržište. Njegova politika dovela je do pada dolara na najlošiji rezultat u prvoj polovini godine još od 1973. Pošto je dirham vezan za dolar, oslabljena valuta je stranim kupcima, posebno iz Evrope, pružila mnogo veću kupovnu moć.

"Ovo je glavni pokretač tržišta", kaže Taimur Khan, šef istraživanja za Bliski istok i Afriku u JLL-u. "Dobijate ogroman popust. A ako se dolar oporavi, dobijate još jedan skok na eventualnom izlazu."

Zahvaljujući tim faktorima, nikada nije bilo bolje vrijeme za bavljenje nekretninama u Dubaiju. Cijene stanova porasle su 70 posto od kraja 2019, prema podacima JLL-ja. Grad je zabilježio 51.000 prodaja stanova u drugom kvartalu 2025, što je novi rekord, prema firmi Knight Frank. To je vrijednost transakcija za prvih šest mjeseci godine od 73 milijarde dolara, odnosno 41 posto više nego u istom periodu 2024. godine.

Agencije za nekretnine organiziraju sajmove u Londonu, Parizu i drugim većim gradovima i bogatim Evropljanima promoviraju kupovinu drugog doma u Emiratima. "Ima dobrih bolnica, dobrih škola i dobre infrastrukture - Dubai svega toga ima u izobilju", kaže Michael Belton, izvršni direktor Mereda, firme koja gradi stambenu kulu od 66 spratova sa 310 stanova, planiranu za završetak 2027. godine. Na 40. spratu predviđen je infiniti bazen s panoramskim pogledom na more.

Mered kaže da je već prodao skoro polovinu stanova. Ipak, lako je naići na simbole nekadašnjih ekscesa na tržištu nekretnina koji su Dubai doveli na ivicu bankrota prije manje od 20 godina.

Uzmimo primjer "The World", arhipelag od 300 vještačkih ostrva u Persijskom zaljevu, za koji je državni investitor Nakheel PJSC 2008. potrošio 13 milijardi dolara. Pad cijena i rast duga matične kompanije Dubai World naveli su je da zatraži finansijsku pomoć od vlade susjednog Abu Dabija. Radovi na svim projektima prekinuti su kada je svjetska finansijska kriza izbila krajem te godine.

 

Prodaja je stala. Vlasti Dubaija morale su zaustaviti decenijsku graditeljsku ekspanziju zasnovanu na zaduživanju. Emirat je, potom, doživio i drugi pad tržišta nekretnina nakon pojeftinjenja nafte 2014, što je dodatno odgodilo mnoge projekte. Međutim, ta historija danas ne obeshrabruje graditelje.

Josef Kleindienst (austrijski poduzetnik) proveo je gotovo dvije decenije razvijajući Heart of Europe - kolekciju nekretnina vrijednu šest milijardi dolara, izgrađenu na šest ostrva iz skupa "The World", koja obećava spoj "najboljeg od evropske kulture, arhitekture i ugostiteljstva", s luksuzom i bijelim pijeskom po kojima je Dubai poznat. Godine 2024. Kleindienst je konačno otvorio prvi hotel u okviru projekta Voco Monaco Dubai, dio InterContinental Hotels Groupa, s "rashladnom ulicom" (engl. raining street) kojom gosti dolaze do plažnog kluba u stilu francuske rivijere. Sljedeći korak je replika vodenih ulica Venecije.

Pristalice aktuelnog tržišta nekretnina u Dubaiju ističu da su temelji tržišta danas zdraviji nego 2008. godine. Prije dvije decenije, manija nekretnina bila je uglavnom podstaknuta stranim investitorima koji su dolazili da špekulativno kupuju. Danas bogati stranci sve češće biraju Dubai za dom, makar privremeno.

"Tržište sve više oblikuju pravi kupci, a ne špekulanti", kaže Will McKintosh, regionalni partner za Bliski istok i Sjevernu Afriku u Knight Franku. Navodi da manje od pet posto kupaca sada preprodaje nekretnine u roku od 12 mjeseci od kupovine, u poređenju sa 25 posto iz 2008. Lideri sektora se nadaju da će još više njih ostati dugoročno, pa čak i odabrati Dubai za mjesto penzionisanja.

Uprkos godinama regulatornih prepreka i kašnjenja, Kleindienst smatra da je samo pitanje vremena kada će projekti poput njegovog pronaći publiku. Nije zabrinut zbog potencijalnog novog pada tržišta. "Dubai ima svoj tempo - ideja ovih ostrva neće nestati. Samo je pitanje hoće li se desiti prije ili kasnije. Ali desit će se", zaključuje.