Rast cijena nekretnina ne posustaje, budući da se tražnja pokazala veoma otpornom, uprkos tome što smo u prethodnih nekoliko godina imali rast kamata i period sporijeg rasta kredita u 2023. godini i početkom 2024. Uslovi za zaduživanje su bili lošiji i kupci su se rjeđe odlučivali za stambene kredite, imajući u vidu da se radi o dugoročnoj obavezi. S druge strane, period visoke inflacije motivisao je ulaganja u nekretnine, kako bi se očuvala vrijednost novca.
Trend ubrzanja rasta stambenih kredita vidimo početkom godine, kako stambeni krediti rastu oko 10 posto međugodišnje u regiji, a prednjače Sjeverna Makedonija i Bosna i Hercegovina s dvocifrenim stopama rasta. Kamatne stope na novoodobrene stambene kredite su u januaru 2025. bile manje-više u rangu kamata koje vidimo na području eurozone.
Srbija je izuzetak, bilježi najveću kamatnu stopu u uzorku, a ona se nalazi na gornjoj granici ograničenja koje je postavila centralna banka. Kao što smo vidjeli 2023., kamatne stope u Srbiji su brzo pratile rast euribora, pa je kamatna stopa u augustu 2023. dostigla čak 6,8 posto, nakon čega je snižena pomenutim ograničenjem. Veće kamatne stope bilježe Rumunija, Poljska i Mađarska, ali tu glavnu ulogu igra volatilan devizni kurs koji podiže procjenu rizika. Imajući u vidu nivoe kamatnih stopa, one nisu ključni faktor koji opredjeljuje trenutni trend rasta stambenih kredita, ali ga svakako podržava.
Cijene nekretnina su jedan od dominantnih faktora koji ima i direktan i indirektan efekt na stambeno kreditiranje. Direktan efekt je matematički - kako raste cijena nekretnina, potreban je veći iznos kredita za kupovinu stana, i to je efekt koji dominira. Indirektan efekt se odnosi zapravo na pad potražnje uslijed visoke cijene nekretnina.
U nastavku ćemo se pozabaviti analizom indirektnog efekta, odnosno pokušat ćemo da zaključimo u kojem smjeru on djeluje, budući da su pored rasta cijena nekretnina u posljednjih nekoliko godina rasle i zarade.
Priuštivost nekretnina imala je različitu dinamiku prema posljednjim raspoloživim podacima, pri čemu je samo u Hrvatskoj i Srbiji priuštivost stanova povećana, kako su zarade rasle nominalno brže od cijene kvadrata. Sam pokazatelj priuštivosti je sličan u zemljama u regiji i varira između dva i dva i po mjeseca prosječne neto zarade potrebne za kupovinu jednog kvadratnog metra stana u glavnom gradu.
Ako izrazimo u vidu broja godina prosječne neto zarade potrebne za kupovinu stana od 60 kvadrata, najbolja je priuštivost u Hrvatskoj - nešto ispod 11 godina, dok je u Sloveniji i Srbiji potrebno 12 godina prosječnih neto zarada. Slabija priuštivost implicira lošiju potražnju i samim tim nešto sporiji rast stambenih kredita, pa Srbija i Slovenija bilježe nešto niže stope rasta stambenih kredita u odnosu na ostatak regije. Ako proširimo analizu priuštivosti kamatnim stopama, vidimo da su rezultati slični. Srbija ima najveće kamatne stope i bilo bi potrebno izdvojiti oko 61 posto prosječne neto plate za kupovinu stana (60 kvadrata, kredit na 30 godina, sa 20 posto učešća), dok je taj procent oko 47 posto u Hrvatskoj uslijed nižih kamata, ali i bolje priuštivosti nekretnina.
Očekujemo da se do kraja godine nastavi rast stambenih kredita, iako ne vidimo da će doći do značajne korekcije kamatnih stopa. Očekujemo da rast zarada poboljša priuštivost stanova i podrži potražnju za nekretninama. Svi pomenuti faktori će usloviti daljnji rast cijena, ali po jednocifrenoj stopi, kako su one već znatno porasle u prethodnim periodima širom regije. Imajući u vidu da cijene kvadrata utiču na priuštivost, ne vidimo prostor za brži rast cijena nekretnina.
.webp){kind=icon}
