Nekretnine na Balkanu mogu poslužiti kao mašine za pranje prljavog novca

Ulaganje u izgradnju nekretnina već dugo je jedan od načina apsorbiranja prljavog novca, rekao je za Bloomberg Adriju ekspert za financijski kriminal i nelegalne tokove novca Ivica Simonovski. Dodao je da kada kriminalci koriste građevinski sektor za pranje novca, oni prvo vještački podižu cijenu nekretnine.

Loše regulative, korupcija koja vlada građevinskim sektorom i izdavanjem dozvola za gradnju omogućavaju pranje novca kroz nekretnine.

U Bosni i Hercegovini, ali i u susjednim zemljama prevladava keš ekonomija, dominantno plaćanje u gotovini. Izuzetak je Sjeverna Makedonija, koja je u Zakon za sprječavanje pranja novca i financiranja terorizma uvela da svako plaćanje koje prelazi 3.000 eura mora biti realizirano preko banke.

"To je jedan od mehanizama da se smanji siva ekonomija", rekao je Simonovski. "S druge strane, imamo razvoj virtualne valute (bitcoin, ethereum, itd.) i nisu sve države s Balkana usvojile regulativu kojom se regulira trgovanje kripto valutama."

U Adria regiji postoji nekoliko bankomata za kriptovalute. Bloomberg Adrija je izvijestila da su u prethodnom periodu postavljeni bankomati za Bitcoin i druge kriptovalute u Sarajevu i Banjoj Luci, jedni od prvih takve vrste u Bosni i Hercegovini (BiH).

Prema jednom izvoru, navodi Simonovski, postoji njih pet u Srbiji (u Nišu, dva u Beogradu, dva u Novom Sadu), četiri na Kosovu (svi u Prištini) i šest u Bosni i Hercegovini (tri u Banjoj Luci, tri u Prijedoru). "Zvanično, nemaju ih Makedonija, Albanija i Crna Gora".

Kriptovalute nisu u potpunosti regulirane u Bosni i Hercegovini. Razlika između kripto-bankomata i 'običnih' bankomata je ta što kripto-bankomat nije povezan s bankovnim računom, već s burzom kriptovaluta. Kripto je jedno od sredstava za kupovinu nekretnina.

"Imamo primjere u Crnoj Gori gdje su tri luksuzna stana u Budvi prodata za 420 bitcoina (3,2 milijuna dolara u tom trenutku)", dodao je Simonovski. Ističe da postoji rizik od pranja novca u ovakvim transakcija.

Svake godine velike svote novca odlivaju se iz ekonomskih sustava u razvoju i tranziciji zbog korupcije i nelegalnih financijskih tokova. To su sredstva koja se mogu iskoristiti za javna i privatna dobra poput javnih usluga, investicija ili radnih mjesta.

"Kada govorimo o nelegalnim financijskim tokovima, onda naglašavamo da su to financijske prekogranične transakcije koje proističu iz niza predikatnih krivičnih djela, kao što su korupcija, ilegalna tržišta ili utaja poreza", navodi se na stranici Globalne inicijative protiv transnacionalnog organiziranog kriminala. 

Prljavi novac i nekretnine

"Kada kriminalci upotrijebe građevinski sektor za pranje novca, oni prvo vještački podižu cijenu nekretnine", rekao je Simonovski. "I ako možete da primijetite, cijene nekretnina nikad ne padaju, one se samo povećavaju iz dana u dan."

Cijene stanogradnje u prosjeku su rasle za četiri posto, a nekretnina za 36 posto, izvijestila je Bloomberg Adrija. U prva tri tromjesečja 2022. cijene novih stanova su rasle od 24,9 do 47,5 posto. Ključan čimbenik za rast cijena je i povećana potražnja za stanovima te nedovoljan broj novih objekata koji bi zadovoljio potražnju.

Posljednjih godina cvjeta i stanogradnja na bosanskohercegovačkim planinama. Najveća gradilišta su na Bjelašnici, Trebeviću, Jahorini i Ravnoj planini.

Građevinski sektor u ovoj godini bi na krilima javnih ulaganja u infrastrukturne projekte trebao blago rasti, dok će privatna ulaganja u stanogradnju usporiti, ističe istraživački tim Bloomberg Adrije u svojoj najnovijoj analizi.

Svježi podaci s početka 2023. pokazuju da su Hrvatska i Slovenija nastavile pozitivne trendove, dok se Sjeverna Makedonija oporavila u odnosu na 2022. godinu, uglavnom zbog učinka niske baze. Podaci za Srbiju za cijelu prošlu godinu pokazali su pad građevinske aktivnosti, dok su za BiH pokazali stagnaciju.

Depositphotos

Za početak, osobe s prljavim novcem traže način kako prljav novac ubaciti u zvanične financijske sustave. "Kriminalci, da bi izbjegli otkrivanje svog identiteta, koriste profesionalce koji mogu biti fizičke i pravne osobe koje u njihovo ime unose novac u bankarski sustav i preko serija transakcija prebacuju novac iz prvobitnog izvora gdje su generirani", navodi Simonovski.

Potom, osobe mogu integrirati novac preko kupovanja imovine i ostalih nekretnina ili investirati u izgradnju nekretnine. Simonovski ističe da je jedan od 'tradicionalnih' načina pranja novca kad kriminalci ili fizičke ili pravne osobe koje su na bilo koji način povezane s njima, formiraju kompaniju za izgradnju nekretnina ili kompaniju koja hoće da investira u izgradnju nekretnina.

Na Balkanu se kupuju takozvane virtualne nekretnine, nekretnine koje postoje na projektu, ali još nisu u fazi izgradnje, po povoljnijim cijenama. "Tako da kompanija koja prodaje ove stanove u principu naplati po 20-30 posto od ukupne cijene stana. Ovaj iznos novca nije dovoljan da se naplate obaveze prema nekim građevinskim kompanijama koje grade tu zgradu, pa ostatak ide plaćanjem u gotovini", dodaje Simonovski. 

Bjelašnica / Facebook

Pri tome se ne vodi računa o porezu, jer u principu i ne postoje fakture za to, ili ukoliko postoje, tu imamo duplo računovodstvo koje je skriveno od očiju poreske uprave, dodao je.

Podsjećamo, ranije je  na Bloomberg Adriji objavljeno da većina kupaca nekretninu na planini vidi kao investiciju, a povrat investicije je u roku od sedam do deset godina. Kupci više pribjegavaju kupovini nekretnina u procesu izgradnje, jer imaju veću mogućnost izbora i opremanja po vlastitoj želji, kao i zbog dodatne zarade. Nakon izgradnje cijena nekretnine poraste od 15 do 20 posto.

Drugi način je da preko 'napuhane' fakture kompanija koja investira plati kompaniji koja gradi nekretnine. Potom građevinska kompanija vrati razliku novca u kešu vlasniku kompanije koja je investitor, istakao je. Koriste se i fiktivne fakture za izvlačenje novca po osnovu "materijalnih troškova koji nikad nisu bili napravljeni".

Kada govorimo o pranju novca, moramo istaknuti investicije prljavog kapitala iz inozemstva, rekao je Simonovski. "U ovakvom slučaju, kriminalci otvaraju fiktivne kompanije (u sopstvenoj državi i u državi koja nude financijske povoljnosti, tzv. financijski centri i off-shore države) i preko bankovnih računa kompanija koriste metodu zajmova ili kratkoročnih kredita da bi taj novac stečen kroz kriminal ubacili za kupovanje ili izgradnju nekretnine."

Depositphotos

Navodi da je sličan primjer bio u S. Makedoniji prije otprilike 10 godina, kada je izbila afera u vezi s firmom Aktor, koja je dobila tender za izgradnja autoputa. "Aktor je bila grčka kompanija koja je izvodila radnje na dionici Demir Kapija – Smokvica. Tada su grčki državljani koji nisu imali nikakvu vezu s ovom kompanijom dolazili u Makedoniju i podizali novac s bankovnih računa kompanija koje su bile podizvođači kompanije Aktor."

Navodi da je osnov za podizane novca bio "Ugovor za izvršene aktivnosti". "Na ovaj način uspjeli su ispumpati više od 25 miliona eura. Onda su sav taj novac predavali računovođi kompanije Aktor kako bi ga on dalje prao koristeći fiktivne fakture", dodao je.

Općinska razina

Simonovski ističe da su u cijeloj priči ključne općinske vlasti koje su zadužene za izdavanje građevinske dozvole. Zadužene su za urbanističke planove i planiranje prostora za izgradnju nekretnina. "Općinske vlasti nemaju ili neće da imaju dovoljan kapacitet da nadgledaju tok gradnje i da li se sve aktivnosti odvijaju po zakonu", dodao je Simonovski.

"Kad kompanija podnese dokumentaciju za investicije i gradnju nekretnine, nitko u općini ne traži dokaz tog kapitala jer se taj novac uplaćuje u državni trezor preko bankovnih računa", rekao je stručnjak za financijski kriminal. "Preko prodaje stanova u izgradnji ovakve kompanije steknu dokaz za legitimitet porijekla novca."

Depositphotos

Kriminalci poznaju zakone jer plaćaju savjetnike, odvjetnike i računovođe koji poznaju zakonski okvir sprječavanja pranja novca, kao i zakone povezane s ovom problematikom. Zbog toga i rješenje treba biti sustavno. 

Prvi i osnovni cilj je ojačati nacionalni sustav sprječavanja pranja novca i financiranja terorizma, gdje državne institucije u suradnji s bankama trebaju identificirati krajnje vlasnike ovih kompanija, trag i porijeklo novca.

"Druga stvar je borba protiv korupcije. Treća stvar je jačanje kapaciteta poreske uprave i smanjenje korupcije u nadzornom sektoru. Sljedeća stvar koju možemo predložiti je da se ozakoni porijeklo imovine i kapitala tako da se za svakog tko ne može opravdati porijeklo imovine i kapitala, pokrene postupak oduzimanja", zaključuje Simonovski. 

- uz pomoć Mirele Haskić-Suše