.webp){kind=icon}
U posljednje vrijeme zatrpani smo informacijama iz BiH, regije, EU i cijelog svijeta o poremećajima koji se dešavaju na tržištima. Od pandemije covid-19, preko neočekivano velike inflacije, podizanja kamatnih stopa širom svijeta, do propasti nekih od banaka na razvijenim tržištima s najavama recesije. BiH i regija su do sada osjećale efekte recesije bar godinu ili dvije poslije dešavanja u zapadnim ekonomijama, to možemo očekivati i sada.
Utjecaj svega navedenog na tržište nekretnina je neminovan, međutim, kao i svaka industrija, i nekretnine imaju svoje specifičnosti koje se posebno odnose na razlike od države do države, a posljedično i od grada do grada u jednoj državi. Porast kamatnih stopa bi trebao svjesno usporiti ekonomiju i obuzdati inflaciju. Direktna posljedica porasta jeste smanjen obim kreditiranja na tržištima. U ovom tekstu želio bih se fokusirati na BiH, a posebno na najveće lokalno tržište - Sarajevo, te moguće efekte svih dešavanja oko nas.
Aktuelne informacije koje imamo iz banaka kažu da proces kreditiranja nije stao. Uprkos povećanim kamatnim stopama, portfolio svih ključnih banaka i za fizička lica i za kompanije i dalje raste. To je aktuelna pozitivna činjenica, mada je teško predvidjeti kako će se to razvijati u bliskoj budućnosti.
Nekretnine vs rast kamata
Međutim, kada je riječ o nekretninama naspram povećanja kamatnih stopa i kreditiranja, bitno je pokazati strukturu nekretnina koje se investiraju kreditima, u odnosu na nekretnine koje se rijetko finansiraju ili se čak nikako ne finansiraju putem kreditnih linija. U Sarajevu nedostaje stanova svih rangova. To je neosporna činjenica već duži niz godina. S jedne strane imate nove generacije koje odrastaju, migraciju stanovništva iz manjih mjesta koje dolazi tu jer Sarajevo nudi veće mogućosti, i na kraju imate dio stanovnika koji žele i mogu da žive kvalitetnije, zdravije, luksuznije itd.
Berin Alagić/Bloomberg Adria
Gradnja na lokacijama koje nisu premium, a koja kvalitetom spada u srednji rang izgradnje, u najvećoj je mogućnoj ekspanziji. Tu vrstu gradnje u principu sebi mogu priuštiti ljudi nižeg i srednjeg nivoa kupovne moći. Finansiranje ovih stanova se u najvećoj mjeri radi putem kreditnih sredstava komercijalnih banaka, uz eventualne stimulacije kantonalnih organa, specifičnih fondova koji podražavaju određene skupine stanovništva i slično.
Posljedično, u odnosu na sve navedeno najveća opasnost u usporavanju gradnje, potencijalnom padu cijena je upravo u ovoj vrsti gradnje. Poskupljivanje kredita posebno utječe na ljude s ograničenim budžetima.
Premium segment
Gradnja na premium lokacijama uz premium objekte je segment za sebe. U Sarajevu konkretno imate jako malo premium objekata, mnogo manje od samih lokacija koje nude takav standard. Uz neke od premium investicija koje nisu zaživjele u punom potencijalu, danas imate u toku samo dvije investicije za koje možete reći da su i na premium lokaciji te da je objekat u skladu sa standardima. Prema svemu što vidimo svaki dan, znatno je veća potražnja i u konačnici potreba za takvom vrstom nekretnina.
Također, najmanji broj kupaca takvih stanova ili poslovnih prostora koristi kreditna sredstva, posebno kada su u mogućosti obročno plaćati tokom izgradnje. To nam nedvosmisleno pokazuje da će cijene ovih nekretnina teško padati sve dok se tržište ne zasiti, a s obzirom na trenutnu ponudu i izgradnju ovih objekata, to neće biti moguće ni kroz narednih nekoliko godina. Premium nekretnine na premium lokacijama će biti najviše imune na probleme koji se dešavaju oko nas sve dok je ponuda dosta manja od potražnje, kao što je to sada slučaj.
Berin Alagić je CEO investicijske kompanije XYLLION.
Sadržaj, stavovi i mišljenja izneseni u komentarima objavljenim na Bloomberg Adriji pripadaju autoru i ne predstavljaju nužno stavove uredništva Bloomberg Adrije.
