Kupujete stan u Beogradu? Novi hit su brendirane rezidencije s hotelskim servisom

Brendirane rezidencije, stambeni objekti povezani s poznatim hotelskim ili lajfstajl brendovima, već godinama su jedan od najjačih globalnih trendova u luksuznom segmentu nekretnina. Prije desetak godina, taj segment se smatrao nišnim, a danas je među najbrže rastućima. Prema izvještaju Savills Branded Residencesa, na tržištu je prošle godine realizovano čak 240 novih projekata. Trenutno, postoji oko 740 aktivnih, a dodatnih 790 projekata je u fazi razvoja, pa se očekuje da se globalni broj brendiranih rezidencija udvostruči do 2031.

Najveći globalni igrači poput Four Seasonsa, The Ritz-Carltona i St. Regisa postavljaju standarde najvišeg kvaliteta, a Beograd se već upisao na mapu luksuznih destinacija - St. Regis Belgrade otvoren je prošle godine, dok je otvaranje Ritz-Carltona planirano za 2027, što sasvim prirodno otvara pitanje može li Beograd postati relevantno tržište i za ovaj model stanovanja i investiranja.

 

 

Novi Beograd ima najveći potencijal

Prema riječima Vladimira Popovića, rukovodećeg partnera u Colliersu za Srbiju, tržište luksuznih i premijum nekretnina u Beogradu je u stalnom porastu, naročito u posljednje tri godine.

"Model brendiranih rezidencija spaja najbolje iz hotelske industrije i tržišta nekretnina - visok standard gradnje i dizajna, profesionalni menadžment i sigurnost prepoznatljivog brenda. Beograd već pokazuje potencijal za razvoj ovog segmenta, uz prisustvo dijaspore, stranih investitora i međunarodnih brendova", kaže Popović za Bloomberg Adriju.

Sličan trend vidi i Zoran Danilović, direktor-saradnik u odjeljenju za kapitalne investicije i hotele u CBRE-u, koji navodi da je u toku nekoliko aktivnih luksuznih projekata. "Primjećujemo razvoj butik i velikih kompleksnih projekata koji su najčešće dio koncepta mješovite namjene (eng. mixed-use) - u kombinaciji s hotelima i poslovnim prostorima. Potražnja postoji, a kupci su spremni da plate više za kvalitet, sadržaje i iskustvo koje takvi projekti nude."

Najveći broj ovakvih projekata razvija se na Novom Beogradu, gdje su dostupne veće parcele. Danilović dodaje da se nakon otvaranja Ritz-Carltona i Intercontinentala očekuje dolazak i drugih globalnih imena poput Kempinskog, Marriott Residencesa i Four Seasonsa.

Na pitanje zašto je koncept mješovite namene posebno atraktivan investitorima, Danilović objašnjava za Bloomberg Adriju da im omogućava brži povraćaj uloženih sredstava - prodajom stanova prihod stiže prije nego što hotel ili poslovni dio počne da ga generiše. "Pojedini projekti nude i uključivanje stanova u takozvani rental pool sistem (vlasnici stanova i apartmana, ili kuća u slučaju rizorta, udružuju svoje jedinice u jedan zajednički pool za iznajmljivanje), čime se omogućava kratkoročno ili dugoročno izdavanje."

Osim Novog Beograda, prema rečima Popovića najtraženije lokacije u Beogradu su Beograd na vodi, Dedinje, Senjak, Vračar i Donji Dorćol, a cijene vrhunskih jedinica dostižu do 10.000 eura po kvadratu. "Premijum projekti moraju da nude visok standard završnih radova, sigurnost 24/7, spa i wellness sadržaje, privatne garaže i velike terase, uz mogućnost upravljanja najmom ili servisiranja jedinica."

Kupci su, uglavnom, domaći investitori, uz značajan interes dijaspore i određen broj stranih državljana koji Beograd vide kao perspektivnu investicionu destinaciju.

 

Svjetska tržišta, izazovi i cijena luksuza

Prema riječima Danice Jelače Vučković, direktorice u odjeljenju Procjene vrijednosti i savjetodavnih usluga u CBRE-u, tržište brendiranih rezidencija bilježi snažan rast već nekoliko godina, sa najizraženijom ekspanzijom u Aziji, na Bliskom Istoku, Latinskoj Americi i u određenim dijelovima Evrope. Ovaj rast je direktno povezan sa jačanjem luksuznog turizma i povećanom potražnjom za nekretninama koje kombinuju lajfstajl, investicioni potencijal i hotelski servis.

Najčešći izazovi u razvoju i održavanju ovih projekata odnose se na uređenje pravnih odnosa između graditelja, hotelskog brenda i vlasnika stanova, kao i na dugoročno održavanje visokih standarda usluge koje brend zahtjeva.

"Ovakvi projekti su često dio kompleksa mješovite namjene, gdje se prepliću hoteli, poslovni i rezidencijalni prostori, što dodatno komplikuje upravljanje zajedničkim sadržajima i očuvanje dugoročne vrijednosti investicije", ističe sagovornica Bloomberg Adrije.

Međutim, dok prisustvo hotela uz rezidencije sa jedne strane osigurava viši standard usluge, sa druge strane povećava troškove održavanja. Na rizort destinacijama je dodatni izazov to što hotelski operateri često postavljaju ograničenja u vezi sa korišćenjem i iznajmljivanjem stanova - na primjer, zahtjevaju da se jedinice izdaju isključivo preko njihovog sistema, uz određenu kompenzaciju, što ne odgovara svim kupcima.

Takođe, razlika između gradskih i rizort lokacija je ključna.

"U gradskim sredinama dominiraju klasični luksuzni hotelski brendovi poput Four Seasonsa, Ritz-Carltona, Mandarin Orientala, Rosewooda i St. Regisa, koji nude snažan servisni model i investicioni potencijal, a fokus im je na standardu usluge i dostupnosti sadržaja. Na rizort destinacijama, pak, brendovi su više fokusirani na iskustvo, wellness i privatnost, a među njima su Aman, Six Senses, One&Only, Cheval Blanc. Iako hotelski brendovi i dalje dominiraju, sve se više pojavljuju i nehotelski brendovi, poput modnih, automobilskih i wellness kuća", dodaje Jelača Vučković.

Na tržištima u razvoju, poput Beograda, izazov je još veći jer je prisustvo globalnih brendova ograničeno, pa je teže biti pionir u ovakvim projektima. Takvi poduhvati zahtjevaju kombinaciju iskustva developera i arhitekata u spajanju rezidencijalnog i hotelskog segmenta, kao i uključivanje renomiranih brendova koji će njima upravljati, što ih čini znatno zahtjevnijim nego standardne stambene ili poslovne zgrade.

Što se tiče cijena kvadrata, Jelača Vučković ističe da su kvadrati u brendiranim rezidencijama u prosjeku 30-40 odsto skuplji od uobičajenih luksuznih nekretnina. Ali kaže da su kupci spremni da plate više za nekretnine koje nude usluge upravljanja ili viši nivo životnog standarda.

S obzirom na specifičnost i rijetkost ovih projekata, u CBRE-u ne očekuju značajan utjecaj na cjelokupno tržište luksuznih nekretnina, iako nema sumnje da oni postavljaju nove standarde kvaliteta.