Počinje veliko hlađenje tržišta nekretnina u Hrvatskoj

Iako nas akteri aktivno uključeni u hrvatsko tržište nekretnina uvjeravaju kako će cijena stanova samo rasti i ako ne kupite danas, propuštate priliku života, činjenica je da od ove godine počinje veliko otrježnjenje investitora, prodajnih agenata, developera i ponekog analitičara.

Činjenica je da su cijene stambenih nekretnina u posljednje od dvije do tri godine zbog konverzija eura, programa državne odmoći, nagovaranja nekih agencija da se prodajna cijena postavi bitno višom od realne te bitno većeg predstavljanja troškova gradnje od investitora zbog, kako oni navode, povećanih cijena inputa, sumanuto porasle.

Te su stvari tijekom 2023. godine postale prošlo svršeno vrijeme. Transakcije su pale relativno snažno (iz raznih izvora govorimo o brojkama od 20 do 35 posto manje kupoprodaja stanova u Zagrebu, primjerice), a svi znamo što se događa s cijenama kada prodaja padne – sigurno ne tavore na istoj razini godinama, a ako se i dogodi takav slučaj, zbog rasta plaća cijene nekretnina realno se opet smanje.

Više izvora, iako moram staviti ogradu jer se radi o administrativno nepotvrđenom podatku, potvrđuje kako samo u Zagrebu oko 50 tisuća stanova zjapi prazno, pa možemo govoriti i o do 100 tisuća praznih stanova na razini cijele Hrvatske. Sve to znači da postoji ogromna potencijalna ponuda na tržištu, a ne samo, kako nas desetljećima uvjeravaju spomenuti akteri, ogromna potražnja koju ponuda ne prati u stopu.

Dodatno, u 2024. godini na tržište dolazi dosta novih stanova s obzirom na broj izdanih građevinskih dozvola tijekom ove godine, u situaciji kada mnoge novogradnje nisu prodane od početka 2023. godine, odnosno kada je u pojedinim zgradama ili projektima prodano daleko manje od 50 posto stanova.

S obzirom na to da se u Hrvatskoj usklađivanje kamatnih stopa na stambene kredite događa dvaput godišnje, od početka 2024. trenutna se kamatna stopa na novoodobrene stambene kredite sa sadašnjih oko četiri posto vrlo vjerojatno penje na raspon od 4,5 do pet posto. To je vrlo bitna stavka za dobar dio zainteresiranih kupaca bilo starogradnje ili novogradnje na domaćem tržištu.

Broj kupoprodaja stranaca, što je važnije za obalu nego za ostatak zemlje, u snažnom je padu, a posljedica je recesije u Njemačkoj, Austriji, a uskoro i Italiji. I ne, te se zemlje neće tako brzo oporaviti u smislu da se do sredine 2024. godine broj transakcija vrati na razinu posljednjih dviju godina.

Kroz medije se još uvijek provlači posljednji narativ zbog čega su cijene stambenih prostora visoke, a to je visok trošak gradnje. Pa hajdemo malo proanalizirati, odnosno demistificirati te tvrdnje.

Iako je istina da je trošak gradnje, koji se kreće u rasponu od 55 do 75 posto ukupnog troška, najbitnija stavka prilikom formiranja konačne cijene nekretnina, prava je istina da su se cijene građevinskog materijala tijekom ove godine bitno "normalizirale".

Ako na te brojke dodamo porast prosječne bruto plaće u djelatnosti izgradnje zgrada od 49 posto (kraj 2019. godine naspram posljednjeg dostupnog podatka s kraja kolovoza 2023.) i činjenicu da je trošak građevinskog materijala od pretpandemijske 2019. godine porastao za prosječno 40-ak posto, ne mogu se oteti dojmu da je prosječna cijena novogradnje u npr. Zagrebu istovremeno danas dvostruko veća od odnosu na razdoblje prije korone. Što je možda još bitnije od svega – uvjerava nas se, sada već prilično nevjerodostojno, da je to opravdana, tržišna cijena.

Nećemo ni ulaziti u sferu da je za mnoge "investitore" (namjerno pod navodnicima jer oni u ovom slučaju ne investiraju ništa) trošak financiranja nula posto s obzirom na to da je način gradnje zasnovan na uplatama jako visokih kapara kupaca, koji tako praktički kompletno financiraju gradnju nekretnine, a potom strepe hoće li ona uopće biti dovršena.

 

Slijedom svega navedenog, da sam na mjestu prodajnog agenta, investitora, developera ili izvođača, ne bih se previše kladio na dobar povrat u sektoru izgradnje stambenih zgrada u narednom razdoblju (fokus se prebacuje na infrastrukturne projekte u narednom desetljeću). Tim više što dobar dio stanovništva koji je investicijski orijentiran ima sve bolju perspektivu ulaganja svojeg novca u neke druge, lukrativnije imovinske klase, a neke od njih predstavlja čak i država, poput trezoraca i obveznica.

Apsolutni je minimum koji državnu vlast ne košta puno što brže aktiviranje ogromnog neiskorištenog potencijala praznih stambenih nekretnina u vidu uvođenja progresivnog poreza na svaku dodatnu nekretninu, izuzev one u kojoj pojedinac ima prijavljeno mjesto stanovanja. To bi dovelo do kratkoročno vrlo velikog povećanja ponude koja može apsorbirati značajan dio potražnje.

Drugi potez trebao bi biti destimulacija kratkoročnog iznajmljivanja i poticanje dugoročnog.

Samo bi te dvije mjere državu koštale vrlo vrlo malo financijski i "rating-wise", a dobila bi puno više povrata. Da i ne govorimo što bi to značilo za veći dio mlađeg, radno aktivnog stanovništva ove zemlje i budućnost nacije sveukupno.