Masovna gradnja rješenje za skupe kvadrate

Posmatranje tržišta nekretnina u Srbiji kao zamjene za nerazvijeno tržište kapitala - a u kombinaciji sa širom ekonomskom krizom usljed pandemije i rata u Ukrajini - dovelo je do vrtoglavog rasta cijena stanova. Lijek se još ne nazire, mada određenih prijedloga za rješenje ima. Ona dolaze i od političkih aktera i od predstavnika akademske zajednice.

Kako je Bloomberg Adria već pisala, poslanici, odbornici beogradske skupštine i univerzitetski profesori pozivali su na progresivno oporezivanje kako bi obeshrabrili investicionu potražnju za stanovima. Tako grupa autora u publikaciji "Na šta mislimo kada kažemo... Ka pravednim stambenim politikama u Srbiji" predlaže da se problem s tržištem nekretnina riješi kroz progresivno oporezivanje kupovine i posjedovanja stanova u kojim vlasnici ne žive.

"Za kupca drugog stana stopa PDV-a bi bila 20 odsto, za kupca trećeg stana 40, za kupca četvrtog stana bi bila 80, a za kupca petog i svakog narednog stana 200 odsto", glasi prvi dio njihovog prijedloga kojim bi trebalo da se zaustavi povećanje broja stanova koji se koriste u investicione i štedne svrhe. Detaljnije o ovoj publikaciji možete pročitati u posebnom tekstu.

U oktobru je poslanik Narodne stranke pokrenuo inicijativu za izmjene Zakona o porezima na imovinu sa sličnim prijedlogom. Takođe, krajem novembra Narodnoj skupštini je pokret "Ne davimo Beograd" podnio dva dokumenta: Prijedlog zakona o dopuni Zakona o porezu na dohodak građana i Prijedlog zakona o zakupu stanova i kuća za stanovanje i kontrolisanoj zakupnini. Time se traži ograničavanje iznosa zakupa, uvođenje obaveznog ugovora o zakupu koji je ovjeren kod notara, te oslobađanje od poreza na prihod od izdavanja nepokretnosti pod određenim uslovima.

Nacionalna gradnja

Uz to, jedno od rješenja o kojem se zasad malo priča mogla bi da bude i masovna nacionalna gradnja - praksa za koju bi mnogi rekli da poslije raspada Jugoslavije ima dosta upitne šanse da ponovo zaživi. Pa ipak, procjenitelj nepokretnosti Milić Đoković upravo u tome vidi srž problema.

Naime, on rast cijena objašnjava manjim obimom novogradnje, pri čemu, kada raste cijena novih kvadrata, skače i cijena onih starih.

"Nažalost, sve što se gradi u Srbiji su mala gradilišta, od pet-šest spratova, 20-ak stanova po zgradi... Nema masovne nacionalne gradnje za obično stanovništvo - ne računam ove komplekse gdje je cijena viša od četiri-pet hiljada evra po kvadratu", kaže on.

Prema njegovim riječima, kad bi se radilo na masovnoj gradnji od, recimo, 100.000 kvadratnih metara, za cijenu između dvije i tri hiljade evra po kvadratu, onda bi došlo i do smirivanja cijena.

Iz organizacije "Ministarstvo prostora" navode da je neophodno da se poveća stambeni fond u javnom vlasništvu, kao i da se podstiče gradnja neprofitnih stanova u zadružnom vlasništvu. Kako objašnjavaju, razlog tome je što se na našem tržištu nekretnina takmiče oni koji imaju novac da investiraju (a u odsustvu drugih tržišta kapitala investiraju u stanove) i oni koji traže dom.

"Neki stručnjaci iz sektora nekretnina tvrde da će puko povećanje broja stanova u opticaju na tržištu smanjiti cijene stambenog prostora, a onda i nepriuštivost stanovanja. To, međutim, nije rješenje, upravo zbog prethodno obrazloženog nefer takmičenja različitih potražnji na tržištu nekretnina", poručuju iz ove organizacije. Prema tom scenariju, dodaju, tek bi dugoročno kreiranje i uvećanje alternativa tržištu omogućilo priuštive stanove za većinu stanovnika.

Depositphotos

 

Uvećanje stambenog fonda u javnom vlasništvu može se, kažu, ostvariti i većim brojem stanova koji se grade iz javnog budžeta, ali i kroz druge mehanizme koje neke zemlje već koriste. Oni navode dva primjera mjera u cilju angažovanja privatnog sektora (koji očigledno ostvaruje veliki profit od stanovanja) u obezbjeđivanju priuštivog stanovanja:

• U Tirani već tri godine postoji uslov za dobijanje građevinske dozvole za stambene objekte površine preko 2.000 kvadratnih metara da tri odsto izgrađene površine ili daju u stanovima (na toj ili drugoj lokaciji na kojoj investitor već ima stambeni prostor) ili u novcu (tržišna vrijednost tih tri odsto stambenog prostora) u fond za socijalno stanovanje;

• U Barseloni je aktuelna gradonačelnica Ada Colau 2018. uvela mjeru koja privatne investitore u stambenom sektoru (koji grade više od 600 kvadratnih metara) obavezuje da 30 odsto svojih novoizgrađenih kvadrata ustupe socijalnom stanovanju.

Napominju da se, svakako, ni jedan ni drugi model ne mogu samo puko preslikati u naš lokalni kontekst.

"Podvlačimo da bi bilo koja masovnija izgradnja stanova u javnom vlasništvu morala da se daje u siguran, dugoročni zakup, a nikako da se daje u otkup (što je danas trend), kako se javni fond stanova ne bi smanjivao i pretvarao u privatno vlasništvo, već ostavljao u istom obimu, odnosno kroz vrijeme samo uvećavao", kažu u "Ministarstvu prostora".

Manjak političke volje

Depositphotos

 

Oni smatraju da je veći obim izgradnje stanova u javnoj svojini u velikoj mjeri pitanje političke volje (realokacije budžetskih sredstava), kao i usmjeravanja programa izgradnje priuštivih stanova na najugroženija domaćinstva. "Recimo, umjesto izgradnje skoro 7.000 stambenih jedinica u prvoj fazi izgradnje stanova za pripadnike snaga bezbjednosti u šest gradova Srbije, ovaj broj jedinica trebalo je da bude distribuiran svim stanovnicima Srbije prema setu kriterija koji prioritizuju stambenu isključenost, a ne pripadnost određenom sektoru."

Podsjećaju da je projekat Evropske unije i Kancelarije Ujedinjenih nacija za projektne usluge 2020. godine objavio poziv za podršku lokalnim samoupravama u Srbiji, unutar kojeg će obezbijediti stambenu podršku za 500 domaćinstava.

Uz to, ovdje je riječ i o prioritizovanju javnih ulaganja. "Umjesto ulaganja u projekte poput gondole na Kalemegdanu ili nacionalnog stadiona, taj novac bi mogao biti uložen u izgradnju stanova koji će po neprofitnoj cijeni biti dati u zakup svima koji ne mogu samostalno priuštiti adekvatan stan."

Konačno, ocjenjuju da, s obzirom na to da urbanistički planovi ne prepoznaju različite oblike stanovanja kao namjene zemljišta, nema sumnje da u važećim planovima postoji dovoljan broj zemljišnih parcela koje tu namjenu imaju i stoga mogu biti realizovane i kroz projekte neprofitnog stanovanja u javnoj svojini. "Dakle, objektivni uslovi su mnogo manji problem nego politička volja."

Smirivanje cijena moguće krajem sljedeće godine

Podsjetimo, zvanični podaci iz trećeg kvartala ove godine pokazali su da cijene nekretnina u našoj zemlji nastavljaju da rastu, te je i uz manji broj ugovora (0,9 odsto manje u odnosu na isti period lani) zabilježen veći obim novčanog prometa (skok od 10,6 odsto na 1,7 milijardi evra).

Depositphotos

 

Prema Đokovićevim riječima, treći kvartal 2021. bio je historijski najjači kvartal kada je riječ o broju prometa, pa je ovogodišnji pad prodaje beznačajan.

"Očekujemo da će količina prometovanog novca na kraju 2022. biti 7,2 ili 7,3 milijarde evra ako se nastavi ovaj trend", predviđa.

Uz to, naglašava da manje aplikacija za građevinske dozvole znači da će se manje graditi sredinom ili krajem sljedeće godine. Pogađate - prema tom obrascu, bit će manje stanova u ponudi, što znači da će i cijene biti više.

"Prema projekcijama, smirivanje cijena dolazi tek krajem 2023. godine. Ističem - do smirivanja, ali ne i do pada cijena", zaključuje naš sagovornik.

S druge strane, analitički tim Bloomberg Adrije prošlog mjeseca je u svojoj analizi naveo da očekuje da ćemo sljedeće godine svjedočiti velikoj korekciji cijena nekretnina u Adria regionu - za najmanje 10 odsto u prosjeku u odnosu na nivo iz 2022. godine.