"Na 2025. gledam kao na godinu obračuna", kaže Tim Mooney, voditelj odjela za nekretnine u tvrtki Värde Partners, koja ulaže u nekretnine s dugom. "Zajmoprimci i zajmodavci priznat će da ih niže kamatne stope neće spasiti."
Prema Bloombergovoj analizi komercijalnih sigurnosnih podataka potkrijepljenih podacima o hipotekama, kašnjenja u ispunjavanju financijskih obveza u vezi s nekretninama u SAD-u dosegnule su vrhunac u studenom. Vlasnicima ponestaje vremena da prikupe sredstva, a neki od njih, kao što su Cannon Hill Capital Partners i Pimco’s Columbia Property Trust, već su priznali poraz. Te su tvrtke nedavno prodale 799 Broadway na donjem Manhattanu za 255 milijuna dolara (246 milijuna eura), što je 15 milijuna dolara (14,5 milijuna eura) manje od iznosa potrebnog za otplatu hipoteke.
Komercijalne nekretnine u nepovoljnom su položaju još otkad su zbog pandemije bolesti COVID-19 ispražnjene poslovne zgrade. Iako su početni strahovi da će zaključavanje uzburkati financijski sustav bili neopravdani, naglo povećanje kamatnih stopa 2022. razorilo je sektor nekretnina.
Većina nekretnina financira se putem relativno kratkoročnih hipoteka koje zahtijevaju veliku završnu isplatu. Taj se iznos obično namiruje novim zajmom, no više kamatne stope znače da refinanciranje nekretnine može podrazumijevati plaćanja veća od gotovine prikupljene od najamnina. A budući da se nekretnine procjenjuju na temelju zarade koju generiraju, povećani troškovi pretvaraju se u niže procjene: prosječno smanjenje od 23 posto za urede i 20 posto za rezidencijalne zgrade od 2022., prema podacima koje iznosi Morgan Stanley Capital International (MSCI).
Zajmodavci nisu voljni refinancirati zgradu kada se smanjuje njezina vrijednost, stoga su mnogi posjednici imali poteškoća s dobivanjem novog zajma nakon što im postojeći istekne. Ni banke ne žele zgrade, zbog čega su dužnicima odlučile dati više vremena za plaćanje. Riječ je o taktici koja se u sektoru nekretnina naziva "produlji i pretvaraj se", koja je dovedena do savršenstva tijekom globalne financijske krize 2008. godine. Tada su procjene bile još više napuhane, ali s kamatama koje su se približavale nuli, banke su bile spremne produljiti rok otplate i pretvarati se da nije došlo do narušavanja. Ovaj su put zajmodavci u snažnijem položaju od dužnika jer često od njih zahtijevaju koncesije. Tu pojavu banke često nazivaju "izmijeni i produlji".
Prije godinu dana Brookfield Asset Management ispregovarao je o 12-mjesečnom produljenju zajma u iznosu od 459 milijuna funti (553 milijuna eura) u kreditima u londonskoj poslovnoj zgradi pod nazivom Citypoint, pristajući na jednokratnu naknadu od gotovo milijun funti (1,21 milijun eura) i nešto veće mjesečne otplate. Dodatno vrijeme dosad nije pomoglo Brookfieldu da spasi ulaganje. Prema riječima upućenih, Brookfield je ponudio prodaju zgrade u rujnu za otprilike 500 milijuna funti (602,94 milijuna eura), što je više od 10 posto ispod iznosa plaćenog 2016. godine. Prema riječima osoba koje žele ostati anonimne jer je riječ o privatnoj stvari, ponude stižu na mnogo manje iznose. Brookfield je to odbio komentirati.
Citypoint u Londonu | Rob Carter/Alamy
Citypoint naglašava još jedan pritisak, a to je rastući trošak nadogradnje starijih zgrada kako bi se povećala njihova privlačnost zakupcima i njihovim zaposlenicima. Što dulje zajmoprimci i zajmodavci odgađaju, to je veći rizik da zakupci odu, što dodatno utječe na procjene. Ta je situacija dodatno pogoršana povećanim troškovima izgradnje, zahtjevnijim zakupcima i sve strožim ekološkim propisima. Stoga je vlasnicima potrebno još više novca da pokriju renovaciju ako žele refinancirati ili uzmu ono što mogu od kupaca koji će u svoje ponude uračunati više troškove.
Muddy Waters, koji se bavi preprodajom nekretnina ispod tržišne cijene, kladi se na smanjenje broja tvrtki povezanih s komercijalnim nekretninama. Osim gospodarskog pada koji bi mogao potaknuti drastično smanjenje kamatnih stopa, malo je vjerojatno da će se zajmodavcima isplatiti kašnjenja, kaže Carson Block, osnivač Muddy Watersa. Umjesto toga, Block očekuje da će druga Trumpova administracija pogurati inflacijske politike kao što su smanjenje poreza i carina. "Jednostavno ne vidim kako bi se stope mogle još toliko sniziti", kaže Block.
Rezultat je slijepa ulica, s dužnicima koji ne mogu otplatiti zajmove, a zajmodavci nevoljko uzimaju nekretnine natrag. Upravo se to dogodilo u RXR-ovoj zgradi Helmsley, uredskom tornju na 35 katova u stilu beaux arts iznad postaje Grand Central Terminal na Manhattanu. Zajam je proglašen problematičnim prije isteka u prosincu 2023. iako je RXR dobio još vremena za razmišljanje o pretvaranju zgrade u stambeni prostor. Taj pothvat nije bio uspješan, a zajmodavci su odlučili zaplijeniti urede iako RXR tvrdi da su pregovori još u tijeku.
Zgrada Helmsley u New Yorku | Roy Rochlin/Getty Images
Pesimisti kažu da je sklonost industrije odgađanju i umoljavanju pogoršala stvari. Prema podacima koje je iznio Sustav federalne rezerve New Yorka, količina komercijalnih kredita za nekretnine koji dospijevaju u roku od pet godina nakon 2023. iznosila je 40 posto kapitala banke, što je više od dvostruko u odnosu na razinu iz 2020. godine. Što je još gore, istraživači iz navedenog sustava saznali su da će banke koje su manje kapitalizirane vjerojatnije produljiti problematične kredite, što će rezultirati težom situacijom u budućnosti.
U Europi regulatori rade pritisak na banke da smanje vrijednost svojih zajmova kako bi uračunale niže procjene. "Tradicionalni zajmodavci u boljoj su poziciji za to nakon što su više kamatne stope povećale njihovu zaradu", kaže Jackie Ineke iz Spring Investmentsa. U SAD-u su nadzorna tijela bila blaža, no banke, osobito manje, uvelike su se oslanjale na komercijalne hipoteke i s vremenom će biti prisiljene priznati da su davale sumnjive zajmove. "To je uzrok mnogobrojnih problema", kaže Ineke.
Osim regulatornog gušenja, svako priznavanje gubitaka vjerojatno će se odvijati sporo. U nekom drugom scenariju središnje banke mogle bi iznenada srezati kamatne stope, povećati procjene i pružiti industriji dugoočekivanu slamku spasa. No zasad svaka prodaja ili zatvaranje zgrade tržištu pruža dodatnu podatkovnu točku, dajući zajmoprimcima i zajmodavcima bolju predodžbu o stvarnoj tržišnoj vrijednosti imovine. Drugim riječima, odgađanje problema do 2025. neće popraviti temeljne probleme, ističe Alex Killick, voditelj odjela za imovine u CWCapitalu. "Čak i ako većina vlasnika ne može otplatiti svoje zajmove", kaže Killick, "ni likvidacija u bezdan krajem 2023. nije bila odgovor."
Upoznajte vokabular svojeg uredskog prostora
U mračnim danima 2022., kada je povećanje kamatnih stopa komercijalne nekretnine pretvorilo u kreditnu pustoš, nepopravljivi optimisti u sektoru nekretnina pronašli su moto ohrabrenja. „Samo da preživimo do 2025.“, govorili su si. Do tada će inflacija nestati, novac će biti jeftiniji, a potražnja će se opet okrenuti njima u korist. No željeni spas bio je pusta želja. Troškovi posuđivanja i dalje su tvrdoglavo visoki, a zajmodavcima ponestaje strpljenja.
Sektor nekretnina osmislio je evoluirajuću litaniju taktika dok čeka bolja vremena. Donosimo kratak vodič:
Produlji i pretvaraj se
Popularna taktika iz financijske krize iz 2008. godine. Svi se slažu da su se vrijednosti smanjile, no ponašaju se kao da se to nije dogodilo. Umjesto da od zajmoprimaca zahtijevaju da refinanciraju dospijevajuće zajmove, zajmodavci im jednostavno daju više vremena da prikupe novac. Produljite dovoljno dugo i možda će se vrijednosti nekretnina oporaviti.
Izmijeni i produlji
Zajmoprimci su ovaj put manje očajni i teže se cjenkaju. Umjesto da im besplatno ponude produljenja, banke prisiljavaju zajmoprimce da potroše gotovinu ili pristanu na strože uvjete zajma. Krajnji je rezultat sličan: otplate se izguravaju.
Odgodi i umoli se
Oštriji pristup istom konceptu. Javlja se očaj, a investitori lešinari počinju kružiti u nadi da će kupiti posrnulu imovinu za sitniš te ismijavaju ono što zajmodavci žele reći javnosti. Uvriježeno je mišljenje da neće biti toliko nevolja koliko je bilo nakon globalne financijske krize. No to ne znači da se lešinari ne mogu nadati.
Preživi do 2025.
Popularna mantra iz proteklih nekoliko godina jer je sektor predviđao pad kamata hipoteka i ponovni procvat potražnje. Iako su središnje banke počele smanjivati kamatne stope, trošak uzimanja zajma nije se smanjio koliko su se mnogi nadali. Dakle... Što mislite o popravku tijekom 2026.?
Plaćanje u naravi
Ako promotrite izmjene koje su nedavno primijenjene na zajmove, jasno je da zajmodavci očekuju gubitke. Plaćanje u naravi oblik je financijskog inženjeringa u kojem zajmoprimci prestanu plaćati mjesečne otplate, dodajući ih onom što moraju platiti kada zajam dospije.
A/B
Neki zajmodavci razdijele svoje zajmove: postoji sigurniji segment A s nižom kamatnom stopom, koji se otplati prvi. Riskantniji segment B, s druge strane, nudi višu kamatu, no s manjom šansom za otplatu.
Prepreka u obliku dospijeća
Premještanje problema u budućnost pridonosi konceptu pod nazivom prepreka u obliku dospijeća: gomila zajmova koji odjednom dospijevaju na naplatu i kojima je potrebno novo financiranje, što riskira kočenje cijelog sustava. Ako mnogi zajmoprimci istodobno ne ispune obveze, banke neće imati dovoljno kapitala da apsorbiraju gubitke. Time se javlja rizik od vala hitnih rasprodaja, što dodatno spušta cijene.
.webp){kind=icon}
