Dubai profitira od regionalnih kriza, zašto investicije u nekretnine rastu

Samo godinu nakon ekspanzije novih višespratnica i vila u Dubaiju, za koje se utrkuju najimućniji biznismeni i investitori, ovaj emirat i čitav region našao se u oblaku straha i neizvjesnosti. Istina je da su Ujedinjeni Arapski Emirati (UAE) s vremenom formirali stabilnu oazu za stanovanje i biznis, tako da ovi dani prolaze bez velike panike. Ipak, kakve mogu biti posljedice rata na Bliskom istoku na tržište nekretnina u UAE - i da li ih uopšte ima?

Vlatko Mrvoš, vlasnik agencije Proagent, sa devet godina iskustva samo u Emiratima, kaže za Bloomberg Adriju da eskalacija regionalnih sukoba i posljedične logističke poteškoće u vazdušnom saobraćaju nisu narušile stabilnost tržišta nekretnina u UAE.

"Podaci ukazuju na visok nivo institucionalne otpornosti Dubaija i Abu Dabija. Trenutna situacija je potvrda da su UAE primarna 'sigurna baza' u tom regionu, sposobna da održi stabilnost uprkos nepovoljnim spoljnim faktorima. Početkom ove nedjelje, tačnije 9. marta, Dubai je zabilježio čak 941 transakciju u ukupnoj vrijednosti većoj od 820 miliona evra. Prodato je 715 stanova i kuća, 111 zgrada i 115 zemljišta. Iako tenzije postoje, one ujedno dodatno ističu institucionalnu snagu UAE. Dok su druge zemlje u regionu podložne brzim promjenama, Dubai i Abu Dabi su i u ovom izazovnom periodu potvrdili svoje uloge 'utočišta'", kaže Mrvoš.

Ipak, prirodno je da u ovakvim situacijama postoji neka doza opreza i bojazni. Iako se transakcije nastavljaju nesmetano, Mrvoš kaže da klijenti iz Adria regiona, koji su uložili u nekretnine u Ujedinjenim Arapskim Emiratima, osjećaju zabrinutost, ali da nema mjesta panici.

"Upravo u najtežim trenucima sistem UAE pokazuje svoju punu snagu, koja uliva povjerenje investitorima. Interesovanje za Dubai u proteklim danima ne samo da nije opalo, već se dodatno povećalo", ističe Mrvoš, naglašavajući da visok obim trgovanja usred krize pokazuje transformaciju tržišta. To znači da kupci više ne moraju fizički da budu prisutni kako bi obezbijedili svoju imovinu, već koriste napredne digitalne platforme za ulazak na tržište.

Đorđe Đorđević, konsultant za nekretnine u Brick Prou, kaže za Bloomberg Adriju da je posljednjih dana došlo do određene promjene raspoloženja među investitorima koji razmatraju kupovinu nekretnina u Dubaiju i drugim emiratima, ali da ona zasad više ima karakter kratkoročne opreznosti nego stvarnog povlačenja s tržišta.

"Iskusniji investitori uglavnom znaju da u situacijama kakva je trenutno na Bliskom istoku početni utisak ne mora uvijek u potpunosti odražavati realno stanje na tržištu, pa upravo u tim momentima pojedini vide i potencijalnu investicionu priliku. Ima i onih koji često prelaze u takozvani 'wait-and-see' režim, odnosno privremeno odgađaju odluke dok ne dobiju jasniju sliku o razvoju konflikta. Istovremeno, treba naglasiti da je tržište ušlo u ovu situaciju s vrlo snažnih pozicija. U 2025. godini Dubai je zabilježio rekordne transakcije od oko 917 milijardi dirhama (oko 250 milijardi dolara), što pokazuje duboku likvidnost i snažnu međunarodnu potražnju", dodaje Đorđević.

Bloomberg

Dvije i po decenije građenja carstva

Ako se načas vratimo u rane dvijehiljadite, sve je počelo s ambicijom vlasti da privuku bogate strance. A kako to izvesti najefikasnije, nego postavljanjem stabilne platforme za brzo i jednostavno cvjetanje biznisa i svakodnevnog života. Tržište nekretnina u UAE, s akcentom na Dubai, raslo je paralelno s idejom da se Emirati pozicioniraju kao globalni centar za kapital, turizam i luksuz. Trebalo je ponuditi nešto što druga otmjena tržišta nemaju. Ključna prekretnica desila se 2002. godine, kroz "freehold" zonu, kada je strancima prvi put omogućeno da kupuju nekretnine u određenim dijelovima grada.

U godinama koje su uslijedile, pokrenuti su veliki projekti poput Palm Džumejre (Palm Jumeirah), čija je gradnja počela 2001, Dubai Marine i kasnije Burdž Kalife (Burj Khalifa), otvorene 2010. Istovremeno su uvedene dugoročne vize za investitore i vlasnike nekretnina, dok je država masovno ulagala u infrastrukturu - aerodrome, luke i finansijski centar DIFC.

Rezultat je bio snažan rast tržišta: cijene kvadrata u pojedinim luksuznim zonama porasle su preko 200 odsto između 2002. i vrhunca tržišta 2008. godine. Nakon korekcije cijena poslije globalne finansijske krize, tržište je ponovo dobilo zamah, naročito poslije pandemije: prema podacima Dubai Land Departmenta, broj transakcija nekretnina u 2023. godini premašio je 166.000, što je više nego dvostruko u odnosu na oko 80.000 transakcija zabilježenih 2020, dok su cijene luksuznih vila u pojedinim kvartovima porasle više od 40 odsto u samo dvije godine.

S obzirom na trenutnu situaciju, prirodno se nameće pitanje eventualne korekcije cijena. Prema riječima Vlatka Mrvoša, rizik od cjenovne promjene postoji i posljedice su već vidljive na tržištu polovnih nekretnina. Ipak, napominje da ne doživljavamo svi krizu na isti način, te je mnogi koriste u svrhu "povoljne kupovine", što se dešava i inače, kada se prodavcu žuri da proda svoju nekretninu iz bilo kojeg urgentnog razloga.

Ono na šta treba obratiti pažnju, bilo da ste investitor ili kupac nekretnine za lične potrebe, jeste ranjivost tržišta u vezi s metodom kupovine, prije nego za sam sektor. Konkretno, najosjetljiviji je segment nekretnina koji se finansira kreditima ili iz poslovanja. Ako je finansiranje povezano s biznisom koji je zbog rata oslabio, takvi investitori često traže izlaz iz investicije, pokušavajući da barem sačuvaju uloženi kapital, iako bez profita. S druge strane, objašnjava Mrvoš, oni koji investicije finansiraju sopstvenim, već akumuliranim sredstvima - nastavljaju ulaganja, a često ih i dodatno povećavaju, jer su neke nekretnine preko noći postale "prilika". Dakle, bilo da se radi o luksuznim projektima, srednjem segmentu ili nekretninama za izdavanje - tu nema velike razlike u otpornosti od posljedica rata, jer su sva tri stuba stabilna.

Bloomberg

Baza za kapital i snaga Dubai blinga

Rat i geopolitičke napetosti često pokreću egzodus kapitala i ljudi iz pogođenih područja, a Dubai u takvim situacijama često profitira kao jedna od primarnih destinacija za priliv novca. Prethodne krize su to pokazale više puta, pa i nakon početka ruske invazije na Ukrajinu, 2022. godine.

"Svaki put kada region uđe u krizu, potražnja za nekretninama u Dubaiju raste, jer bogati slojevi iz šireg regiona - uključujući Bliski istok, ali i Istočnu Evropu - traže fizičku sigurnost za svoje porodice i pravnu sigurnost za svoj kapital. Zbog toga tržište nekretnina ostaje relativno stabilno: Dubai je s vremenom prerastao iz regionalnog centra u svojevrsno globalno utočište za kapital", objašnjava Mrvoš, ističući Escrow račune kao ključni mehanizam zaštite.

"Jedan od najvažnijih mehanizama zaštite investitora u Ujedinjenim Arapskim Emiratima jeste Escrow račun (engl. Escrow Account), koji predstavlja temelj sigurnosti prilikom kupovine nekretnina, posebno u periodima geopolitičke neizvjesnosti ili rata. Riječ je o sistemu koji osigurava da novac kupaca ne završava u privatnim fondovima graditelja, već se koristi isključivo za izgradnju konkretnog projekta. Graditelj ne može da počne prodaju stanova niti da prima uplate dok ne dobije dozvolu regulatora RERA i ne otvori poseban Escrow račun namijenjen upravo tom projektu. Na taj način, investitori imaju dodatnu pravnu i finansijsku zaštitu da će njihova sredstva biti upotrijebljena isključivo za realizaciju nekretnine koju kupuju."

Međutim, mimo pravno-finansijskih olakšica i mehanizama sigurnosti, ne treba potcijeniti društveno-kulturološki kontekst koji Dubai i Abu Dabi nude. Ukratko, ta vrijednost je vrhunski stil života. Iskustvo agenata za nekretnine upravo to i potvrđuje: stil života - kao životna vrijednost - jedan je od ključnih motiva zbog kojih kupci odlučuju da investiraju u nekretnine u UAE.

"Riječ je o načinu života koji podrazumijeva uživanje u onome što ste stekli sopstvenim radom, dok motiv zarade od nekretnine često dolazi tek nakon toga. Mnogi investitori zato razmišljaju i o preseljenju, otvaranju kompanije u UAE i započinjanju novog životnog poglavlja", nadovezuje se Mrvoš.

Đorđe Đorđević napominje da je u ovakvim situacijama važno razumjeti fenomen da Dubai često paradoksalno profitira od regionalnih kriza. "Kada geopolitička nestabilnost u regionu poraste, dio kapitala iz susjednih zemalja - posebno od pojedinaca i kompanija s visokom neto vrijednosti - traži sigurniju i regulatorno stabilnu destinaciju, a Dubai se dosad uglavnom percipirao upravo kao takav finansijski i poslovni centar. U praksi se vidi da su najviše pogođeni investitori koji su tek razmatrali ulaganja i još nisu bili blizu konačne odluke. Nasuprot tome, iskusni investitori zauzimaju strpljiviji pristup i čekaju jasnije signale prije donošenja odluke."

Ipak, kaže da je realno očekivati usporavanje tržišta nekretnina u određenoj mjeri, u odnosu na prethodni period, ali za ozbiljnije procjene eventualnih korekcija cijena potrebno je sačekati i pažljivo pratiti daljnji razvoj događaja. 

"Ako bi se tenzije nastavile u dužem periodu i ako bi Dubai počeo da se percipira kao mjesto gdje se ljudi ne osjećaju potpuno bezbjedno, tada bismo svakako mogli da očekujemo ozbiljnije korekcije na tržištu. Ipak, zasad developeri pokušavaju da amortizuju trenutnu situaciju kroz različite pogodnosti za kupce - prije svega kroz smanjenje početnog učešća na oko 10 odsto, kao i kroz fleksibilnije planove otplate i dodatne benefite koji investitorima olakšavaju ulazak na tržište u ovom trenutku."

Takođe je, ističe Đorđević, važno napomenuti da lideri Emirata trenutno ulažu veliki napor kako bi zadržali percepciju Dubaija kao stabilnog i bezbjednog globalnog investicionog centra. "Upravo ta posvećenost očuvanju stabilnosti i povjerenja investitora predstavlja jednu od ključnih nada da će tržište i ovu situaciju uspjeti relativno dobro da prevaziđe."

Bloomberg

 

Ultraluksuz, ostali emirati i širenje investicione mape

Dubai i Abu Dabi čine od 70 do 80 odsto ukupne vrijednosti transakcija na tržištu nekretnina UAE, a Ras el Hajma među emiratima bilježi najbrži rast cijena (do skoro 40 odsto godišnje u nekim segmentima) zbog novih luksuznih projekata, kasino-resorta i turizma.

Geopolitički rizici pogađaju sve sektore, pa ni ultraluksuzne nekretnine nisu potpuno imune. Ipak, kako objašnjava Mrvoš, razlika je u tome ko krizu dočekuje s velikim kapitalom, a ko s ograničenim budžetom. Brendirane rezidencije poput projekata Bvlgari ili Bugatti već samom cijenom "filtriraju" kupce - riječ je o investitorima sa snažnom finansijskom osnovom, zbog čega kratkoročne krize na njih imaju znatno manji uticaj. Takve nekretnine najčešće se posmatraju kao dugoročna imovina i dio životnog stila, a ne samo kao investicija. Stoga je teško govoriti o prezasićenju tržišta skupocjenih nekretnina.

Bvlgari Resort Dubai Marina and Residences | Foto: Bvlgari Resort Dubai

"Pola svijeta prodaje, a pola kupuje", kaže on, podsjećajući da na svijetu ima oko 60 miliona milionera i oko 3.000 milijardera. Upravo ta globalna baza veoma bogatih kupaca stalno podiže standard luksuza i održava potražnju. "Njihova ulaganja imaju i širi efekat, jer podstiču ekonomski rast i nove projekte."

Istovremeno, investiciona mapa UAE posljednjih godina počinje da se širi i izvan dva najpoznatija centra - Dubaija i Abu Dabija. Ras al Hajma i Um el Kuvajn sve više privlače investitore koji traže drugačiji profil rizika i prinosa.

Lounge u Bvlgari Resort Dubai | Bvlgari resort Dubai

Đorđević takođe iz svog iskustva potvrđuje da su brendirane rezidencije jedan od najizraženijih trendova na tržištu luksuznih nekretnina u Dubaiju posljednjih godina. "Projekti povezani s poznatim svjetskim brendovima ili luksuznim hotelskim lancima često podižu vrijednost nekretnine, jer kupcima nude nešto više od same kvadrature - određeni stil života, prepoznatljiv dizajn, vrhunski nivo usluge i reputaciju brenda. Takvi projekti su posebno traženi među međunarodnim investitorima i kupcima visoke platežne moći, pa se u praksi često dešava da brendirane rezidencije imaju višu cijenu po kvadratnom metru u odnosu na standardne luksuzne projekte na istoj lokaciji."

Bugatti Residences by Binghatti

Pogledaj galeriju

Bugatti Residences by Binghatti

Pogledaj galeriju

Bugatti Residences by Binghatti

Pogledaj galeriju

Bugatti Residences by Binghatti

Pogledaj galeriju

Bugatti Residences by Binghatti

Pogledaj galeriju

 

U posljednje vrijeme je posebno Ras al Hajma dospio u fokus nakon najave izgradnje integrisanog luksuznog resorta s licencom za kasino na ostrvu Al Mardžan, što je projekat koji je već privukao milijarde dolara stranih investicija. Taj emirat se pozicionira i kao destinacija za luksuzni i avanturistički turizam, zahvaljujući atrakcijama poput planine Džebel Džajs i najdužeg ziplajna na svijetu.

Prema Mrvoševim riječima, izgradnja resorta Vin Al Mardžan Ajlend (Wynn Al Marjan Island) predstavlja svojevrsni "tektonski poremećaj" na investicionoj mapi Bliskog istoka. UAE su decenijama gradili ekonomiju na nafti, trgovini, turizmu i nekretninama, dok ovaj projekat uvodi potpuno novi sektor - gejming i integrisane resorte. Upravo zbog toga Ras al Hajma počinje da privlači novu vrstu institucionalnih investitora, poput penzionih i hedge fondova, koji ranije nisu bili aktivni u tom dijelu Emirata.

Đorđević se nadovezuje, ističući kao glavnu prednost ovog emirata dugoročni potencijal rasta koji investitori već prepoznaju. Ipak, kaže da je teško očekivati da će ovaj emirat i drugi, van Dubaija i Abu Dabija, u skorije vrijeme značajno promijeniti investicionu mapu u UAE. Dubai i Abu Dabi i dalje imaju ogromnu prednost - prije svega zbog tri decenije ranijeg razvoja i globalne prepoznatljivosti. S druge strane, za investitore koji su propustili rani talas rasta u Dubaiju, ovaj emirat se sada često posmatra kao "druga prilika" za ulazak na tržište s visokim potencijalom kapitalne dobiti.

"Iskustvo iz prethodnih kriza pokazuje da se tržište nekretnina u Dubaiju relativno brzo oporavlja i često izlazi iz takvih perioda još snažnije. Poslije globalne finansijske krize, pandemije i regionalnih tenzija, Dubai je među prvima ponovo privlačio investitore, uz rast cijena i broja transakcija. Posebno tokom pandemije, kada su cijene u pojedinim segmentima pale, investitori koji su tada kupovali kasnije su ostvarili značajan rast vrijednosti imovine. Zbog toga dio investitora i danas ovakve situacije posmatra kao potencijalnu priliku, a ne samo kao rizik. Likvidno tržište, stabilan regulatorni okvir i snažna međunarodna potražnja omogućavaju relativno brz oporavak kada se situacija stabilizuje. Ipak, u ovakvim periodima ključan je racionalan i dugoročan pristup, jer se upravo takva strategija na tržištu Dubaija u prošlosti pokazala kao najisplativija", zaključuje Đorđević.