Isplativije kupiti pa izdavati stan u Sarajevu ili Banjoj Luci, nego u Novom Sadu ili Splitu

Kod kupovine stana u 2026, zarad izdavanja, važno je imati u vidu da računica nije tako povoljna kao ranije. Iako mnogima ova vrsta biznisa djeluje kao jednostavna i relativno laka, brza zarada, sve više se ispostavlja da su visoke cijene nekretnina "pojele" dobar dio potencijalnog prinosa, jer kirije nisu svuda rasle istim tempom kao cijene kvadrata. Tako je u Srbiji i regionu, ali i širom Evrope. Ipak, ima izuzetaka gdje su kirije za nijansu veće nego same cijene ili je, barem, razlika među njima manja, pa ta tržišta sada dobijaju svojih pet minuta nekretninske slave.

Global Property Guide je, među trenutno najprivlačnijim evropskim tržištima za ulaganje u nekretnine, izdvojio Moldaviju, Irsku, Italiju, Letoniju, Rumuniju i Poljsku. Riječ je, pritom, o posve različitim tržištima - od skupe Irske do pristupačnije Moldavije. Ono što ih povezuje, stoga, nije cijena nekretnina, već odnos između početnog ulaganja i prihoda koji vlasnik može da ostvari izdavanjem, uz mogućnost da nekretnina vremenom dobije na vrijednosti.

Tu u prvi plan dolazi bruto prinos od izdavanja - pokazatelj koji govori koliki dio vrijednosti nekretnine vlasnik može godišnje da ostvari kroz kiriju, prije nego što se odbiju svi izdaci, poput poreza i održavanja. Ukratko, što je stan skuplji, a kirija ne prati njegovu cijenu tim tempom, to je povrat na kapital manji.

Kada se po istom parametru pogleda Adria region, razlike su osjetne. Srbija i Sjeverna Makedonija nude prinose bliže atraktivnijim evropskim tržištima, dok su Slovenija, Hrvatska i Bosna i Hercegovina znatno bliže grupi tržišta na kojima su cijene nekretnina pritisle povrat od dugoročnog izdavanja.

Od 70.000 evra u Kataniji do 300.000 u Dablinu

Najveći prinos među gradovima koje je Global Property Guide izdvojio nudi Katanija, živahni sicilijanski grad. Medijalna cijena jednosobnog stana je 70.000 evra, a kirija oko 650 evra, pa bruto prinos dostiže čak 9,17 odsto.

Italija je zanimljiv primjer upravo zato što visoki prinosi ne dolaze u paru sa snažnim rastom vrijednosti nekretnina. Cijene su tokom pet godina nominalno porasle za oko 15 odsto, ali su, kada se uračuna inflacija, realno pale za 2,22 odsto. Dakle, investitor u Kataniji prije svega kupuje budući prihod od rente, a ne "očekivanje" o brzom rastu vrijednosti samog stana.

Irska, s druge strane, nudi sasvim drugačiju računicu. Jednosoban stan u Dablinu košta oko 300.000 evra, ali mjesečna renta dostiže oko 2.000 evra, pa je bruto prinos sedam odsto. Istovremeno su cijene nekretnina u zemlji tokom posljednje decenije gotovo udvostručene, dok su kirije porasle 71 odsto. Investitor zato plaća znatno skuplju "ulaznicu", ali ulazi na tržište koje već bilježi snažan rast cijena i visoku tražnju za najmom.

Na vrhu evropske liste nalazi se Moldavija. U Kišinjevu je, u ovoj analizi, cijena jednosobnog stana procijenjena na oko 79.000 evra, uz kiriju od 500 evra i bruto prinos od 8,23 odsto. Uz to je indeks cijena stambenih nekretnina u trećem kvartalu 2025. bio čak 33,91 odsto viši nego godinu ranije. Ovako visok rast, međutim, istovremeno naglašava pitanje koliko dugo sadašnji tempo može da traje, posebno ako ponuda nastavi da raste, a tražnja oslabi.

Visoki prinosi u Kataniji i Kišinjevu, međutim, imaju i drugu stranu medalje. Potencijalno veća zarada u ovom slučaju dolazi i uz veće rizike, pa dio prinosa zapravo predstavlja "nadoknadu" investitoru za njihovo preuzimanje.

U Kataniji je jedan od glavnih rizika likvidnost, jer je tržište manje od vodećih italijanskih centara, pa investitor mora da računa i na to koliko će lako i po kojoj cijeni sutra moći da proda nekretninu. U Kišinjevu, s druge strane, ne treba zanemariti geopolitički rizik Moldavije, prije svega zbog rata u susjednoj Ukrajini, koji može uticati na tražnju, vrijednost nekretnina i kasniju prodaju.

Dakle, visoki prinosi – poput ovih od osam ili devet odsto – ne znače nužno da je investicija bolja od one koja donosi pet ili šest odsto.

Visok prinos ne znači nužno i rast vrijednosti

Riga, možda, najbolje pokazuje zašto samo jedan pokazatelj nije dovoljan za procjenu investicije. Jednosoban stan košta oko 125.000 evra, renta oko 750 evra, a bruto prinos je 7,47 odsto. Ipak, realne cijene nekretnina u posljednjih pet godina pale su gotovo za 24 odsto. To znači da relativno visoka renta u odnosu na kupovnu cijenu čini Rigu atraktivnom ulagaču kojem je prioritet redovan prihod, ali ne nužno i onom ko računa na snažan rast vrijednosti stana.

Bukurešt nudi nešto ravnomjerniju sliku. Jednosoban stan košta oko 110.000 evra, uz kiriju od 650 evra i bruto prinos od 7,52 odsto. Rumunsko tržište posljednjih godina bilježi nominalni rast cijena, ali je visoka inflacija praktično "pojela" veliki dio tog povećanja kada se uračuna inflacija.

Poljska je, sa druge strane, bliža klasičnoj priči o rastućem tržištu. Jednosoban stan u Varšavi košta oko 174.000 evra, mjesečna renta 820 evra, a bruto prinos iznosi 6,81 odsto. Istovremeno su cijene nekretnina u Poljskoj za pet godina nominalno porasle 73 odsto (skoro 19 odsto usklađeno s inflacijom).

To, zapravo, pokazuje i osnovnu razliku između šest izdvojenih tržišta: Katanija (Italija) i Riga (Letonija) ulagače privlače prvenstveno odnosom cijene i kirije, Poljska kombinuje prihod i rast vrijednosti, dok je u slučaju Dablina (Irska) početno ulaganje veliko, ali je i kirija visoka.

Gdje je u ovoj računici region

Ukoliko pogledamo region, vidjećemo da se Srbija ne nalazi među šest tržišta koje je Global Property Guide izdvojio kao najbolje u Evropi za investicionu kupovinu stana, ali nije ni mnogo daleko od pojedinih "pobjednika".

Prosječan bruto prinos na stambene nekretnine u Srbiji u trećem kvartalu 2026. godine iznosi 5,14 odsto, s tim što taj prosjek krije veliku razliku između Beograda i Novog Sada, drugog najvećeg srpskog grada.

Prosječan bruto prinos u Beogradu je 6,02 odsto. Kod jednosobnog stana, uz oglašenu cijenu od oko 132.000 evra i mjesečnu kiriju od 650 evra, pada na 5,91 odsto. Kod dvosobnih stanova raste na šest odsto, a kod trosobnih na čak 6,86 odsto. To znači da se Beograd po pojedinim kategorijama stanova približava tržištima koja su na vrhu evropske liste. Dvosoban stan, na primjer, prema istoj metodologiji donosi 6,81 odsto prinosa u Varšavi. Razlike ima, ali nije velika.

Novi Sad već daje drugačiju sliku. Jednosoban stan prema podacima Global Property Guidea košta oko 117.400 evra, a izdaje se za oko 350 evra mjesečno, što prinos spušta na svega 3,58 odsto. Kod dvosobnih stanova on je 3,74 odsto, a kod trosobnih 3,88 odsto. Dakle, dva najveća tržišta stanova u Srbiji nemaju jednaku investicionu priču, iako se i Novi Sad ubrzano razvija: odnos kupovne cijene i rente trenutno je znatno povoljniji u Beogradu.

Još bolju računicu u regionu trenutno daje Sjeverna Makedonija. Prosječan bruto prinos iznosi 6,53 odsto, dok je u Skoplju oko 6,75 odsto. Kod jednosobnog stana u centru Skoplja, čija je oglašena cijena oko 55.000 evra, a renta oko 280 evra, prinos iznosi 6,11 odsto. Kod dvosobnog je 5,92 odsto, dok kod trosobnog stana raste na 7,25 odsto.

Upravo relativno niska cijena "ulaska" izdvaja Skoplje od većine glavnih gradova regiona. Za iznos koji je u Beogradu dovoljan za jednosoban stan, prema ovim podacima moguće je kupiti više od dva takva stana u centru Skoplja.

Svakako, ne znači da je ta kupovina automatski bolja investicija (veličina tržišta, likvidnost i potencijal budućeg rasta takođe ulaze u računicu), ali objašnjava zašto je bruto prinos viši.

Hrvatska i Slovenija: skupa 'ulaznica' obara povrat

U Hrvatskoj prosječan bruto prinos iznosi oko 4,2 odsto. Zagreb je na oko 4,4 odsto, Rijeka i Osijek na približno 4,5 odsto, dok je Split sa oko 3,5 odsto na dnu među posmatranim hrvatskim gradovima.

To je gotovo obrnuta logika od one koju vidimo u Kataniji: atraktivna lokacija i visoka vrijednost nekretnine ne znače nužno visok prihod u odnosu na kapital uložen u kupovinu. U Splitu visoka cijena stana toliko podiže početno ulaganje da dugoročna kirija daje relativno skroman bruto povrat.

Slično je i u Sloveniji, gdje prosječan prinos iznosi 4,15 odsto. U Ljubljani jednosoban stan prosječno košta 333.000 evra, dok je mjesečna renta 1.000 evra. Dakle, bruto prinos iznosi svega 3,6 odsto. Čak i stan u centru, vrijedan 448.000 evra uz rentu od 1.150 evra, daje tek nešto iznad tri odsto godišnje.

Tu se otvara još jedno pitanje - da li je prinos od izdavanja dovoljno visok da opravda ulaganje ako investitor ima i druge mogućnosti, posebno u Hrvatskoj i Sloveniji gdje je berza daleko aktivnija nego u ostatku regiona.

Ako prinose od izdavanja uporedimo s onim što trenutno nude državne hartije od vrijednosti, vidjećemo da nekretnine u Zagrebu i Ljubljani kroz izdavanje ne donose mnogo veći prinos od državnog duga. Hrvatska je u julu izdala državnu obveznicu sa prinosom od 3,08 odsto (engl. yield to maturity), a i prinos na slovenačke dugoročne državne obveznice kreće se na sličnom nivou.

To je prilično blizu bruto prinosa od izdavanja nekretnine u Ljubljani od oko 3,6 odsto ili prosečnih 4,4 odsto u Zagrebu. Pritom, državne obveznice ne povlače sa sobom troškove održavanja nekretnine niti zavise od pronalaska zakupca.

Druga dilema vrijedna pažnje jeste isplativost računice kod kupovine stana na kredit. U Sloveniji je prosječna kamata na nove stambene kredite u junu iznosila 3,1 odsto, dok podaci Hrvatske narodne banke pokazuju da su se kamate na novougovorene stambene kredite kretale na nivou od oko tri odsto. Kada se te kamate stave naspram prinosa od izdavanja - vidi se da prostor između prihoda od nekretnine i cijene zaduživanja nije veliki.

Ako trošak finansiranja premaši tekući prinos od izdavanja, nastaje takozvani negativni prinos (engl. negative carry), što znači da prihod od kirije ne donosi dovoljan prinos da nadmaši cijenu zaduživanja. Takva investicija nije nužno neisplativa, jer kredit najčešće pokriva deo vrednosti nekretnine, ali krajnji ishod više zavisi od budućeg rasta cijene stana nego od same rente.

Ljubljana.si

Sarajevo na drugom kraju regionalne ljestvice

Još niže prinose bilježi Bosna i Hercegovina. Prosjek zemlje iznosi 3,96 odsto, Sarajevo je na 4,14, a Banja Luka na 3,77 odsto. Jednosoban stan u Sarajevu, prema podacima Global Property Guidea, košta oko 103.300 evra i donosi oko 310 evra mjesečne rente, odnosno bruto prinos od 3,6 odsto. Dvosoban stan donosi oko 3,85 odsto. Osjetna je razlika između Sarajeva i, recimo, Skoplja: stan slične vrijednosti ne generiše dovoljno visoku kiriju da bi dao isti povrat.

More podiže cijenu, ali ne nužno i prinos

Crna Gora je zanimljiva iz drugog razloga. Prosječan bruto prinos iznosi 4,84 odsto, ali su razlike između Podgorice i primorja vidljive. Podgorica je na prosječnih 5,15 odsto, Budva na 5,01, a Tivat na svega 4,36 odsto.

Jednosoban stan u Podgorici košta oko 118.000 evra i izdaje se za oko 550 evra, što daje prinos od 5,59 odsto. U Tivtu ista kategorija stana košta oko 220.000 evra, dok renta od 800 evra daje svega 4,36 odsto. U Budvi je odnos nešto povoljniji: 145.000 evra naspram rente od 650 evra i prinosa od 5,38 odsto.

Dakle, vidimo da visoka vrijednost nekretnina na crnogorskom primorju ne mora automatski da znači i visok povrat kroz dugoročno izdavanje. Investiciona logika tog tržišta prije počiva na turističkom, kratkoročnom najmu i potencijalnom rastu vrijednosti nekretnine nego na klasičnoj dugoročnoj renti.

Koliko ostaje kada se odbiju troškovi

Ove prinose, ipak, treba uzeti s određenom rezervom, jer pokazuju bruto, a ne stvarnu zaradu vlasnika. U računicu ulaze godišnja kirija i cijena nekretnine, ali ne i porezi, održavanje, provizije, kao ni periodi tokom kojih stan eventualno ostane bez zakupca. Prema procjeni Global Property Guidea, neto prinos je uobičajeno oko 1,5 do dva procentna poena niži od bruto prinosa. To znači da bruto od šest odsto u praksi može da se spusti na oko četiri do 4,5 odsto.

Tu se automatski mijenja i pogled na visoke cijene nekretnina. Stan može godinama dobijati na vrijednosti i vlasniku donijeti dobru ukupnu zaradu prilikom prodaje, čak i kada prihod od rente nije naročito visok. Ali isto tako, tržište sa visokim prinosom od izdavanja može imati slabu perspektivu rasta cijena i vrijednosti same nekretnine.

Stoga odgovor na pitanje gdje se u Evropi najviše isplati kupiti stan radi izdavanja nije tako jednostavan i ne treba pratiti samo rang-liste, već uzeti u obzir razne druge faktore. Ako je, na primjer, cilj što veći tekući prihod od rente, tržišta poput Katanije, Kišinjeva ili Rige trenutno nude znatno više od Ljubljane, Zagreba ili Sarajeva. Ako se, osim prihoda od rente, posmatra i dosadašnji rast vrijednosti nekretnina, među izdvojenim zemljama posebno se ističu Irska i Poljska. Regionalno gledano, Skoplje i Beograd po prinosima mogu da priđu atraktivnijim evropskim tržištima, dok visoke kupovne cijene u Ljubljani i Zagrebu značajno smanjuju povrat od dugoročnog izdavanja.