.webp){kind=icon}
Od samog početaka digitalnih valuta postavljaju se pitanja o njihovoj stvarnoj upotrebi. Bitcoin, najstarija kriptovaluta, trenutačno je legalno sredstvo plaćanja u samo dvije zemlje – Salvadoru i Srednjoafričkoj Republici. Prva kupnja bitcoinom zabilježena je u svibnju 2010. godine, kada je Laszlo Hanyecz kupio dvije pizze s deset tisuća bitcoina.
Posljednjih su godina mnogi investitori virtualne kovanice "pretopili" i u opipljivije nekretnine. Kupnja nekretnina kriptovalutama doživjela je vrhunac za vrijeme bikovskog trenda 2021. godine, kada je bitcoin premašio 60 tisuća dolara. U proljeće 2019., prema nekim medijima, Brock Pierce, američki poduzetnik i bivši glumac, poznat i kao nezavisni kandidat na predsjedničkim izborima u Sjedinjenim Američkim Državama na prošlim izborima, kupio je kuću vrijednu 1,2 milijuna dolara u bitcoinima. Prema njegovim riječima, čak 95 posto vrijednosti svoje imovine imao je u kriptovalutama. Bio je prvi koji je bitcoinom pokrio hipoteku za kupnju nekretnine.
Nestabilna lokalna valuta, put do nekretnina
"Broj kupnji kriptovalutama raste u svim sektorima, od malih svakodnevnih kupnji do velikih kupnji nekretnina, automobila, umjetnina i druge luksuzne robe", kaže pružatelj sustava plaćanja kriptovalutama Naka (bivši GoCrypto). Njihova usluga omogućuje direktnu kupnju kriptovalutama bez slanja sredstava s kripto mjenjačnice na bankovni račun.
Napominju da je kupnja kriptovalutama u porastu, najviše na tržištima s visokom inflacijom. U takvim slučajevima, kupci proizvoda visoke vrijednosti kao što su nekretnine nastoje ograničiti rizik od velikih gubitaka zbog nestabilnosti lokalne valute. Na tim tržištima ljudi nemaju alternativu, često čak ni pristup bankovnim uslugama, pa su plaćanja kriptovalutama jedini način da se iskoriste prednosti međunarodnih prijenosa i digitalne imovine.
U Dubaiju je primjetan veliki porast kupnje nekretnina, što je, prema njima, najvjerojatnije rezultat migracije bogatijeg sloja stanovništva. Porast plaćanja kriptovalutama primjetan je i u Europi. „U ovom slučaju vjerojatno se radi o kupnjama nekretnine na koju su se ljudi odlučili zbog dobiti koju su ostvarili ulaganjem u kriptovalute“, dodaju.
Kupnja je moguća samo u Sloveniji i Hrvatskoj
U jugoistočnoj Europi vodeća država po broju ponuđenih nekretnina koje se mogu kupiti kriptovalutama je Crna Gora. Također je moguće kupiti nekretnine kriptovalutama u Sloveniji i Hrvatskoj. Kupnja kriptovalutama nije moguća u Sjevernoj Makedoniji, Bosni i Hercegovini i Srbiji.
"Kada govorimo o nekretninama u EU-u i na Balkanu, uglavnom primjećujemo dosta lokalnih transfera, odnosno domaći stanovnici kupuju domaće nekretnine – Slovenci kupuju nekretnine u Sloveniji, Hrvati u Hrvatskoj", kažu u kompaniji Naka. Pritom ne primjećuju međunarodne kupnje, u smislu da bi stanovnici Ujedinjenih Arapskih Emirata kupovali nekretnine u Sloveniji.
"Sve je više upita i šuškanja o kupnji nekretnina kriptovalutama, iako je realiziranih slučajeva još uvijek manje", priznaje Vlado Grbac, osnivač slovenske agencije Lunar nekretnine koja je prva u Adria regiji omogućila plaćanje kriptovalutama. Bitcoin, najveća kriptovaluta prema tržišnoj kapitalizaciji, dominira inače rijetkim kupnjama nekretnina kriptovalutama, dok su zahtjevi za kupnju ethereumom sporadični. Grbac pojašnjava kako na manji broj kupoprodaja sklopljenih kriptovalutama najviše utječu nestabilna razdoblja u gospodarstvu. "Vjerujemo da će biti sve više realiziranih slučajeva", dodaje Grbac.
Kako kriptovalutama kupiti nekretnine
Više je mogućnosti kupnje nekretnina kriptovalutama.
PRODAJA KRIPTOVALUTA: Prvi i najjednostavniji način je prodaja kripto imovine za fiat novac, poput eura, kako bi se tom gotovinom platila nekretnina. U ovom se slučaju mogu pojaviti određene poteškoće, od opravdanja primitka novca na bankovni račun pa sve do podmirenja eventualne porezne obveze.
ZALOG KRIPTOVALUTA: Drugi način je korištenje kriptovaluta kao sredstva zaloga slično kao kad biste založili, recimo, dionice ili druge vrijednosne papire. Na posuđeni novac plaćamo nešto višu kamatu. Brza provjera kod nekih pružatelja pokazuje da ona trenutačno iznosi oko osam posto. U ovom slučaju ne prodajemo kriptovalute.
DIREKTNA KUPNJA KRIPTOM: Posljednji način kupnje nekretnine je zamjena kriptovalute za nekretninu. Neki su trgovci odlučili prihvatiti samo određenu kriptovalutu kao što je bitcoin ili ethereum. Kupnje nekretnina spadaju u kategoriju kupnji veće vrijednosti, gdje je proces plaćanja zahtjevniji od svakodnevnih kupnji manjih vrijednosti. Za plaćanja veće vrijednosti, pružatelji usluga plaćanja moraju se u potpunosti pridržavati zakona o sprečavanju pranja novca i financiranja terorizma (engl. AML – Anti Money Laundering), objašnjava Naka, tvrtka koja nudi takve usluge. „Prije samih transakcija moramo ispravno provjeriti i platitelja i primatelja (engl. KYC – Know Your Customer). Time osiguravamo sve relevantne informacije o podrijetlu sredstava i sprečavamo mogućnost financiranja iz nezakonitih izvora.“ Izvješća o kupnji veće vrijednosti također se uvijek prosljeđuju nadležnim tijelima sukladno zakonu. „Cijeli proces plaćanja mora se pravilno provesti, uključujući trenutačnu konverziju sredstava iz kripto u fiat valutu, slanje sredstava na odgovarajući bankovni ili drugi račun“, objašnjavaju.
Kriptovalutama se češće plaćaju provizije za posredovanje u prometu nekretnina nego sama nekretnina. "To je uobičajeno i najčešće se radi o bitcoinu, što je puno jednostavniji proces", smatra Grbac. Prvo izdaju fakturu koju kupac podmiruje putem slovenske platforme Naka (prije GoCrypto). "Naša agencija može birati želi li isplatu primati u eurima ili kriptovalutama", objašnjava Grbac.
"Iako su slučajevi plaćanja u osnovi isti, svaki posao nosi malo drugačije okolnosti koje se moraju uzeti u obzir", kaže. Prije uplate provjeravaju kupca i porijeklo novca, odnosno kupoprodajnu cijenu. Također dogovaraju datum i iznos plaćanja te sklapaju ugovor u eurima, vodeći računa o trenutačnom tečaju valuta (primjerice bitcoin – euro). "Kupac ima mogućnost odabira valute kojom želi provesti plaćanje", dodaje Grbac.
Ako prodavatelj ne želi primiti kupoprodajnu cijenu u kriptovaluti, Naka će je zamijeniti prema trenutačnom tečaju. "Na taj način osiguravamo da se isplata odvija u skladu s dogovorom", kaže Grbac.
Kod kupnje nekretnina kriptovalutama treba imati na umu da je tržište kriptovaluta izrazito nestabilno, a cijena kriptovaluta može se mijenjati iz dana u dan. Pritom treba napomenuti da je regulacija kripto tržišta još uvijek u početnoj fazi i još nije obuhvatila sva pitanja vezana uz poslovanje.
Prva i jedina agencija za nekretnine u Hrvatskoj koja omogućuje plaćanje agencijskih usluga kriptovalutama, San Patrik, tu uslugu nudi od 2021. putem platforme Naka. Do sada su imali samo dva takva slučaja, prisjeća se Ivan Varati iz te agencije. Ujedno dodaje da dosad nisu imali primjer kupnje nekretnina kriptovalutama jer je građevinarima i projektantima puno draži "keš" nego kriptovalute.
U Srbiji nemoguće nekretninu platiti kriptovalutom
U lipnju 2021. u Srbiji je stupio na snagu Zakon o digitalnoj imovini koji propisuje uvjete pod kojima pravne osobe mogu dobiti licencu za pružanje usluga vezanih uz digitalnu imovinu. Iako je Narodna banka Srbije (NBS) do sada izdala dvije dozvole za pružanje usluga vezanih uz virtualne valute (licence su dobile kripto mjenjačnice ECD i Crypto12), to još ne znači da potrošači mogu platiti robu ili uslugu prijenosom kriptovalute trgovcu.
Naime, da bi građanin svojim kriptovalutama mogao nešto platiti, potrebno je da trgovac kod kojeg kupuje angažira specijaliziranog pružatelja usluga koji ima licencu NBS-a za pružanje usluge prihvaćanja virtualnih valuta i koji će ih zamijeniti za dinare. Tako bi trgovac na svoj tekući račun dobivao samo dinare, a ne i virtualne valute, s obzirom na to da su pravni subjekti i poduzetnici obavezni poslovati preko tekućeg računa u dinarima.
No, kako je iz NBS-a ranije ove godine rečeno za Bloomberg Adriju, spomenute dvije kripto mjenjačnice ovlaštene su za pružanje određenih usluga vezanih uz virtualne valute, ali među njima nije usluga prihvaćanja virtualnih valuta. Da pojasnimo, pojam prihvaćanja digitalne imovine označava uslugu koju tvrtka pruža trgovcu prihvaćanjem odgovarajuće vrijednosti digitalne imovine od potrošača, koja odgovara cijeni robe/usluge prodane tom potrošaču, a zatim je zamjenjuje odgovarajućim iznosom dinara i taj iznos doznačuje na račun trgovca.
Primjer kako izgleda oglas za nekretninu koja se prodaje i u kriptovalutama | cryptorealestate.com
Dakle, sve dok tvrtka ne ispuni uvjete i ne dobije licencu za pružanje usluge prihvaćanja virtualnih valuta, u Srbiji neće biti moguće zamijeniti virtualne valute za kupljenu robu ili usluge. Do sada takva dozvola u zemlji nije izdana.
Najviše kripto nekretnina u Crni Gori
Na temelju analize Globalne inicijative protiv transnacionalnog organiziranog kriminala utvrđeno je da su u Crnoj Gori, u Budvi, prodana tri luksuzna stana za 420 bitcoina (3,2 milijuna dolara), dok lokalna investicijska udruga promovira upotrebu digitalnih valuta u hotelima i odmaralištima u ovoj popularnoj turističkoj destinaciji.
Na web-stranici Crypto Real Estate, koja je globalna platforma i koja povezuje sve aktere u svijetu nekretnina – od kupaca, prodavača do agencija i developera, trenutačno se oglašava 100 nekretnina u Crnoj Gori u rasponu cijena od 10 do 171 bitcoina (270 tisuća do 4,7 milijuna dolara). U Hrvatskoj se trenutačno prodaju tri nekretnine za 60 do 79 bitcoina (1,6 milijuna do 2,2 milijuna). U Sloveniji se oglašava samo jedna nekretnina i to zemljište za 21 bitcoin (gotovo 600 tisuća eura).
Kripto nekretnine: najviše oglasa u Španjolskoj, najvrednije u Kanadi
Španjolska je, s ponudom 289 nekretnina koje se mogu kupiti digitalnim novcem, trenutačno vodeća država u svijetu, prema podacima s analitičke stranice Forex Suggest. Na drugom mjestu je Tajland s 227 nekretnina, dok je Portugal na trećem mjestu sa 130 nekretnina koje se mogu kupiti kriptovalutama. Na popisu zemalja u kojima je na prodaji više od sto nekretnina je i Crna Gora.
Iako je Španjolska vodeća prema ponudi nekretnina, u kategoriji najskupljih nekretnina nalazi se na šestom mjestu. Peta je Hrvatska u kojoj procijenjena prosječna cijena ponuđenih nekretnina iznosi 94,21 bitcoina (oko 2,1 milijuna dolara).
U Kanadi čak 2,5 milijuna stanovnika posjeduje kriptovalute, prema posljednjem izvješću iz 2022., zbog čega mnoge brokerske kuće prihvaćaju kriptovalute kao sredstvo plaćanja. Neki brokeri nude konverziju kriptovaluta u fiat novac radi iskazivanja cijene u kanadskim dolarima, dok su neki omogućili izravno kupovanje, bez konverzije. Kanadske regulative prema kriptovalutama su dosta stroge pa je uobičajeno da se kupci savjetuju s poreznim stručnjacima.
Među vodećim državama u kojima se godišnje obavi najviše kupovina nekretnina kriptovalutama je i Turska. Jedan od glavnih razloga tome je veliki pad vrijednosti državne valute – turske lire. Za vrijeme slobodnog pada turske lire, cijena četvornog metra kretala se u rasponu od tisuću do dvije tisuće dolara.
