.webp){kind=icon}
Oduvijek je investiranje u nekretnine smatrano prestižom i mudrom odlukom, čak i kad cijene nisu najpristupačnije. U Srbiji se u posljednje vrijeme primjećuje rast broja izdatih građevinskih dozvola, što samo ukazuje da građevinska aktivnost ne posustaje i da će tek da se gradi. Cijene diktira i velika potražnja, pa ne čudi što je kvadratni metar u prijestonici, u novogradnji, premašio 2.000 evra.
Prosječna cijena novih stanova u Srbiji iznosila je 207.103 dinara u drugom dijelu 2023. godine, što ukazuje na pad od 4,8 odsto u odnosu na isti period 2022. godine. Uz Beograd, po visokim cijenama se izdvajaju Novi Sad, Čajetina, Užice, Vrnjačka Banja i niška opština Medijana, a podaci RZS-a govore da su najviše prodavani stanovi od 54 kvadrata.
Još uvijek je primarni razlog kupovine nekretnine (mimo mjesta stanovanja) - dugoročna isplativost investicije, ali na donošenje te odluke utiče niz faktora. Kada govorimo o vlasnicima nekretnina, kao fizičkim licima u Srbiji, prednjače gotovinski kupci sa oko 85 odsto udjela u 2024. godini (prema podacima RGZ-a).
Depositphotos
Iz ugla graditelja, uslovi poslovanja u Srbiji manje su strogi nego u nekim zemljama Evrope, a iz ugla kupaca - izostanak funkcionalnog tržišta kapitala usmjerava ih ka nekretninama. U nedostatku valjanih investicionih prilika - na berzi i mimo nje, ulagači se okreću stanovima i komercijalnom prostoru.
Osim obima kupovine i rasta građevinskih dozvola, promijenio se i profil kupaca (prvih) stanova. Kako je Bloomberg Adria nedavno pisala, primjetna je tendencija kupovine stambenog prostora kod sve mlađih osoba - granica se pomjerila sa 49 godina starosti (2018) na 45 godina starosti (2023).
"Srbija je još uvek plitko investiciono tržište i radije se okrećemo tradicionalnijem modelu investiranja (nekretninama) nego, recimo, kupovini zlatnih poluga. Profitna stopa na nekretnine je između 15 do 20 godina, što znači da se relativno brzo može povratiti novac i dalje kapitalizovati. Kamata radi za kamatu. Osim toga, ovaj vid ulaganja pruža sigurnost. Hartije gube vrednost, tržište nam je ograničeno, a pošto sam dugo u ovom poslu, znam dosta bogatih ljudi koji se bave upravo nekretninama kao biznisom: bilo da je u pitanju gradnja ili stan na dan", kaže za Bloomberg Adriju Milić Đoković, licencirani procenitelj i stalni sudski veštak ekonomsko-finansijske struke.
Dakle, nema sumnje da ljudi kada žele da sačuvaju novac od "propadanja" najprije posežu za ovim rješenjem, a svojim stavovima i analizama ih dodatno ohrabruju svetski ekonomisti i brokeri.
S druge strane, što je manji rizik ili nema rizika pri ulaganju - to je niža stopa kapitalizacije, iako investicija svakako ne propada. Građani Srbije sve češće kupuju i zemlju, inače deficitarni resurs. Nije tajna da su vikendice opet u modi, ali se zemljište kupuje i zarad ulaganja u posao.
Stav domaćih stručnjaka za nekretnine je da, najpre, treba obezbijediti berzu gde bi ljudi sa viškom kapitala mogli da investiraju. To bi ih u određenoj mjeri povuklo sa tržišta stambenog i komercijalnog prostora, uprkos uvjerenju da je ono sigurna luka i da su ostale opcije vjerovatno rizičnije.
Rentiranje kao unosan biznis
Koncept stana na dan je dosta pogurao tendenciju kupovine nekretnina, posebno u Beogradu i Novom Sadu. Ako uzmemo u obzir da je prosječna cijena stana na dan u prijestonici 50 evra, a da je moguće naplatiti do čak 300 evra kada su neki veliki događaji poput koncerta grupe Rammstein, onda je računica i više nego jasna.
Takođe, dugoročno izdavanje je mogućnost koja brojnim vlasnicima stanova praktično može da nadomijesti zaradu od posla ili neke druge prilive novca. S rastućim kirijama u poslednjih nekoliko godina postalo je još jasnije zašto je kupovina stana za potrebe rentiranja dobra investicija.
O tome je jesenas za Bloomberg Adria TV govorio i Živorad Vasić, suvlasnik kompanije Kadena Sotheby's International Realty, rekavši da cijenu kvadrata diktira velika potražnja, nastavljena i nakon dolaska ruskih državljana, te da se stanovi sve češće kupuju kao investicija.
Zanimljivo je i da su Srbi najveći kupci u Adria regionu kada govorimo o nekretninama na Kipru. Ulagača iz Srbije ima više od 2.000, što znači da se trend ove vrste investiranja ne odnosi samo na Srbiju.
Najtraženiji manji stanovi
Pod pojmom manji stan podrazumijeva se onaj veličine do 50 kvadrata, a naročito se vrijednuje postojanje zasebne sobe (za spavanje). Ovakve stanove uglavnom kupuju mladi parovi, samci ili roditelji koji žele da obezbijede djecu. Jedan od presudnih razloga je cijena, koja je niža u odnosu na cijene većih stanova na istoj lokaciji.
Početkom 2022. došlo je do rastuće potražnje, uprkos jačim cijenama, jer je već tada bilo izvjesno da nema povratka na staro (period prije pandemije), a kako su kamate za stambene kredite pale - tako je razlika između rate za kredit i kirije postala sve manja. Štaviše, danas je kirija u prosjeku dosta odmakla rati, a za mnoge je to bačen novac.
Manji stanovi su dobra investicija i zato što kupci prvog stana veličine do 40 metara kvadratnih ostvaruju pravo na refundaciju PDV-a. Podsećamo šta kaže Zakon o porezu na dodatu vrijednost: pravo na refundaciju ove vrste poreza za kupovinu prvog stana, na osnovu podnetog zahtijeva, ima fizičko lice koje je punoljetni državljanin Republike Srbije i čije je prebivalište na toj teritoriji.
