Burza nekretnina pet godina kasnije: tržište prihvatilo koncept, ne i premiju

Model ulaganja u nekretnine putem burze desetljećima je jedan od stupova razvijenih financijskih tržišta. REIT-ovi su se pokazali kao efikasan način za spanjanje stabilnosti stvarne imovine, profesionalnog upravljanja i likvidnosti tržišta kapitala. U teoriji, koncept je teško osporiti. Međutim, iskustvo posljednjih pet godina pokazuje da problem više nije samo u tajmingu i ciklusu, već u dubljim, strukturnim promjenama koje zahvaćaju sektor.

U posljednjih pet godina burzovni sektor nekretnina suočio se s jednim od najnepovoljnijih makroekonomskih okruženja u svojoj povijesti. Pandemija je trajno promijenila obrasce rada i potražnje za poslovnim prostorima, dok je nagli rast kamata pogodio samu srž poslovnog modela, cijenu kapitala. Rezultat je takav da, unatoč nominalno solidnim isplatama dividendi, ukupni prinosi često nisu uspijevali nadoknaditi inflaciju, dok je volatilnost ostala visoka.

Dok su američke dionice, predvođene tehnološkim sektorom i umjetnom inteligencijom (AI), višestruko povećavale svoju vrijednost, REIT-ovi su se kretali marginalno, uz povremene, ali kratkoročne skokove. Čak i kada se uključe dividende, ukupan povrat jedva da nadoknađuje inflaciju, a realni prinosi su u pojedinim fazama čak bili negativni.

Nikada potpuno saniran pandemijski šok

Pandemija je bila prvi ozbiljan udar na REIT sektor, ali za razliku od drugih klasa imovine, oporavak do danas nije u potpunosti zaokružen. Dok su logistički objekti i objekti za podatkovne centre privremeno imali koristi od pandemijskih promjena, uredski i širi komercijalni segment nikada nisu uspjeli povratiti prethodnu dinamiku.

Oporavak REIT-ova u razdoblju nakon Covida-19 bio je slabiji i kraći u odnosu na šire tržište. Svaki pokušaj stabilizacije nailazio je na novi makroekonomski pritisak, poput rasta prinosa na obveznice, promjene radnih navika i pada vrijednosti nekretnina u bilancama fondova.

Depositphotos

Kamate kao strukturni problem

Ključna razlika u odnosu na prethodne cikluse je u tome što rast kamatnih stopa nije pogodio REIT-ove samo kroz pad vrijednosti nekretnina, već i kroz fundamentalno pogoršanje financijske računice sektora. Posljedično, REIT-ovi se nisu oporavili ni nakon što su tržišta počela unaprijed uračunavati kraj ciklusa rasta kamatnih stopa. Razlog je jednostavan: viši troškovi zaduživanja trajno su pritisnuli profitabilnost, dok su investitori istovremeno dobili atraktivnu alternativu u obveznicama sa znatno nižim rizikom.

Dok su u periodu niskih kamatnih stopa REIT-ovi nudili atraktivnu alternativu gotovini i državnim obveznicama, zahvaljujući visokom dividendnom prinosu, u okruženju u kojem bezrizični prinosi iznose četiri do pet posto ta prednost se izgubila jer se viši prinos REIT-ova više ne ostvaruje bez značajnog rizika po kapital.

 

Kriza identiteta za REIT

Dok su dionice, privatni kapital, a čak i pojedine alternativne investicije tijekom posljednjih nekoliko godina ostvarile snažne i održive prinose, široki REIT indeksi ostali su među najslabijim rezultatima.

Drugim riječima, investitor koji je prije pet godina izabrao REIT-ove umesto širokog burzovnog indeksa propustio je značajan dio rasta, a pritom nije dobio ono što bi opravdalo takvu odluku, tj. nižu volatilnost, kao ni pouzdaniji i stabilniji tok prihoda.

Nameće se zaključak da problem REIT-ova nije prije svega cikličan, već je strukturne prirode. Promjene u načinu rada, obrascima urbanizacije, potrošačkim navikama i, prije svega, u troškovima kapitala, trajno mijenjaju ekonomiku komercijalnih nekretnina.

Burzovni investitori tu poruku već godinama jasno šalju: REIT-ovi više ne nose premiju kakvu su nekada imali, dok njihova uloga u investicijskim portfeljima postaje sve nejasnija i teže definirana.

Ako ne dođe do suštinskih promjena kroz konsolidaciju sektora, prilagođavanje poslovnih modela ili trajno povoljnije financijske uvjete, REIT sektor je u opasnosti od toga da ostane klasa imovine koja je potrošila pet godina, a nije isporučila adekvatan povrat.

Bloomberg

Zašto se interes vratio u prosincu

Unatoč slabom učinku u prošlosti i strukturnim izazovima koji ostaju prisutni, krajem ove godine se, ipak, ponovo javlja selektivni interes investitora.

Cijene nekretnina na burzi su značajno korigirane, što znači da je dio negativnih scenarija već ugrađen u valuacije. Istovremeno, pojedini segmenti poput data centara, industrijskih objekata, net-lease modela i stambenih kompleksa u progresivnim regijama, nastavljaju generirati stabilne prihode i zadržavaju sposobnost prilagođavanja inflaciji.

 

Drugim riječima, ne radi se o povratku starog narativa, već o selektivnom pristupu i drugačijim očekivanjima.

Ključna pouka posljednjih godina nije da je ulaganje u nekretnine na burzi pogrešno, već da više ne postoji "automatska" (podrazumijevana) premija. Ono što je nekada vrijedilo za defenzivnu i stabilnu investiciju danas zahtijeva aktivan odabir sektora, razumijevanje strukture dugova i jasnu svijest o cikličnim rizicima.

Sama ideja o nekretninama na burzi ostaje relevantna i ima potencijal, ali samo za investitore koji su spremni gledati na nju kao na dio tržišta kapitala, a ne kao zamjenu za "sigurnu" fizičku imovinu.