Najskuplji pasaž u Evropi donosi Milanu 85 miliona evra godišnje

Galerija Vitorio Emanuele II u Milanu odavno nije samo najljepši pasaž i nezaobilazna turistička stanica između Duoma i Skale. Posljednjih godina ona je i jedan od najskupljih i najpoželjnijih luksuznih prodajnih prostora u Evropi gdje modne kuće plaćaju rekordne zakupnine kako bi bile dio prestižne lokacije.

Izgrađena u 19. vijeku kao simbol modernog Milana, prvobitno je zamišljena kao urbani salon grada i prostor susreta trgovaca, aristokratije i umjetnika. Danas, gotovo vijek i po kasnije, njena uloga se promijenila, ali ideja nije. I dalje predstavlja pozornicu društvenog statusa, samo što su umjesto industrijalaca i plemstva glavne zvijezde postali globalni luksuzni konglomerati i milioni turista koji svake godine prolaze njenim mermernim podovima.

Ulaz u Galeriju | Bloomberg Adria

U priči o Galeriji posebno je zanimljiva činjenica da nije riječ o privatnom tržnom centru, već javnom gradskom prostoru. To je i razlog zašto se često opisuje kao "zlatna žila" grada i "mašina za pravljenje novca" gradskoj upravi koja je uspjela da luksuz pretvori u instrument javnog finansiranja. Prema navodima italijanskih medija, prihod od zakupa prostora do kraja 2026. mogao bi da dostigne čak 85 miliona evra, što je za oko 60 odsto više nego prije pet godina kada je iznosio oko 53 miliona evra. Ovo nije rezultat samo nezaustavljivog rasta cijena nekretnina na sjeveru Italije, već promišljeno vođene strategije gradske administracije.

Restoran Biffi, otvoren 1867. godine kada i sama Galerija, jedan je od najstarijih zakupaca i simbol njenog istorijskog identiteta | Bloomberg Adria

Kroz konkurentne tendere ona bira zakupce, pažljivo kontroliše strukturu brendova i koristi ogromno interesovanje luksuznih kuća da maksimalno podigne vrijednost svakog slobodnog kvadrata. Unosnim se pokazalo i pretvaranje kancelarijskih prostora na spratovima u komercijalne jedinice, što je gradu donijelo dodatna tri miliona evra. Prihodi od zakupa ulažu se u socijalne programe, pomoć starijima, osobama sa invaliditetom i građanima u riziku od socijalne isključenosti.

Bloomberg Adria

Ko sve izlaže?

Danas se u Galeriji nalazi ukupno 52 brenda, od kojih su 44 smještena ispod centralne kupole, dok se ostali nalaze ispod spoljnih arkada koje gledaju na Duomo. Svi prostori praktično su popunjeni do 2030. godine, a od 2021. do danas grad je zaključio 40 novih ugovora i organizovao deset tendera za lokale. Jedan od medijski najvidljivijih bio je i onaj za prostor nekadašnjeg butika Swarovski. Za lokal od 174 kvadrata nadmetalo se čak deset međunarodnih luksuznih kuća, da bi ga na kraju preuzeo Tiffany & Co. Konačna cijena zakupa dostigla je oko 3,5 miliona evra godišnje, čak sedam puta više od početne cijene na tenderu. Kada se preračuna po kvadratu, zakup prelazi 20.600 evra godišnje po metru kvadratnom, što je, prema pisanju italijanskih medija, više nego na pojedinim lokacijama u milanskoj Via Montenapoleone ili čak na njujorškoj Petoj Aveniji. 

Ulaz u Dior radnju | Bloomberg Adria

Ni ostali zakupci ne plaćaju osjetno manje. Za prostor od 188 kvadrata, Loro Piana izdvaja oko 2,3 miliona evra godišnje, Fendi je preuzeo Armanijevu radnju za 2,4 miliona, dok su raniji ugovori modne kuće Dior premašivali i pet miliona evra godišnje. No, zakup je tek početak investicije na ovoj prestižnoj adresi. Kako bi radnja funkcionisala kao produžetak identiteta, luksuzni brendovi dodano ulažu za renoviranje enterijera, angažovanje poznatih arhitekata kao i scenografiju izloga znajući da kroz Galeriju svakodnevno prolaze hiljade turista i potencijalnih kupaca. U praksi to znači da ukupna investicija često višestruko premašuje samu cijenu zakupa.

Deo izloga Louis Vuittona | Bloomberg Adria

Istovremeno, grad veoma strogo čuva vizuelni i istorijski identitet ovog mjesta. Pravila za izgled izloga, natpisa i reklama su precizno definisana: svjetleći i agresivni logotipi ne postoje, a nazivi brendova su minimalistički i u usklađenim tonovima. Uz to, grad insistira na zaštiti najstarijih zakupaca, poput restorana Biffi, prisutnog od samog otvaranja Galerije, zatim restorana Savini kao i knjižare Bocca koja posluje još od tridesetih godina prošlog vijeka.

Na centralnom delu galerijskog poda, u okviru bogate dekoracije od mozaika koji predstavljaju simbole italijanskih gradova, nalazi se i bik, simbol grada Torina. Tokom vremena nastao je običaj koji danas ima status nepisanog milanskog rituala: stane se na bikov mozaik, okrene sena peti tri puta u krug a to, prema verovanju, donosi sreću. Zbog stalnog okretanja na istom mestu, centralni deo mozaika je vremenom vidno istrošen, pa je bik danas zapravo fizički „izbrisan“ u najosetljivijem delu što je dodatno pojačalo njegovu legendu i učinilo ritual još prepoznatljivijim | Bloomberg Adria

Na taj način pasaž ostaje pažljivo kurirani "ekosistem" u kojem se prepliću istorija, luksuz i promišljeni ekonomski model i u kome nema mjesta estetskoj improvizaciji i banalnoj komercijalizaciji. Možda upravo u tome i leži njegova posebnost koju nijedan savremeni šoping centar ne može da ponovi.