Nekretninska kriza u Švedskoj prijeti najvećem penzionom fondu

Najveći švedski penzioni fond ove se sedmice razišao s predsjednicom Ingrid Bonde, šest mjeseci nakon što je Alecta pretrpjela dvije milijarde dolara gubitaka od tri neuspjele opklade povezane s propašću banke Silicon Valley u SAD-u.

Odlazak Bonde dodaje se rastućem popisu rukovoditelja koji su napustili kompaniju sa sjedištem u Stockholmu nakon kraha. Posljednjih mjeseci fond je imenovao novog glavnog izvršnog direktora, direktora za investicije i voditelja upravljanja portfeljem dionica.

Ipak, Alecti, kojoj je povjereno nadgledanje 1,2 biliona kruna penzione štednje za četvrtinu švedskog stanovništva, trebat će više od novog popisa viših menadžera kako bi spriječila još jednu prijeteću krizu. Rastuće kamatne stope, koje su preokrenule Alectinu strategiju prikupljanja dionica u SAD-u, sada vrše snažan pritisak na najveći pojedinačni holding fonda – opkladu od 49 milijardi kruna na teško zaduženog švedskog stanodavca Heimstaden Bostad AB.

Dok se evropska industrija nekretnina koleba, Heimstaden Bostad trenutno pokušava pokriti kapitalni manjak za koji analitičar Swedbanka Axel Andersson procjenjuje da bi mogao iznositi čak 30 milijardi kruna, bez kojih se kompanija suočava s rizikom gubitka visokog kreditnog rejtinga — vitalnog alata za stanodavce koji se oslanjaju na tržišta obveznica za finansiranje svojih operacija. Andersson je rekao da bi Alectin udio u ukupnoj injekciji kapitala mogao biti oko 11 milijardi kruna.

Sjedište Alecte AB u Stockholmu, Švedska. Fotograf: Andrey Rudakov/Bloomberg

Heimstaden Bostad trenutno je dva koraka iznad ocjene bezvrijednosti, ali smanjenje na BB+ ili niže imalo bi velike promjene u cijeloj industriji. Stanodavac ima oko 12 milijardi dolara nepodmirenog javnog duga, što ga stavlja među najveće izdavatelje obveznica u evropskom sektoru nekretnina, prema podacima koje je prikupio Bloomberg.

Alecta ima 38 posto udjela u Heimstaden Bostadu, što je čini najvećim zajedničkim dioničarom uz kompaniju za ulaganje u nekretnine u vlasništvu norveškog milijardera Ivara Tollefsena. Ipak, za penziono društvo postoji jedan veliki problem koji stoji na putu preuzimanja kapitalne obaveze: neuravnoteženi dioničarski ugovor koji je potpisala 2013., prema kojem Alecta ima samo status mlađeg partnera u poslovanju Heimstaden Bostada.

Vlasnici Heimstaden Bostada/Bloomberg

Ugovor je zaglavio u složenosti, ali zabrinutost Alecte i drugih manjinskih dioničara, poput švedske osiguravajuće grupe Folksam, jeste to što nemaju dovoljno uticaja na donošenje odluka vlasnika, unatoč tome što su od 2016. uložili 89 milijardi kruna.

"Alecta je primila povrat ulaganja u Heimstaden Bostad, ali ne i dovoljno plaćanja za rizik koji smo preuzeli, a također postoje upitnici u vezi s tim imamo li razuman uticaj", rekla je penziona grupa u prošlosedmičnom saopćenju.

Bonde je imenovana predsjednicom 2019. i preuzela je vodeću ulogu u moćnom finansijskom odboru Alecte, koji nadzire ''svakodnevne investicijske aktivnosti'' penzionog fonda, navodi se u godišnjem izvještaju. Te je godine Alecta uložila 6,2 milijarde švedskih kruna u Heimstaden Bostad, svoju dosad najveću investiciju te godine. Prošlog aprila kompanija je rekla da je otpisala tri milijarde od svojih 49 milijardi kruna vrijednih ulaganja u Heimstaden Bostad, ali da bi se ta brojka mogla povećati jer se zemljoposjednici i dalje bore s nedostatkom finansiranja i ograničenim mogućnostima prodaje imovine.

Predsjednica u odlasku nije imenovala Heimstaden Bostad u svojoj izjavi o izlasku, ali prijetnja još jednim mogućim skandalom - i ponovnim naletom medijske pozornosti - očito ju je zatekla.

"U situaciji u kojoj je bilo previše fokusa na mene kao osobu, odlučila sam dati ostavku", rekla je Bonde.

Evropski zemljoposjednici s većinom neotplaćenih obveznica/Bloomberg

Za onoga ko je zamijeni, odluka hoće li uložiti više kapitala u posao koji bi se mogao naći u središtu evropske krize nekretnina neće biti laka.

Dok bi otuđenje moglo pomoći u smanjenju pritiska na Heimstaden Bostad, analitičari očekuju da će izdavanje prava – odnosno poziv postojećim vlasnicima da kupe više dionica – biti potrebno za stabilizaciju kompanije. "Izdavanje prava moglo bi biti potrebno za održavanje kreditnog rejtinga Heimstaden Bostada na nivou ulaganja", rekao je Edoardo Gili iz Green Streeta. Dodao je da bi povećanje kapitala bilo "kompliciranije" u svjetlu Alectinih bankovnih i upravljačkih problema u SAD-u.

Svaki dodatni priliv kapitala, međutim, ovisit će o osiguravanju boljih uvjeta ulaganja, prema Alecti. Trenutna situacija, objašnjeno je u prošlosedmičnoj izjavi, "temelji se na dioničarskom sporazumu kojim nismo zadovoljni." 

Folksamov glavni direktor za ulaganja Marcus Blomberg ponovio je ovo mišljenje u intervjuu. "Željeli bismo vidjeti veću kontrolu za manjinske ulagače", rekao je. Blomberg je potvrdio da se sada među vlasnicima Heimstaden Bostada raspravlja o jednostavnijem dioničarskom sporazumu.

Pojednostavljena struktura/Bloomberg

Alecta je već angažirala tim advokata da ispitaju uvjete izvornog ulaganja, a švedska nadzorna služba pokrenula je istragu kako bi vidjela je li penzionerska grupa slijedila relevantne smjernice u ulaganju i rukovanju rizikom.

"Osnovno je da kompanije imaju kontrolu nad rizikom i da njime upravljaju u svojim ulaganjima", rekla je švedska Uprava za finansijski nadzor u pisanim komentarima za Bloomberg. Nadzorno tijelo također istražuje Alectu zbog njezinih pogrešnih koraka u američkom bankarstvu.

Ishod će uveliko ovisiti o reakciji norveškog nekretninskog magnata Tollefsena i njegove investicijske kompanije Heimstaden, koja drži 50 posto glasova i sve dionice klase A u stanodavcu Heimstaden Bostad. Dividende tih dionica temelje se na iznosu jednakom 0,05 posto ukupne tržišne vrijednosti stanodavčeve imovine, prema primjerku ugovora u koji je Bloomberg News imao uvid. To zapravo znači da je Tollefsen bio glavni korisnik povećanih isplata jer je portfelj stambenih kuća porastao na 340 milijardi kruna u samo 10 godina.

Glavni direktor za ulaganja i zamjenik izvršnog direktora Heimstaden AB Christian Fladeland umanjio je razgovore o dioničarskom sporazumu, nazvavši ga "živim dokumentom koji je razvijen tokom vremena i ne vidimo ništa neobično u tome". Međutim, upozorio je da je "kapacitet kompanije da učestvuje u bilo kojem izdavanju prava ograničeniji od ostalih dioničara".

Milijarder Tollefsen ima ogroman uticaj/Tycoon posjeduje 38 posto u Heimstaden Bostadu, ali ima 50 posto glasačkih prava/Bloomberg

Konačno, Alectina odluka o tome hoće li udvostručiti svoju lošu opkladu na imovinu također će biti pozorno promatrana na sudu javnog mnijenja. Skandal oko Alectinih gubitaka u američkoj banci izazvao je negodovanje u Švedskoj, pogoršan činjenicom da je mirovinski fond nedavno izašao iz svojih ulaganja u lokalne zajmodavce Svenska Handelsbanken AB i Swedbank AB.

Broj klijenata koji su prebacili svoju ušteđevinu iz Alectinog plana profesionalnog penzionog osiguranja bio je nešto iznad 9.000 u prva četiri mjeseca 2023. godine — vrhunac pada SVB-a. Prethodnih godina prosjek za to razdoblje bio je između 6.000 i 7.000, prema riječima glasnogovornika Jacoba Lapidusa.

Lapidus je od ljeta rekao da je broj kupaca koji su napustili Alectu bio "malo iznad normalnih nivoa".

Dok se učinak otpisa imovine Heimstaden Bostada za sada čini podnošljivim - dijelom zato što je veliki dio Alectinog poslovanja u penzionim planovima poslodavaca - gnjev ponovo izbija na površinu zbog strategije fonda za nekretnine i uočenog nedostatka kontrole upravljanja.

Građevinski radnici na gradilištu stambenih blokova, u vlasništvu Heimstaden Bostad AB u Varšavi, Poljska. Stanodavac ima oko 12 milijardi dolara nepodmirenog javnog duga. Fotograf:Piotr Malecki/Bloomberg

"Alecta nadzire novac švedskih radnika", rekla je u intervjuu Asa Lindestam, predsjednica švedske organizacije penzionera PRO. "To zahtijeva vrlo visok standard od onih kojima je dopušteno upravljati kapitalom".

Lindestam, čija organizacija predstavlja 270.000 članova, rekao je da se mora vratiti povjerenje u Alectinu upravu s obzirom na to da Šveđani daju čak 15 posto svoje penzione štednje kompaniji.

''Ljudi moraju biti u mogućnosti vjerovati da se njihovim penzionim novcem upravlja s dobrim prosuđivanjem'', rekla je.