Enigma na tržištu nekretnina: Cijene rastu, a prodaja opada

Tržište nekretnina u Bosni i Hercegovini od pandemije karakteriziraju velika potražnja, nedostatak ponude i rast cijena. Statistički podaci o izdatim odobrenjima za građenje ne ulijevaju optimizam kada je riječ o stanogradnji s obzirom na to da je u prvom kvartalu zabilježen pad izdatih odobrenja. Nedostatak ponude jedan je od razloga pada prodaje stanova u Sarajevu u 2023. Ni u narednom periodu se ne očekuje značajan rast ponude, a kada je riječ o cijenama, očekuje se stagnacija ili blagi rast.

"Kod nas je već neko vrijeme veća potražnja nego ponuda, što je rezultat nekoliko faktora. Između ostalog, imali smo smjenu vlasti i sporiji proces dobijanja građevinskih dozvola, ali to se polako mijenja", kazao je za Bloomberg Adria Start Minet Musić, direktor MM Real Estate.

Dodaje da je trenutno u Sarajevu aktivna realizacija nekoliko projekata i da je prodaja stanova u tim objektima već počela, što će u narednom periodu u određenoj mjeri povećati ponudu u glavnom gradu.

Prema podacima Agencije za statistiku BiH, cijene novih stanova nastavile su rasti u prvom kvartalu. Prosječna cijena prоdаtih nоvih stаnоvа po kvadratu u prvom kvartalu 2024. godine iznosila je 2.775 KM. U poređenju s prvim kvartalom prošle godine, prosječna cijena je veća za 17,2 posto, a u odnosu na cijelu 2023. za sedam posto.

Iako statistički podaci pokazuju da je prosječna cijena novih stanova oko 2.700 KM, pregledavanjem oglasa lako se može utvrditi da su cijene na tržištu znatno više.

"Recimo, ako imate stan u centru grada, gdje se kvadrat prodaje za 5.000 KM, dok na periferiji košta 3.000 KM, i ako prodate dva stana na periferiji i jedan u centru, dobijete neku prosječnu cijenu od 3.600 KM", pojasnio je u emisiji Zoom In Dragan Milanović, direktor agencije za nekretnine Remax iz Banje Luke.

Ako prodate tri u centru i jedan na periferiji, imat ćete drugačiju prosječnu cijenu. Dakle, cijena je ista, samo što je struktura prodatih stanova drugačija, što utiče na tu prosječnu cijenu.

Cijene su najviše u Kantonu Sarajevo, gdje je prosječna cijena kvadrata u novogradnji oko 5.000 KM, dok je prosječna cijena kvadrata u starogradnji nešto veća od 3.500 KM.

"Najskuplji kvadrat je u Sarajevu i tu je potražnja najveća. I u narednom periodu se očekuje rast kako cijena tako i potražnje", dodaje Musić.

Ističe da su podaci o padu prodaje stanova od 30 posto u prošloj godini pokazatelj potrebe za korekcijom cijena, što je u određenoj mjeri i uticalo na prošlogodišnje trendove. Međutim, ono što je u najvećoj mjeri doprinijelo padu prodaje jeste nedostatak ponude.    

"Od korone i vrhunca inflacija u 2022. imamo stalni rast potražnje. U posljednjoj godini u BiH i Sarajevu smo prodavali po rekordno visokim cijenama, međutim ponuda je bila vrlo skromna", ističe Musić.

Elvisa Pilav, iz agencije Metropola Nekretnine, gostujući u emisiji Zoom In na Bloomberg Adria TV kazala je da trenutno završenih novih stanova skoro da i nema u ponudi i da se uglavnom nude stanovi u izgradnji.

U prošloj godini zabilježen je rast prodaje i potražnje za kućama uz blaži rast cijena u odnosu na stanove.

U prošloj godini je u sarajevskim općinama prodano 599 kuća, što je za pet posto više nego u 2022. Najveći broj njih je prodan na području općine Ilidža, a potom slijede Stari Grad i Ilijaš. Ukupna vrijednost prodanih kuća porasla je za 28 posto u odnosu na 2022.

Ono što će predstavljati problem u narednom periodu, prema riječima Ivana Odrčića, voditelja analize makroekonomije i tržišta kapitala u analitičkom timu Bloomberg Adrije, jeste što će se građevinska aktivnost usmjeriti na infrastrukturne projekte.

"U narednom razdoblju očekujemo veći fokus na infrastrukturne radove i to jednostavno iz razloga što BiH ima vrlo veliki potencijal u ovom segmentu, prije svega energetskom sektoru i prometnoj povezanosti. To znači da će se jedan dio građevinske aktivnosti pomaknuti sa stanogradnje u niskogradnju", ističe Odrčić.

Ovo potvrđuju i podaci o izdatim odobrenjima za građenje, gdje je u maju na godišnjem nivou zabilježen pad broja izdatih odobrenja za građenje od dva posto za objekte visokogradnje, dok je kod niskogradnje zabilježen rast od 33,9 posto.

Analitičari Bloomberg Adrije u svojoj posljednjoj analizi navode da, što se tiče cijena nekretnina, očekuju stagnaciju ili veoma blag rast u nekim zemljama na kraju 2024. godine.

"Ovdje ne mislimo na cijenu zemljišta, koja će nastaviti da raste. Na sporiji rast će također uticati manja potražnja, naročito po pitanju stambenih nekretnina", rekli su analitičari.