Cijene poslovnih prostora u Sarajevu ne prate rast cijena stanova

Ponuda poslovnih prostora u Sarajevu za iznajmljivanje i prodaju uglavnom zadovoljava potražnju, dok je, kako ističu iz agencija za nekretnine, evidentan manjak poslovnih zgrada. U posljednjih nekoliko godina preferencije klijenata u pogledu lokacija i veličine poslovnih prostora su se promijenile.

Bloomberg Adria provjerila je kakva je ponuda poslovnih prostora za iznajmljivanje i prodaju u Sarajevu. Riječ je o poslovnim prostorima koji su za prodaju ili iznajmljivanje oglašeni na platformi olx.ba, a na kojoj su trenutno dostupna 1.844 poslovna prostora.

Cijene najma od 2.000 do 11.000 KM

Prema podacima agencija za nekretnine, prosječne cijene najma za uredske prostore u općinama Novi Grad i Ilidža kreću se od 15 do 25 KM po kvadratu bez PDV-a, dok se u općinama Stari Grad, Centar i Novo Sarajevo kreću od 20 do 45 KM po kvadratu plus PDV. Kada je riječ o retail segmentu (poslovnim prostorima namijenjenim trgovinama) iz agencije Prostor ističu da je ovaj segment nešto teže analizirati, s obzirom na to da je dosta manje transparentan i uređen. Cijene po kvadratu se kreću od 20 do 30 KM izvan centralnog dijela, pa od 150 do 200 KM po kvadratu za manje prostore na Baščaršiji i u najekskluzivnijim tržnim centrima. Cijene poslovnih prostora koji su dostupni za prodaju se kreću uglavnom od 3.000 do 6.000 KM po kvadratu i tu su najviše zastupljeni poslovni prostori u novogradnji.

Tako naprimjer po cijeni od 11.129 KM mjesečno bez PDV-a i režijskih i operativnih troškova možete unajmiti poslovni prostor površine 569 kvadrata uz glavnu saobraćajnicu u općini Novi grad. Riječ je o prostoru koji se može prilagođavati potrebama klijenata, a nalazi se u dobro opremljenoj privatnoj poslovnoj zgradi.  Kvalitetan poslovni prostor od 506 kvadrata iznajmljuje se po cijeni od 11.000 KM u samom centru grada. U blizini ovog poslovnog prostora izdaje se i uredski prostor od 150 kvadrata za 6.500 KM. U novoizgrađenom stambeno-poslovnom kompleksu Sarajevo Tower najam poslovnog prostora od 254 kvadrata košta 8.900 KM mjesečno.

Po cijenama od 2.000 do 4.000 KM mjesečno mogu se pronaći poslovni prostori površine od 100 do 200 kvadrata na lokacijama po cijelom gradu. U naselju Čengić Vila, poslovni prostor na tri etaže ukupne površine 208 kvadrata izdaje se za 4.100 KM. U istom naselju, u objektu novije gradnje, uredski prostor površine 155 kvadrata izdaje se za 3.887 KM. Cijene se ne razlikuju mnogo ni u drugim dijelovima grada, gdje se po cijeni od 4.000 KM nudi poslovni prostor od 155 kvadrata u ulici Ferhadija.

Manji poslovni prostori od 15 do 40 kvadrata u prosjeku se iznajmljuju po cijenama od 200 do 600 KM zavisno od lokacije, opremljenosti i stanja u kojem se poslovni prostor nalazi.

Kada je riječ o prodaji, najskuplji poslovni objekt koji se trenutno prodaje je objekt na parceli površine 7.474 kvadrata, koji se sastoji od skladišnog i kancelarijskog prostora, i košta 5,8 miliona KM, a nalazi se u naselju Azići. Na Ilidži se poslovni objekt površine 1.640 kvadrata prodaje za 5,5 miliona KM. U Centru i Starom Gradu poslovni prostori od 200 do 450 kvadrata se prodaju za 1,5 miliona KM, a možete pronaći i hotel sa devet soba po cijeni od 845.000 KM. Od Stupa do Skenderije poslovni prostori površine od 40 do 70 kvadrata prodaju se po cijenama od 200.000 do 350.000 KM.

Ponuda retail prostora u novom dijelu grada od Otoke do Stupa dosta se poboljšala izgradnjom novih stambeno-poslovnih objekata/Facebook

S obzirom na to da je u posljednje dvije godine zabilježen izražen rast cijena stambenih nekretnina, ovaj trend je u manjoj mjeri bio prisutan i kada je riječ o prodaji poslovnih prostora u novogradnji u općinama Novi Grad i Ilidža.

''Međutim, kada je riječ o najmu, istaknut ćemo da najam ni približno ne prati taj trend. Tu, naravno, postoje razlike između tipova nekretnina. Primjetan je blagi rast cijena najma uredskih prostora u poslovnim zgradama i možda blaži rast malo boljih retail prostora'', za Bloomberg Adriju kaže Maho Taso, vlasnik agencije za nekretnine Prostor.

Taso ocjenjuje da je ponuda modernih uredskih prostora za najam površine do 1.000 kvadrata trenutno zadovoljavajuća, dok je već duže vremena primjetan nedostatak kvalitetnih uredskih zgrada većih površina, bilo da se radi o prodaji ili najmu. Ističe i da se ponuda retail prostora u novom dijelu grada od Otoke do Stupa dosta poboljšala izgradnjom novih stambeno-poslovnih objekata.

Taso ocjenjuje da je ponuda modernih uredskih prostora za najam površine do 1.000 kvadrata trenutno zadovoljavajuća/Privatni album

''U starom dijelu grada od Socijalnog do Baščaršije, zbog same strukture vlasništva, gdje općine još uvijek gazduju na većini atraktivnih lokacija, dostupno je dosta manje kvalitetnih retail prostora za najam, a za prodaju ih gotovo i nema'', dodaje Taso.

Na našem tržištu, veliki dio potražnje za uredskim prostorima čine internacionalne organizacije i kompanije.

''Ukoliko izuzmemo bankarski sektor, kod ovog tipa klijenata mahom preovladava najam kao dominantna "filozofija", koja prati poslovanje. Lokalno, već dugi niz godina imamo prisutan trend gdje mnoge domaće kompanije, posebno one iz  IT sektora, sve više kupuju ili grade svoje objekte'', kaže Taso.

U retail segmentu, ponuda u najvećoj mjeri diktira potražnju, pa je tako tržište najma dosta veće od prodaje.  

Taso ističe da su se u posljednje vrijeme preferencije klijenata u smislu lokacije znatno promijenile. Karakteristike koje bi poslovni prostor pri prodaji trebalo da ispunjava su sigurno: lokacija, kvadratura i namjena, tj. djelatnost za koju je pogodan. Stanje prostora ne spada u najbitnije faktore jer većina adaptira i uređuje prostor prema vlastitim preferencijama.

Standard i zahtjevi zakupaca rastu shodno razvijanju ponude i tržišta/Depositphotos

''Danas ne možemo reći da postoje kao ranije izražene 'top lokacije', koliko postoje kvalitetne nekretnine i kvalitetne mikrolokacije. Dobra mikrolokacija, saobraćajna povezanost, uređenost, dostupnost parkinga i naravno cijena su samo neki od faktora koji su relevantni pri odabiru uredskog prostora'', pojašnjava Taso.

Zahtjevi zakupaca

Kada je riječ o najmu, primjetno je da standard i zahtjevi zakupaca rastu shodno razvijanju ponude i tržišta.

''Zakupci očekuju da lokalni prostori prate trendove i da nude sve što nude i drugi van BiH. Što se tiče uredskih prostora, očekuje se, ako nije riječ o novogradnji, onda da su to renovirani poslovni prostori dobrog standarda'', kaže Taso.

Dodaje da obično sami zakupci ulažu u dodatnu adaptaciju i prilagodbu prostora, ali i zgrade, te da su sami prostori obično ili noviji ili adaptirani (može da bude ključ u ruke ili roh bau).

''Vrlo rijetke su situacije gdje se odlučuju za starije objekte, gdje zakupac ili čeka vlasnika da se adaptacija uradi ili na sebe preuzima tu obavezu'', kaže Taso.

Kod retail prostora je situacija nešto drugačija, pošto zakupci često i sami ulažu novac i vrše adaptaciju po vlastitim potrebama, pa tu kao i na prodaji sama lokacija i standard zgrade igraju najveću ulogu.

Bitno je istaći da je pandemija uzrokovala značajne promjene pri potražnji, pa i otkazivanju poslovnih prostora.

''Kriza uzrokovana pandemijom je bila dosta primjetnija na samom početku, ali ono što sa sigurnošću možemo potvrditi je da se posljedice osjete i danas. Promjena u koncepciji poslovanja i rada uticala je dugoročno na potražnju za uredskim prostorima'', zaključuje Taso.