Pravilnik stupio na snagu: Ko može ostvariti povrat PDV-a pri kupovini prve nekretnine

Građani Bosne i Hercegovine (BiH) koji kupuju svoju prvu novoizgrađenu nekretninu od sada će moći ostvariti povrat dijela plaćenog PDV-a, koji prema važećem obračunu može iznositi i do 25.000 KM.

Nakon gotovo godinu i po čekanja, Upravni odbor Uprave za indirektno oporezivanje (UIO) usvojio je izmjene i dopune Pravilnika o primjeni Zakona o PDV-u, čime su konačno stvoreni svi uslovi za provođenje zakonskog prava na povrat poreza pri kupovini prve nekretnine.

Objavom u "Službenom glasniku BiH", broj 45/26 od 30. juna 2026. godine, pravilnikje stupio na snagu i prvi put detaljno propisuje ko može ostvariti pravo na povrat PDV-a, koliki dio poreza će biti vraćen, koja dokumentacija je potrebna, u kojim rokovima se podnosi zahtjev, ali i kada građani mogu izgubiti već ostvareno pravo.

Iako je zakon koji predviđa ovu olakšicu stupio na snagu još u aprilu prošle godine, njegova primjena bila je odgođena jer je bilo neophodno usvojiti odgovarajuće izmjene spomenutog Pravilnika.

Ministar finansija i trezora BiH Srđan Amidžić ranije je pojasnio da će pravo na povrat PDV-a imati svi koji su vlasništvo nad prvom nekretninom uknjižili nakon 12. aprila 2025. godine, bez obzira na to što Pravilnik do sada nije bio usvojen.

Saša Magazinović poslanik u Predstavničkom domu Parlamentarne skupštine BiH, jedan od predlagača zakonskog rješenja, poručio je prilikom usvajanja pravilnika da su konačno stvoreni uslovi da građani ostvare zakonom zagarantovano pravo na povrat PDV-a pri kupovini prve nekretnine i dobiju do 25.000 KM povrata. Istakao je da je na početak primjene zakona čekano više od godinu dana, te naglasio da povrat PDV-a nije poklon države ili političara, već pravo koje građanima pripada po zakonu.

Ko može ostvariti pravo na povrat PDV-a

Pravo na povrat imaju punoljetna fizička lica koja su državljani Bosne i Hercegovine sa stalnim prebivalištem u BiH i kupuju prvi novoizgrađeni individualni stambeni objekat ili stan u novoizgrađenoj kolektivnoj stambenoj zgradi čiji promet podliježe obračunu PDV-a.

Osim kupljenog stana, kupac u tom periodu nije smio imati u vlasništvu ni kuću, apartman niti druge objekte namijenjene za stanovanje ili iznajmljivanje.

Povrat za 40 kvadrata, uz dodatne kvadrate za članove porodice

Kupac može ostvariti pravo na povrat PDV-a za stan površine do 40 kvadratnih metara.

Ukoliko odluči da pravo koristi i za članove svog porodičnog domaćinstva, površina za koju može ostvariti povrat povećava se za dodatnih 15 kvadratnih metara po svakom članu.

Pravilnik precizno definiše i ko se smatra članom porodičnog domaćinstva. To su supružnik, djeca, usvojenici, roditelji, braća i sestre, djeca supružnika te usvojenici supružnika, pod uslovom da imaju isto prebivalište kao kupac i čine zajednicu života, privređivanja i trošenja prihoda.

Depositphotos

 

Ako se stan kupuje zajednički, pravo na povrat može ostvariti samo jedan od kupaca, dok ostali mogu biti uključeni kao članovi domaćinstva ukoliko ispunjavaju propisane uslove.

Šta ako je stan veći od priznate površine

Pravilnik pojašnjava da kupovina većeg stana ne znači gubitak prava na povrat PDV-a.

Drugim riječima, kupac može kupiti i stan od 70, 80 ili više kvadratnih metara, ali će povrat biti obračunat samo za dio površine za koji ostvaruje zakonsko pravo.

Kako se obračunava maksimalan povrat

Maksimalna osnovica određuje se prema prosječnoj cijeni stana sa PDV-om u Bosni i Hercegovini koju Agencija za statistiku BiH objavi u posljednjem kvartalnom izvještaju prije zaključenja kupoprodajnog ugovora.

Na tako utvrđenu vrijednost primjenjuje se preračunata stopa PDV-a od 14,5299 posto, a maksimalni iznos povrata računa se na osnovu vrijednosti 55 kvadratnih metara.

To ne znači da kupac može ostvariti povrat samo za stan od 55 kvadratnih metara, niti predstavlja ograničenje veličine stana koji može kupiti. Riječ je o formuli kojom se određuje maksimalni iznos povrata po jednom zahtjevu, dok se pravo na priznatu površinu utvrđuje prema pravilima o 40 kvadratnih metara za kupca i dodatnih 15 kvadratnih metara za članove domaćinstva.

Kada se može podnijeti zahtjev

Zahtjev se podnosi nadležnoj organizacionoj jedinici UIO prema sjedištu prodavca stana na obrascu ZKPS  -Zahtjev kupca prvog stana za povrat PDV-a.

Kupac zahtjev može podnijeti tek nakon što je prodavac obračunao i uplatio PDV na Jedinstveni račun UIO te nakon što je kompletna kupoprodajna cijena sa PDV-om u cijelosti isplaćena.

Depositphotos

 

Pravilnik predviđa i prijelazni rok za građane koji su stan kupili nakon stupanja na snagu dopuna Zakona o PDV-u, ali prije stupanja na snagu ovog pravilnika. Oni će zahtjev moći podnijeti u roku od šest mjeseci od dana stupanja na snagu pravilnika.

UIO je dužna donijeti rješenje u roku od šest mjeseci od dana podnošenja urednog zahtjeva.

Šta je potrebno od dokumentacije

Prema pravilniku uz zahtjev je potrebno dostaviti izvod iz matične knjige rođenih, a po potrebi i vjenčani list, uvjerenje o državljanstvu, potvrdu o prebivalištu, notarski obrađen ili sudski ovjeren kupoprodajni ugovor, poresku fakturu sa iskazanim PDV-om, dokaz da je kupoprodajna cijena u cijelosti isplaćena, uvjerenja poreznih organa i nadležnih službi o vlasništvu nad nekretninama, dokaz da je kupljeni stan evidentiran u službenim registrima, ovjerenu izjavu da kupuje prvi stan, spisak članova domaćinstva i potvrdu o bankovnom računu na koji će biti izvršen povrat.

 

Za članove domaćinstva za koje se koristi pravo na dodatnu površinu potrebno je dostaviti dokumentaciju kojom se dokazuje identitet, prebivalište i porodična povezanost.

Ko nema pravo na povrat

Pravo na povrat ne mogu ostvariti osobe koje su već jednom koristile ovu pogodnost, kao ni osobe za koje je neko drugi već iskoristio pravo kao člana porodičnog domaćinstva, osim za dio prava koji eventualno ranije nije iskorišten.

Povrat neće biti odobren ni licima koja ne ispunjavaju zakonom propisane uslove ili kod kojih se utvrdi da je zahtjev zasnovan na prevarnim ili drugim nezakonitim radnjama.

Pravilnik dodatno propisuje da pravo na povrat PDV-a nije prenosivo i ne može biti predmet nasljeđivanja.

Podsjećamo, na promet nekretnina u starogradnji ne obračunava se PDV, već se plaća porez na promet nekretnina u iznosu od pet posto.

Šta ako se stan proda

Kupac kojem bude odobren povrat PDV-a ne smije prodati niti na drugi način otuđiti stan prije isteka pet godina od dana prijema rješenja kojim mu je odobren povrat.

Ukoliko to ipak učini, dužan je u poreznom periodu u kojem je došlo do otuđenja obračunati, prijaviti i jednokratno vratiti cjelokupan iznos odobrenog povrata PDV-a zajedno sa zakonskom kamatom.

Ako to ne učini dobrovoljno, UIO će izvršiti naknadni obračun i naplatu zajedno sa svim pripadajućim kamatama i drugim zakonom propisanim obavezama.

Prilikom odlučivanja o zahtjevu UIO može koristiti i elektronske evidencije entitetskih uprava za geodetske i imovinsko-pravne poslove, kao i druge službene registre radi provjere ispunjavanja propisanih uslova.

Objavom ovog pravilnika završena je višemjesečna procedura donošenja podzakonskih akata, čime je građanima koji kupuju svoju prvu novoizgrađenu nekretninu omogućeno da prvi put u praksi ostvare pravo na povrat PDV-a, što bi u uslovima visokih cijena stanova moglo predstavljati značajno finansijsko rasterećenje.