Zašto apartmani uništavaju turizam u Hrvatskoj

Turizam je Hrvatskoj jedna od najvažnijih gospodarskih grana, a o broju dolazaka stranih turista, tj. uspješnosti sezone uvelike ovisi rast hrvatskog BDP-a. Nema djelatnosti koja se u medijima, društvu i politici više prati, iako je prerađivačka industrija zapravo važnija.

Industrija i turizam nisu konkurentni. Brojne "turističke" države, u kojima na tu djelatnost otpada veliki dio ekonomije, imaju razvijenu prerađivačku industriju. Primjerice, Španjolska i Italija su industrijski visoko razvijene države, ali bitna je i sama struktura turizma.

U malo kojoj drugoj djelatnosti postoji toliko širok dijapazon načina na koji se obavlja djelatnost kao turizam i koje imaju jako različite utjecaje na ostatak ekonomije i društva. Glavna razlika po pitanju turizma je u obliku smještaja, i hotelskog i apartmanskog.

Hrvatska je specifičan primjer u Europi i na Mediteranu po pitanju strukture smještaja. Nigdje drugdje udio apartmanskog smještaja nije toliko velik, niti igdje čini veći dio ponude od hotelskog smještaja.

Iako ponuda smještaja u apartmanima rapidno raste, hotelski smještaj stagnira. Iznenađujuće, današnji broj kreveta u hotelima je manji nego što je bio 1995. S druge strane je apartmanski šest puta veći nego 1995.

Zapravo je 1995. bilo manje kreveta u privatnom smještaju, što se odnosi na apartmane i slično, nego u hotelima. Omjer od 135,8 tisuća hotelskih kreveta i 125,4 tisuće kreveta u privatnom smještaju danas je nezamisliv.

S vremenom je broj kreveta u hotelima čak i padao, na 115,8 tisuća 2005. U istom razdoblju se broj kreveta u privatnom smještaju više nego utrostručio, na 400 tisuća. 2005. su na jedan krevet u hotelima dolazila gotovo četiri kreveta u privatnom smještaju.

Od 2005. do 2015. se hotelski sektor oporavljao, pa je broj kreveta narastao na 135,3 tisuće. Privatni smještaj rastao je još brže, na 575,4 tisuće kreveta. Više od četiri kreveta u privatnom smještaju na jedan krevet u hotelima.

Danas je situacija još gora. Privatni smještaj je od 2015. rastao više nego ikad, pa danas u njemu ima gotovo 800 tisuća kreveta. Istodobno se broj kreveta u hotelima smanjivao, pa je danas omjer šest kreveta u privatnom smještaju na jedan krevet u hotelima.

Hrvatska je jedinstvena u Europi

Koliko je unikatna situacija sa strukturom smještaja u Hrvatskoj vidljivo je iz usporedbe s drugim "turističkim" državama. U srpnju, kolovozu i rujnu 2024., na vrhuncu sezone, u Hrvatskoj je 55 posto noćenja ostvareno u apartmanima i sličnom smještaju, a 21 posto u hotelima.

To je daleko najveći udio apartmanskog smještaja na vrhuncu sezone od svih usporedivih država. U Italiji je tek 29 posto noćenja ostvareno u apartmanima, a 55,73 posto u hotelima, u Grčkoj 26 posto u apartmanima i 72 posto u hotelima, u Španjolskoj 18,64 posto u apartmanima i 68 posto u hotelima, a u Crnoj Gori i Albaniji su se gotovo sva noćenja ostvarila u hotelima.

Iz toga se može zaključiti kako se turizam u Hrvatskoj u mnogočemu ne može uspoređivati s turizmom u ostalim "turističkim" državama. Postoje značajne razlike između hotelskog i apartmanskog smještaja, u smislu utjecaja na ostatak gospodarstva, priuštivosti stanovanja, cijena, okoliša, javne infrastrukture itd.

Sezonalnost je najveći problem hrvatskog turizma

Velika prednost turizma koji nije isključivo baziran na apartmane manja je sezonalnost. Sezonalnost je omjer broja dolazaka u dva najfrekventnija mjeseca u odnosu na ukupni broj dolazaka tijekom godine. Hrvatska ima najveći problem sezonalnosti u odnosu na ostale "turističke" države.

Ukupno se 58,7 posto noćenja u Hrvatskoj ostvari u dva najfrekventnija mjeseca, tj. na vrhuncu sezone, a 38 posto u Italiji, 30,1 posto u Španjolskoj i 43 posto u Grčkoj. Čak Crna Gora i Albanija imaju manju sezonalnost od Hrvatske, po 46 posto.

Za to postoji više razloga, jedan od kojih je (pre)veliki udio apartmanskog smještaja. Godine 2024. je u svakom mjesecu popunjenost apartmanskog smještaja u Hrvatskoj bila manja nego hotelskog, čak i na vrhuncu sezone. Dok je popunjenost hotela u veljači, ožujku i travnju u prosjeku bila između 27 i 36 posto, apartmana je bila između 13,9 i 18,2 posto. U svibnju i lipnju su hoteli bili popunjeni 52,5 i 68,3 posto, a apartmani 20,7 i 38,5 posto. Čak i na vrhuncu sezone postoje velike razlike, a najveća razlika je u rujnu, kada je popunjenost hotela iznosila 65,5 posto, a apartmana 31,3 posto.

Visoka sezonalnost i manjak hotela su dva problema koji potiču jedan drugoga. Hoteli imaju puno bolju popunjenost od apartmana izvan sezone jer kako bi bili isplativi, moraju poslovati veći dio godine, ako ne i cijelu godinu.

Popunjenost tijekom cijele godine, a time isplativost, teže će postići kada se 60 posto noćenja ostvaruje u samo dva mjeseca tijekom godine, kao u Hrvatskoj. Sezonalnost čini hotele manje isplativima, pa se manje ulaže u njih, a manjak hotela dovodi do većeg problema sezonalnosti. Začarani krug.

Prevelik broj apartmana stvara probleme za cijelo društvo

Nijedna djelatnost nije bez negativnih eksternalija, pa tako i turizam. Iako donosi brojne financijske pogodnosti lokalnom stanovništvu, turizam stvara i troškove.

Stanovništvo uz obalu i na otocima je odavno primijetilo da cijene u trgovinama rastu prije turističke sezone. Ne vrijedi to samo za pekare nego i za restorane, kafiće i druge uslužne djelatnosti. Razlog je jednostavan, a to je da u sezoni naglo raste potražnja zbog dolaska turista, i to turista iz bogatijih država EU-a koji su spremni platiti veću cijenu.

Taj problem je posebno izražen tamo gdje postoji apartmanski turizam. Gosti u hotelima rjeđe koriste lokalne trgovine, pekare i druge uslužne djelatnosti jer sam hotel osigurava dobar dio usluga, kao što je doručak, ručak, večera itd. Gosti u apartmanima češće kupuju hranu u lokalnim trgovinama. To se vidi i na podacima iz sustava fiskalizacije, koji u Hrvatskoj svake sezone pokazuje veliki rast iznosa i broja računa u maloprodaji. Računica trgovaca jednostavna je: ako ima više kupaca veće platežne moći, onda mogu povećati cijenu.

Prednost hotela je i u tome što ne stvaraju konkurenciju dugoročnom najmu i ne povećavaju cijene nekretnina za stanovanje. Svaka nekretnina koja je pretvorena u apartman, osim onih koje su izgrađene s tom svrhom, smanjuje ponudu stambenih nekretnina. To dovodi do manjka stambenog prostora, rasta cijene za kupnju i najma stambene nekretnine. I toga su gradovi na hrvatskoj obali odavno svjesni, a brojna istraživanja pokazuju da je cijena stambenih nekretnina u odnosu na prosječnu plaću na hrvatskoj obali jedna od najgorih u EU-u.

Apartmanizaciju treba zaustaviti i izgraditi više hotela

Hrvatska jednostavno treba više hotela i zaustaviti rast broja apartmana. Trenutačno stanje je dobrim dijelom produkt višedesetljetnog poreznog favoriziranja apartmanskog smještaja u odnosu na sve ostale djelatnosti, pa tako i hotele.

Uvođenje poreza na nekretnine i povećavanje paušalnog poreza na iznajmljivanje od ove godine je prvi ozbiljni pokušaj da se prestane s tom praksom. Jednostavno su apartmani do ove godine plaćali minimalne poreze dok su ostali plaćali "normalne" poreze, što je stvorilo ozbiljne distorzije na tržištu.

Naravno, to ne znači da apartmane treba zabraniti, ali sadašnji omjer između hotelskog i apartmanskog smještaja nije "prirodan", nego je nastao provođenjem loše porezne politike. Ona je stvorila i brojne druge probleme kroz negativne eksternalije, kao veći rast cijena u maloprodaji, manjak stambenog prostora i rast cijena nekretnina, devastaciju okoliša i preveliki pritisak na lokalnu infrastrukturu. Apartmanizaciju treba zaustaviti i provesti hotelizaciju.