Glavna tema

Jadranski otoci traže nove vlasnike

Autor: Uroš Božin

28. mart 2024, 08:38

Trenutačno se u Adria regiji prodaje devet otoka, osam u Hrvatskoj i jedan u Crnoj Gori

Cijene su u rasponu od milijun do više od 100 milijuna eura

Za hrvatske otoke zanimali su se i Bernie Ecclestone, Beyoncé, Michael Jordan, Jeff Bezos...

Bloomberg Businessweek Adria

Uroš Božin

Dolazi ljeto. Neki razmišljaju o vikendu na moru, a neki i o tome što bi kad bi imali svoj otok. Trenutačno je u Adria regiji dostupno devet otoka. Cijene su im u rasponu od milijun do više od 100 milijuna eura. Prodaje se i jedan od najpoznatijih hrvatskih otoka na kojemu su paparazzi ulovili i poznatu pjevačicu Beyoncé, košarkaša Michaela Jordana te multimilijardera i vlasnika Amazona Jeffa Bezosa.

Nedirnuta priroda, šum mora, miris borova, pjesma cvrčaka i nježan lahor vjetra… Daleko od gužve. Osjećaji koji su nekoć prožimali brojne pomorce danas privlače posjetitelje Jadrana. Nenaseljeni su otoci oduvijek budili maštu, no jeste li znali da ih možete i kupiti? Diljem svijeta ih je nebrojeno, no ne prodaju se samo otoci u Karibima, Polineziji ili Grčkoj, ima ih i bliže – u Adria regiji.

Provjerili smo koji se otoci trenutačno prodaju, kakve su cijene, koliko su veliki, gdje se nalaze i što nude. Otok je u teoriji savršena nekretnina, no nije sve tako jednostavno. Na prodaju otoka se u Hrvatskoj donedavno gledalo kao na sramotnu rasprodaju imovine, no otad su neki otoci ipak dobili nove vlasnike.

Na što treba paziti

Prije negoli se otok ponudi potencijalnim privatnim kupcima, mora biti ponuđen državi, gradu ili općini. Privatnom kupcu ne smije biti ponuđen za cijenu nižu od one ponuđene državi jer je Hrvatska 2006. usvojila zakon koji joj daje pravo prvokupa. Hrvatska se za otoke koji se trenutačno prodaju odrekla tog prava. Na manjim otocima nije dozvoljena gradnja, uključujući pristaništa ili staze. Kako je jedan stručnjak za nekretnine nedavno rekao Večernjem listu, u slučaju uzgoja školjki može se postaviti plutajuće pristanište ili, za potrebe poljoprivredne djelatnosti, montažni objekt.

Što se onda može graditi na većim otocima, odnosno postoje li iznimke? Iz Ministarstva prostornoga uređenja, graditeljstva i državne imovine Hrvatske odgovorili su nam da odluke o vrsti izgradnje donosi lokalna uprava. Iznimno, gradnja je dozvoljena radi osnivanja obiteljskog poljoprivrednog gospodarstva, što brojni koriste kako bi si izgradili kuću, prema pisanju portala Morski.hr. Poljoprivredna zemljišta namijenjena su poljodjelstvu, tako da se na njima smiju graditi gospodarski objekti, a "dozvoljena je i obnova postojećih zgrada".

Što se može graditi

"Ako se radi o nekoj starijoj građevini, moguće ju je obnoviti", objašnjava Jasminka Biliškov iz agencije za nekretnine Biliškov nekretnine. "Manji su otoci neizgrađeni, no starije se zgrade mogu obnoviti. Na malo većim otocima postoji mogućnost gradnje obiteljskog gospodarstva. To se odnosi na maslinik i vinograd, a moguće je dobiti i dozvolu za objekt od 400 nadzemnih i tisuću podzemnih četvornih metara", no za to, dodaje, otok treba biti nešto veći.

Koliki je interes za hrvatske otoke? Agentica tvrdi da ga ima. "Bilo je nešto poznatijih imena, pjevača i sportaša, no odustajali bi jer nisu željeli graditi gospodarstva, već mediteranske vile, za što vlast ipak nema sluha. Većina malih otoka u državnom je vlasništvu, a manje od 20 posto u privatnom", dodaje.

U Hrvatskoj je ukupno 1244 otoka, otočića i hridi. "Država se još uvijek nije odlučila otoke dati u koncesiju na 20, 50 ili 90 godina, kako su to primjerice napravili u Grčkoj." Nada se da bi to mogao biti model koji će ubuduće postati prihvaćen i u Hrvatskoj. "Čak 80 posto otoka je u državnom vlasništvu."

Ako na nenaseljenom otoku tražite samoću, ona vam nije zagarantirana. Obala, odnosno obalni pojas javno je dobro i ne može biti privatno vlasništvo, tako da na njemu nije dozvoljena gradnja te mu se posjetiteljima ne smije prepriječiti pristup. Nije moguće prepriječiti pristup ili iskrcaj na plažu ni plovidbu u blizini otoka.

Cijene od 47 eura za četvorni metar

Otoke koji trenutačno traže novog vlasnika rasporedili smo po smještaju: od sjevera prema jugu. Cijene im se kreću od milijun do više od 100 milijuna eura. Najveći otok površine je približno 300 tisuća četvornih metara, a najmanji oko 3,5 tisuća. Cijene za četvorni metar u rasponu su od 47 do oko 330 eura. Neki su već duže vremena na tržištu te su se za njih zanimala i slavna imena svjetske estrade. Prodaje se i tajanstveni otok smješten u blizini Nacionalnog parka Kornati. Budući da mu nisu objavljeni ni naziv ni točan smještaj, nismo ga uvrstili u pregled. U oglasu se tek spominje da ga djelomično pokriva nisko raslinje te da broji 184 tisuće četvornih metara. Vlasnik ne otkriva ni cijenu jer želi ostati anoniman.

Hrvatski otoci mamili su i slavne

Dugo su na prodaju bili otoci Oruda i Palacol u blizini Lošinja koji zajedno imaju 400 tisuća četvornih metara. Prodavali su se zajedno, na većoj Orudi su bunar i ruševina kapele svetog Ivana iz 7. stoljeća, a na manjem Palacolu ruševina bizantske palače. Kako nam je objasnila Jasminka Biliškov, otoci više nisu na prodaju. Za njih se prije više godina zanimao Bernie Ecclestone, no na kraju je zbog administracije, odnosno zabrane izgradnje vile odustao. Za druge su se hrvatske otoke zanimale i monegaška kneginja Caroline te Beyoncé.

Otok pored Kamenjaka za 20,4 milijuna eura

Pregled započinjemo u Istri, kod najsjevernijeg otoka Ceje, u okolici Medulina, istočno od poluotoka Kamenjak. Brojni turisti plove do otoka ili ga posjećuju organiziranim prijevozom. Sveukupno broji oko 162 tisuće četvornih metara, od čega je na prodaju 102 tisuće kvadrata. Oko cijelog otoka je 1634 metara obale, a najviši je vrh na 22 metra nadmorske visine. Većina otoka, 124.682 četvorna metra, u vlasništvu je obitelji Fedel, dok je ostatak u državnom vlasništvu. Dio nenaseljenog otoka prodaje se već više od pet godina.

Kako je za portal Istra24.hr rekao Mauro Fedel, gradnja je moguća samo unutar postojećih gabarita. Na zaštićenoj sjevernoj strani otoka stoji gostionica od oko 300 četvornih metara te manja kuća od 40 kvadrata izgrađena prije zakonski propisane 1968. godine.

Sridnji otok za šest milijuna eura

U zadarskom se arhipelagu, sedamstotinjak metara istočno od Iža, prodaje nenaseljeni Sridnji otok površine 128.106 četvornih metara, klasificiranih kao pašnjaci. Duljina obale mu je 1,8 kilometara, a vrh na 33 metara nadmorske visine. Na sjeveru je omanja uvala u kojoj je ruševina stare kamene kuće izgrađene u 19. stoljeću. Kako navodi prodavač, u kući su prizemlje i kat koji zajedno imaju 60 četvornih metara.

Na otoku je stari nasad 15 maslina okružen suhozidom, a ostatak je prekriven sitnim divljim raslinjem, borovima i smrekama. Prodaje se cijeli otok, u vlasništvu više od deset fizičkih osoba, a kako je vidljivo iz zemljišne knjige, gradnja na otoku, suprotno tvrdnjama prodavača, nije dozvoljena.

Tražena je cijena šest milijuna eura, u novijem oglasu druge agencije za nekretnine 6,225 milijuna eura, dok treća agencija otok oglašava za 6,7 milijuna eura.

Prodaje se dio jednog od najpoznatijih hrvatskih otoka

U okolici Zadra nalazi se i najpoznatiji otok u našem pregledu kojim su uglavnom gospodarili galebovi, zečevi i poneki magarac kojeg bi vlasnici dovezli. Tada je bio poznat kao "samo" Galešnjak te se isticao po južnom grebenu na koji su se u prošlosti više pute nasukavale brodice neupućenih turista.

Prije gotovo 15 godina postao je jedan od najpoznatijih hrvatskih otoka jer je Google Maps otkrio kako ima oblik srca, otkad je poznat kao otok ljubavi i zaljubljenih. Nalazi se između Turnja i Pašmana te je jedan dio u vlasništvu pašmanskih obitelji već neko vrijeme na prodaju.

Otok prema zemljišnoknjižnom izvatku ima ukupno 141.514 četvornih metara, a prodaje ih se više od 40 tisuća, odnosno gotovo trećina zemljišta. Oko 30 tisuća četvornih metara u jednoj je cjelini kojoj pripada više od 500 metara obale. Kako je Silvestro Kardum, zastupnik prodavača, 2023. rekao za Reuters, zadnjih su godina uz otok jahte sidrili pjevačica Beyoncé, košarkaš Michael Jordan te biznismen Jeff Bezos.

Taj se dio otoka 2023. prodavao za 10 milijuna eura, a danas za njega traže 13 milijuna eura. Kako je razvidno iz zemljišne knjige i prostornog plana općine Pašman, na njegovu zemljištu trenutačno nije dozvoljena gradnja. U oglasu navode da je na tri hektara zemljišta moguće izgraditi 400 nadzemnih i tisuću podzemnih četvornih metara objekata. U oglasu se navodi i da je moguća gradnja vile ili restorana sa skladištem za masline, vino ili drugo bilje. Gradnja bi trebala biti moguća na dijelu parcele između 120 i 140 metara od obale, no nije jasno koji se dio otoka točno prodaje.

Među zainteresiranima su navodno i investicijski fondovi i fizičke osobe, a ako je vjerovati navodima nekih medija, za otok se zanima i Beyoncé koja bi ga pak htjela cijelog.

Vela Bisaga s hridi

Vratimo li se malo na sjever, manje od 200 metara od Galešnjaka Pašmanac prodaje Velu Bisagu. Površina otoka prema zemljišnoj knjizi iznosi 25.781 četvorni metar, hektar je određen kao šuma, a preostalo kao pašnjak. Stvarna površina otoka iznosi 17.119 četvornih metara, a duljina obale 497, prema podacima Ministarstva regionalnog razvoja i fondova Europske unije. Prema preostalim podacima iz oglasa, otok nije naseljen i na njemu nema objekata.

Trenutačno se prodaje za šest milijuna eura, no dok je susjedni otok Mala Bisaga naseljen te je na njemu kuća s bazenom, na Veloj Bisagi nije dozvoljena gradnja, što potvrđuje i zemljišna knjiga. Otoku pripada i manja hrid povremeno povezana prevlakom 30 metara sjeveroistočno, površine 1454 četvornih metara.

Otok pored Primoštena za osam milijuna eura

Smokvica je od obale poluotoka Raduče udaljena više od 300 metara te je, prema zemljišnoj knjizi, u vlasništvu zagrebačkog društva Nesos Olyntha.

Približno je okrugao te broji 38.041 četvorni metar. Prekriven je šumom i niskim raslinjem, obala mu je duga 909 metara, a najviša je točka na 15 metara nadmorske visine. U oglasu, protivno zemljišnoj knjizi, tvrde da je dozvoljena gradnja objekta od 400 četvornih metara.

Društvo je, prema pisanju hrvatskih medija, na otoku predvidjelo uređenje botaničkog vrta i izgradnju svjetionika, a zbog blizine kopna bilo bi isplativo provesti i vodovod. Smokvica je bio jedan od prvih prodanih otoka u Hrvatskoj, kad je 2002. prodan za devet milijuna kuna, odnosno današnjih 1,8 milijuna eura.

Manji otok u okolici Splita

Najmanji otok koji je trenutačno na prodaju nalazi se u okolici Splita. Mali Kosmač prostire se pored svojeg većeg brata, Velog Kosmača u katastarskoj općini Vinišće. Nalazi se približno 250 metara od obale. Navedeno je da je njegova površina pet tisuća četvornih metara, dok u zemljišnim knjigama stoji da ih je, ne računajući obalni pojas, 3533. Prekriven je zimzelenim grmljem i niskim raslinjem, no pristajanje je zbog oštrih stijena otežano, a prema nekim medijima i nemoguće. Budući da je jugozapadni dio otoka gotovo bez vegetacije, izložen je jugu.

Gradnja na otoku nije dozvoljena, tako da je zemljište prikladno samo za poljoprivrednu obradu. Otok je na prodaju od 2016. godine, pa dok se prije nekoliko godina prodavao za 700 tisuća eura, trenutačna mu je cijena narasla na milijun eura, rekla nam je agentica za prodaju nekretnina Biliškov.

Otok s vlastitim izvorom vode

Još se jedan manji otok prodaje u južnoj Dalmaciji, u okolici Stona. Naziv mu je Veli Školj i broji 21.677 četvornih metara. Na njemu je borik i kamena kuća izgrađena prije zakonski značajne 1968. godine. Na otoku je i izvor pitke vode, a kako piše u oglasu, idealan je za glamping resort, vjenčanja ili posjete farmi odnosno degustaciju kamenica.

U slučaju registracije obiteljskog poljoprivrednog gospodarstva s maslinikom ili nasadima neke druge kulture moguće je izgraditi još jednu kamenu kuću. Cijena otoka je 3,25 milijuna eura.

Otok u Crnoj Gori prodaje se za 100 milijuna eura

Najskuplji otok sačuvali smo za kraj. Otok Sveti Marko nalazi se najjužnije, u crnogorskoj Boki kotorskoj, te je smješten uz poluotok Miholjska prevlaka, nedaleko od Tivta. Ukupne je površine 300 tisuća četvornih metara, vrh mu je na 38,8 metara nadmorske visine, a uglavnom ga prekrivaju čempresi, masline i drugo zelenilo. Otok Sveti Marko, u povijesti poznat kao Stradioti, nenaseljen je. Godine 1962. na otoku je izgrađen turistički kompleks 300 polinezijskih koliba koje se do početka rata smatralo popularnim turističkim mjestom koje svakodnevno posjećuje tisuće posjetitelja i zapošljava do 200 ljudi iz susjednih mjesta.

Otok je s turističkim objektima danas napušten. Poznat je po kilometarskoj plaži, a na jugu i jugozapadu ima po pet zaljeva i grebena.

Prodavač ne oglašava otok na web-stranici s konačnom cijenom, ali prema Niki Lakoviću, partneru u crnogorskom Sotheby‘s Realtyju, ona trenutačno iznosi 100 milijuna eura. Godine 2023. mediji su pisali da se otok Sveti Marko prodavao za oko 80 milijuna eura. "To nije istina", odlučno je zanijekao Romans Moskvins, direktor društva Sveti Marko, objasnivši: "U 2023. cijena je bila 90 milijuna eura, a zatim smo je zbog visoke inflacije podigli na 100 milijuna." Tvrtka koju zastupa Moskvins posjeduje otok. Međutim, otok je trenutačno neizravno u vlasništvu offshore tvrtke Stala Property Holdings registrirane u Hong Kongu.

Što otok nudi kupcima? Moskvins odgovara da otok nudi mogućnost uređenja u privatne svrhe kupca, kao i mogućnost razvoja.

"Urbanističkim planom predviđeno je turističko naselje površine 78 tisuća četvornih metara", kaže Laković. Trenutačno je na 20 tisuća četvornih metara predviđena izgradnja hotela sa šest zvjezdica, kasinom i spaom. Na preostalom području moglo bi se izgraditi 100 bungalova, 74 vile i uslužni objekti.

Tko su potencijalni kupci? Oni koji cijene privatnost, ali nisu predaleko od drugih, objašnjava Moskvins. "Kupac također može biti tvrtka za razvoj nekretnina usmjerena na bogate klijente, to također može biti investicijski fond koji sudjeluje u velikim projektima nekretnina", nabraja. Što se tiče interesa za otok, rekao je da je prilično stalan, iako otok nije oglašavan. "Imali smo oko 10 potencijalnih kupaca."

Kao i ostali otoci spomenuti u članku, otok Svetog Marka prodaje se već nekoliko godina. Desetljećima je otok iznajmljivao francuski Club Med SAS, ranije poznat kao Club Méditerranée.

Moskvins također spominje otoke na Karibima i južnom Pacifiku, koji su trenutačno u prodaji, ali kaže da imaju "minimalan razvojni potencijal i nemaju infrastrukturu". Otoci ove vrijednosti rjeđe se nalaze na tržištu. Trenutačno smo pronašli otok sa sličnom cijenom na Tajlandu koji se prodaje za više od 117 milijuna eura.

-- U pisanju teksta pomogla Natasha Davidov – Bloomberg Adria.