Rat u Iranu je prvi put ozbiljnije uzdrmao glavnu pretpostavku na kojoj je Dubai godinama gradio građevinski i investicijski bum - da je riječ o regionalnoj "oazi stabilnosti". Ipak, uprkos udarima na dijelove UAE i selektivnom padu broja transakcija, javno dostupni podaci ne potvrđuju opći slom cijena i kirija. U međuvremenu je dogovoren i prekid vatre između SAD-a, Izraela i Irana, što bi dodatno trebalo umiriti tržišta - i kapitala i nekretnina.
Pojedini prodavci, prema pisanju Reutersa, nude popuste od 12 do 15 posto za hitne prodaje i promet je u nekim segmentima usporio, ali luksuzni i off-plan (projekti u izgradnji) segmenti i dalje privlače kapital, dok se logika investiranja primarno zasniva na stanovima s jačim prinosom od rente i manjim ulaznim rizikom.
Gulf News, pozivajući se na podatke fäm Propertiesa i Springfield Propertiesa, navodi da je tržište nekretnina u Dubaiju u prvom kvartalu 2026. godine zadržalo snažan zamah, uz ukupnu vrijednost transakcija od oko 48 milijardi dolara kroz gotovo 48.000 transakcija. Na godišnjem nivou, vrijednost tržišta porasla je za 23,4 posto, dok je broj transakcija skromnije rastao (5,5 posto), što ukazuje na to da rast, prije svega, dolazi od viših cijena, a ne većeg obima prodaje.
Marko Selaković, profesor na SP Jain School of Global Management u Dubaiju, kaže za Bloomberg Adriju da Dubai nastavlja funkcionirati nesmetano: "Svi kritični servisi su besprijekorno organizirani, nema nestašica, mnogo kompanija radi online. Tenzija se osjeća, naravno, ali država i institucije rade svoj posao i građani imaju povjerenje u njih".
Najatraktivniji emirat je, pritom, u 2026. godinu ušao kao tržište koje je iza sebe već imalo višegodišnji snažan rast u oblasti nekretnina, pa je rat u Iranu došao u trenutku kada su mnogi analitičari ionako očekivali usporavanje. S tim u vezi, pitamo Selakovića kakvo je stanje zaista.
"Imam utisak da stvaranju ovakve atmosfere ponajviše doprinose samozvani influenseri željni medijske pažnje, ali i da postoji orkestrirana potreba da se centri razvoja, prije svega Dubai, predstave u znatno apokaliptičnijem svjetlu nego što jesu. Jedan od notornih dokaza u prilog tome jeste dramatično izvještavanje o navodnoj masovnoj prodaji nekretnina, o tome kako se prodaju ili izdaju u bescjenje. Sve to, jednostavno, nije istina. Cijena godišnjeg najma je praktično nepromijenjena, baš kao i cijene stanova na tržištu."
Svi kritični servisi u Dubaiju funkcioniraju nesmetano, nema nestašica, a mnoge firme rade online/Bloomberg
Cijene kvadrata i kirija prkose ratnim nemirima
Za sada nema dovoljno javnih podataka koji bi pokazali da su kirije u Dubaiju skliznule, ipak, Reuters izvještava o padu aktivnosti: obim transakcija nekretninama u UAE u prvih 12 dana marta pao je 37 posto međugodišnje i 49 posto u odnosu na februar. Istovremeno, medijalna cijena je početkom marta bila tek oko tri posto niža nego godinu ranije.
Đorđe Đorđević, direktor i osnivač Brick Proa, kaže za Bloomberg Adriju da trenutno nije riječ o padu tržišta nekretnina u Dubaiju, već o prelasku u zreliju fazu u kojoj dominiraju disciplina, selekcija i razumijevanje ciklusa.
"Kod ovih popusta o kojima izvještava Reuters važno je razumjeti da se radi o izoliranim situacijama - najčešće o hitnim prodajama ili investitorima koji žele brzi izlaz. Ti slučajevi su više indikator promjene sentimenta nego dokaz sistemskog pada cijena. Iz mog ugla, ključna razlika je između 'headline' popusta (onaj koji izgleda atraktivno na prvi pogled) i realnog tržišnog kretanja. U praksi se sve češće dešava da agenti ili developeri prezentiraju određene nekretnine kao 'velike prilike', uz navodne popuste od 30 do 40 posto u odnosu na ranije tržišne cijene, ali to često nije realan pad, već marketinška strategija. Početna cijena se postavlja niže kako bi privukla što veći broj kupaca, nakon čega dolazi do svojevrsnog nadmetanja, odnosno licitacije između zainteresiranih kupaca. U takvim slučajevima, finalna prodajna cijena najčešće ne odražava deklarirani popust od 30 posto, već se kroz nadmetanje vraća bliže realnoj tržišnoj vrijednosti. Ovaj mehanizam dodatno potvrđuje da tržište nije u slobodnom padu, već prelazi u fazu u kojoj se cijena formira kroz pregovore i konkurenciju između kupaca, a ne kroz jednostrano diktiranje od prodavaca."
Govoreći o kirijama, Đorđević napominje da cijene u Dubaiju početkom 2026. ne bilježe uniforman pad, ali da u određenim segmentima jesu zabilježene korekcije - ponekad do 20 posto naniže. Ključni razlog za to nije samo povećana ponuda novogradnje, već promjena strukture tržišta zakupa.
"Veliki broj stanova koji su prethodnih godina bili u službi kratkoročnog najma sada izlazi na tržište dugoročnog najma. Zbog usporavanja rasta turizma i manjeg priliva novih posjetilaca, vlasnici tih nekretnina su se, logično, preorijentirali na stabilniji prihod kroz šestomjesečne ili godišnje ugovore. Time se u kratkom roku znatno povećala ponuda stanova za dugoročni najam, a nagli rast ponude je direktno izvršio pritisak na cijene. Najpreciznije je reći da tržište trenutno prolazi kroz korekciju u segmentima u kojima je kratkoročno izdavanje bilo dominantno i gdje sada dolazi do 'prelijevanja' ponude", navodi Đorđević i za primjer uzima projekt Emaar Beachfront.
"Stan koji se prethodno izdavao za oko 160.000 dirhama godišnje (oko 37.000 eura), sada je moguće uzeti za 110.000-120.000 dirhama (oko 26.000 eura) na godišnjem nivou. To jasno pokazuje da pad nije samo statistički, već vrlo realan i već prisutan na tržištu. Ako se trenutna situacija produži, odnosno ako se ne vrati snažan rast turizma i priliv novih stanovnika, vrlo je realno očekivati da pritisak na kirije dodatno raste. U tom scenariju, korekcija bi mogla ići i ispod trenutnih 20 posto u najpogođenijim segmentima."
S druge strane, važno je napomenuti da ova tendencija najviše pogađa nove ugovore i stanove koji tek ulaze na tržište. Zakupci koji već imaju dugoročne ugovore u velikoj mjeri su zaštićeni postojećim uslovima i ugovornim obavezama, tako da se ove promjene na njih ne reflektiraju automatski.
Zašto je nova ponuda ključna
Knight Frank procjenjuje da bi tokom 2026. godine na tržište moglo ući više od 160.000 stambenih jedinica, pri čemu 85 posto projekata u izgradnji "otpada" na stanove. Dakle, čak i bez rata, Dubai je bio na pragu ulaska u fazu u kojoj bi se cijene kirija "prirodno" korigirale. Analitičari ValuStrata su još u februaru procjenjivali da bi do kraja ove godine rast kirija mogao stati ili usporiti - upravo zbog snažne nove ponude.
"Najveći strukturalni pomak u ovom momentu dolazi od ponude. U narednom periodu na tržište ulazi historijski visok broj novih jedinica, i to dominantno u srednjem segmentu, što mijenja pravila igre - više nije pitanje postoji li potražnja, već koliko će pojedinačni projekt uspjeti da se izdvoji u sve konkurentnijem okruženju. Osim toga, često se zanemaruje druga strana jednačine - potražnja. Dubai je dosad rastao na talasu snažnog priliva novih stanovnika i turizma. Danas taj zamah više nije isti. Ne govorimo o padu, ali o usporavanju rasta potražnje, što u kombinaciji s naglim rastom ponude stvara potpuno drugačiji balans na tržištu nego prije dvije ili tri godine", ističe Đorđević.
Dubai danas ima dva tržišta koja funkcioniraju paralelno.
"Luksuzni segment ostaje relativno izoliran od ovih promjena, jer njega pokreće globalni kapital, kupci visoke neto vrijednosti i logika očuvanja kapitala. Ograničena ponuda i činjenica da kupci uglavnom ne zavise od finansiranja čine ga otpornijim na kratkoročne poremećaje. Međutim, srednji segment je mjesto gdje će se desiti prava selekcija. Upravo tu dolazi najveći dio nove ponude, i upravo tu je tržište najosjetljivije na promjene raspoloženja investitora koji su oprezniji; kupci imaju više izbora, a vrijeme prodaje se produžava."
To svakako ne znači da je srednji segment slab, već da je najviše izložen ciklusu, jer i dalje nosi najveću realnu potražnju i generira najzdraviji tok novca kroz zakup. Ali upravo zato što je najmasovniji, prvi osjeća promjene.
Dubai i UAE odolijevaju pritiscima, uz tek blage korekcije cijena u pojedinim segmentima / Bloomberg
Je li nekretnina u Dubaiju i dalje isplativa investicija
Za investitore je danas važnije gdje kupuju, nego da li kupuju. Gulf News izvještava da su kupci postali selektivniji - pored investitora, sve veći udio čine krajnji korisnici koji pažljivije biraju lokaciju, kvalitet i dugoročnu vrijednost nekretnine. Najveća aktivnost bilježi se u zonama poput Dubai Southa i Jumeirah Village Circlea, kao i u novim razvojnim područjima s nižim ulaznim cijenama. Uprkos regionalnim tenzijama, tržište pokazuje otpornost, a Dubai ostaje jedna od ključnih globalnih destinacija za ulaganje u nekretnine.
"Kupovina nekretnine je stvar procjene - tržište je aktivno i u ponudi se mogu naći brojne jedinice na najrazličitijim lokacijama. Čvrsto vjerujem da će Dubai, nakon prolaska trenutne situacije, znati zadržati lidersku poziciju na globalnim tržištima. Otuda mislim da je stan u Dubaiju uvijek dobra investicija. Oni oprezniji mogu sačekati da dođe do normalizacije situacije, ali tržište radi i funkcionira i u ovim uslovima", zaključuje Selaković.
Ključni pokretač su nekretnine u izgradnji, koje čine oko 70 posto ukupnog tržišta, zahvaljujući širokoj ponudi i fleksibilnim modelima plaćanja.
Global Property Guide pokazuje da bruto prinosi od izdavanja u Dubaiju ostaju relativno atraktivni, ali se razlikuju po lokaciji i tipu nekretnine.
Đorđević kaže da je, iz investitorske perspektive, ovo trenutak kada tržište prestaje nagrađivati brzinu, a počinje nagrađivati strategiju. Luksuz nudi stabilnost i očuvanje kapitala, ali s ograničenim prinosom. Srednji segment nudi viši prinos, ali zahtijeva mnogo veću selekciju i razumijevanje mikrolokacija i developera. Dodaje da trenutna faza nije signal za izlazak s tržišta, već signal za promjenu pristupa. "Period 'easy money' je završen. Ulazimo u fazu u kojoj će razlika između dobre i loše investicije biti znatno veća nego ranije."
Dakle, ovi podaci nam govore da je i dalje isplativo kupiti nekretninu u Dubaiju, ali pod strožim uslovima nego prije rata. Ako se sukob smiri trajno - i nakon pauze od 14 dana, Dubai može zadržati dobar dio svoje atraktivnosti zahvaljujući visokoj likvidnosti tržišta, snažnoj međunarodnoj potražnji i činjenici da mnogi kupci planiraju dugoročno. To potvrđuje i Reuters, koji navodi da određeni broj investitora sada aktivno traži "distressed" prilike (prinudne prodaje), dok luksuzni segment jača. Međutim, ako se rat oduži, Citigroup u pesimističnom scenariju vidi prosječan pad cijena od oko sedam posto godišnje do 2028, uz sporiji rast stanovništva, što je za Dubai problematično jer tržište umnogome zavisi od priliva novih rezidenata i stranog kapitala.
Zato bi možda najrazumnije bilo reći da je trenutno isplativija kupovina gotovih, useljivih stanova u kvartovima sa solidnim prinosom i širokom bazom zakupaca, kao što su JVC, JLT, dio Dubai Marine ili odabranih projekata u Business Bayu, nego pomama za najskupljim kvadratima - te zone mogu ostati poželjne samo za ultra-bogate kupce.
.webp){kind=icon}
