Pad cijena nekretnina u Kini mnogo je gori nego što pokazuju službeni podaci

Sudeći prema kineskim službenim statistikama, nacionalno stambeno tržište bilo je izuzetno otporno u uvjetima mlakog ekonomskog rasta i rekordnih neispunjenja obveza od strane developera.

Cijene novih domova pale su samo 2,4 posto u odnosu na najviši nivo iz augusta 2021., pokazuju vladine brojke, dok su cijene postojećih domova pale šest posto.

Ali slika koju nam pružaju agenti za nekretnine i privatni pružatelji podataka daleko je strašnija.

Podcjenjivanje dubine pada

Ove brojke pokazuju pad cijena postojećih kuća za najmanje 15 posto u vrhunskim naseljima velikih metropolitanskih područja kao što su Šangaj i Shenzhen, kao i u više od polovice kineskih gradova reda 2 i reda 3. Postojeći domovi u blizini sjedišta Alibaba Group Holding Ltd. u Hangzhou pali su za oko 25 posto u odnosu na vrhunce s kraja 2021., prema lokalnim agentima.

Iako je teško praviti komparaciju, poznavatelji industrije i ekonomisti kažu da kineski službeni indeksi cijena kuća vjerovatno podcjenjuju dubinu pada, djelomično zbog dugogodišnjih metodologija koje se bore da uhvate prekretnice na tržištu.

To povećava zabrinutost među ulagačima o dostupnosti pravovremenih ekonomskih podataka u Kini, gdje je pristup nekim informacijama postao sve ograničeniji pod vladom predsjednika Xi Jinpinga. Također postavlja pitanja o tome imaju li sami kreatori politike tačno razumijevanje tržišta dok smišljaju mjere za poticanje potražnje. Još jedan rizik je da oprezni kupci nekretnina ostanu po strani, čekajući da se pad cijena pojavi u podacima prije nego što se odluče za kupovinu.

Analitičari kažu da metodologija, koja se djelomično oslanja na ankete, a ne na podatke o cijenama iz transakcija, pomaže vlastima da izglade trend i izbjegnu velike oscilacije. Nasuprot tome, u SAD-u, naširoko citirani indeksi S&P CoreLogic Case-Shiller koriste podatke o cijenama domaćinstava prikupljene u lokalnim uredima za registraciju isprava diljem zemlje.

Za Henryja China, koji je proveo više od 20 godina istražujući globalna tržišta nekretnina, izvor i tačnost podataka su ključni.

''Podaci o cijenama kuća u mnogim zemljama temelje se na ukupnim tržišnim transakcijama, ali Kina koristi selektivne uzorke'', rekao je Chin, voditelj istraživanja za Aziju i Pacifik u CBRE Group Inc. ''Kada tržište pada, pravi tržišni uvjeti se teško reflektiraju u takvim podacima''.

Službene cijene kuća u Kini pokazuju otpornost/Agenti i privatni podaci signaliziraju da je pad nekretnina daleko gori/Bloomberg

Kineski statistički ured rekao je u objašnjenju da se sirovi podaci o cijenama novih domova temelje na svim prodajama i kupovinama registriranim u lokalnim tijelima za transakcije nekretnina. Međutim, postojeće cijene kuća temelje se na prodaji ključnih projekata i anketama, navodi se. NBS koristi Laspeyresov indeks cijena, uobičajenu formulu koja se koristi u cijelom svijetu, za izračun svog mjerača cijena kuća u 70 gradova, rekao je statistički ured za Bloomberg. Promatrači tržišta kažu da je metodologija uzorkovanja i izračuna indeksa i dalje nejasna.

Podaci temeljeni na anketama "služe svrsi izbjegavanja ekstremnih fluktuacija", rekla je Alicia Garcia Herrero, glavna ekonomistica za Aziju i Pacifik u Natixisu SA u Hong Kongu. "Ali kada su ljudi oprezni da cijene još više padaju, pa stoga ne kupuju, takvi podaci pobijaju vlastitu svrhu".

Ovo djelomično objašnjava zašto se promjene cijena kuća koje impliciraju službeni i privatni izvori u nekim prilikama čine nedosljednima s tržišnim percepcijama, rekli su ekonomisti Goldman Sachs Group Inc. u izvještaju iz jula pod nazivom ''Razumijevanje razlika u mjerama cijena kuća u Kini''.

Za razliku od mnogih dijelova svijeta, kineske vlasti ne objavljuju javno cijene kuća nakon završetka transakcije. Zavod za statistiku je 2021. odgovorio na zabrinutost u vezi sa službenim indeksom cijena nekretnina, rekavši da on "općenito" može odražavati promjene u ponudi i potražnji na tržištu nekretnina, prema izjavi na njegovoj web stranici.

Pad cijena

U Hangzhouu, u blizini sjedišta Alibabe, cijene kuća u nekim četvrtima pale su 25 do 28 posto u odnosu na vrhunac oko oktobra 2021., rekli su agenti. U Lianyangu, središnjem području popularnom među iseljenicima i finansijerima u Šangaju, cijene stanova pale su 15 do 20 posto s rekordno visokih sredinom 2021.

Čak i od marta, prije novog usporavanja, više od polovice gradova nivoa 2 i nivoa 3 zabilježilo je pad cijena postojećih kuća za više od 15 posto u odnosu na vrhunce, napisali su ekonomisti Guolian Securities Co. u izvještaju citirajući podatke o postojećim stambenim transakcijama pružatelja usluga KE Holdings Inc. Stvarni padovi u odnosu na vrhove mogli bi biti oštriji, budući da agencija prikuplja podatke tek od novembra 2018., upozorili su ekonomisti.

Alarmantan pad cijena nekretnina/Cijene kuća značajno su pale s vrha, pokazuju privatni podaci/Bloomberg

Najbolji gradovi, koji su se nekoć smatrali otpornima na pad nekretnina, nisu više imuni. Cijene postojećih kuća u najmanje pet popularnih okruga Shenzhena pale su 15 posto u posljednje tri godine, prema julskom izvještaju instituta za istraživanje nekretnina Leyoujia. Južno središte najnepristupačnije je tržište nekretnina u zemlji.

Svi izvori podataka u Kini, bili oni državni ili privatni, suočavaju se sa "značajnim izazovima" pri sastavljanju relativno stabilnog portfelja za praćenje cijena nekretnina, napisali su ekonomisti Goldman Sachsa u Kini predvođeni Wangom Lishengom u julskom izvještaju. U svojoj procjeni mjera cijena nekretnina u Kini, rekli su da "ne postoji savršena" mjera.

"Slabost nekretnina je možda najizazovnija prepreka rastu usred tekućeg oporavka Kine nakon ponovnog otvaranja, pa stoga zamah i raspoloženje u sektoru nekretnina imaju značajne implikacije na rast i politike", napisao je Wang. "Cijene kuća zahtijevaju veću pozornost usred natezanja konopa u sektoru nekretnina između stalnih pritisaka na pad i sve većih nada u popuštanje".

Jaz u percepciji cijena nekretnina dijelom proizlazi iz širokog niza političkih poluga koje vlasti imaju na raspolaganju. Dok zemlje poput Australije, Singapura ili SAD-a imaju tendenciju pooštravanja ograničenja kredita i vrijednosti ili povećanja kamatnih stopa, Kina može ići dalje od toga i zabraniti svima koji nisu rođeni u određenom gradu da kupuju domove ili ograničiti broj nekretnina koje osoba ima dozvoljeno posjedovati.

"Slabosti u statistici cijena nekretnina jedva da poboljšavaju stvari", rekao je Bert Hofman, bivši direktor Svjetske banke za Kinu koji sada radi na Nacionalnom univerzitetu u Singapuru. To "sada može djelovati protiv određivanja prave politike za stabilizaciju tržišta".

Novi domovi

Kineska vlada također direktno intervenira na cijene. Budući da se većina novih domova u Kini proda prije nego što se sagrade, jedna distorzija dolazi od regulatorne gornje granice za te projekte. Putem " dozvole prije prodaje ", lokalne stambene vlasti određuju cijene kuća po kojima investitori namjeravaju prodati nekretnine.

Od 2016. pristup je uspješno držao cijene novih domova u najvećim gradovima uglavnom nepromijenjenima nakon pomame kupovine kuća, čak i kada su vrijednosti postojećih kuća nastavile rasti. Zatim, kada su cijene počele padati, aranžman je pomogao da nove rezidencijale manje propadaju, unatoč ozbiljnom usporavanju.

"Razlika u cijenama postala je velika smetnja ispravnom čitanju domaćeg tržišta", rekao je Yan Yuejin, direktor istraživanja pri E-house China Institutu za istraživanje i razvoj. "Neki popularni novi projekti daju ljudima osjećaj da je tržište užareno, ali u stvarnosti je neke prigradske projekte jako teško prodati".

Postojeći domovi

Na postojeće cijene kuća također su uticale distorzije posljednjih godina, prema Goldmanovim analitičarima. Od 2021. vlade u više od desetak velikih gradova uspostavile su takozvani "mehanizam referentne stope" za tržište postojećih stanova, zamjenjujući tržišne cijene onima koje je predložila vlada kako bi smirile groznicu kupovine stanova.

Osim toga, postoji i dugogodišnja praksa stvaranja zasebnih ugovora s nižim cijenama postojećih kuća u porezne svrhe, čineći cijene u službenim transakcijama umjetno nižima od stvarnih.

Prema Guou, agentu za nekretnine sa sjedištem u Šangaju, koji je tražio da ga se identificira samo po prezimenu dok je razgovarao o osjetljivoj temi, teško je doći do stvarnih transakcijskih cijena. Podaci o transakcijama često odražavaju umjetno niske cijene koje su kupci i prodavači podnijeli vlastima, a ne stvarne cijene transakcija, dodao je.

Tržište nekretnina na kojem se tačnost informacija dovodi u pitanje može zadržati kupce i može značiti da je buduće reakcije politike teže odrediti.

"Peking je već učinio neke stvari kako bi ublažio napetosti u sektoru nekretnina, ali to je bilo presporo i premalo", rekao je Lu Ting, glavni ekonomist za Kinu u Nomura Holdings Inc. "U nekom trenutku Peking će biti prisiljen poduzeti više mjera da zaustavi silaznu spiralu''.