.webp){kind=icon}
Tema nekretnina u Hrvatskoj je u više od 90 posto vremena okrenuta stanovima, kućama i, budimo iskreni, u stambenu svrhu preuređenim šupama i garažama. Čak i kad se spomene biznis, a zahvaljujući zimmer frei kulturi vodeće domaće gospodarske grane turizma, opet je riječ o stambenim nekretninama koje se, je l', iznajmljuju turistima.
Komercijalne nekretnine tako ostaju zarobljene u vrlo uskom krugu interesa koji se minimalno proširi tek kad država ili gradovi na tržište stave derutne poslovne prostore po jednako derutnim cijenama. Pa tko voli, nek izvoli.
No tema komercijalnih nekretnina posljednjih mjeseci sve glasnije kuca na vrata, ako već ne domaćih banaka, onda svakako stranih, njihovih vlasnika, a upozorenja o situaciji na tržištu stižu s najviših razina. Još u studenom prošle godine Europska središnja banka (ECB) upozorila je na ranjivost poslovnih banaka na komercijalne nekretnine.
ECB je tada, uz napomene o padu prometa i cijena, izdvojio i trend snižavanja ocjena kreditnog rejtinga za nekretninske kompanije. "Uvjeti su posebno izazovni za građevinare kojima prijete padajuće cijene, smanjenje narudžbi i rastući ulazni troškovi, mada je pritisak sve skupljih materijala i sirovina posljednjih mjeseci popustio".
Ukupna izloženost banaka manja je prema sektoru komercijalnih nekretnina nego prema stambenom i "nije vjerojatno da je na razini eurozone dovoljno velika kako bi samostalno izazvala sistemsku krizu", pisali su tada europski bankari. "No scenarij u kojem nekretninske kompanije imaju vrlo visoke gubitke mogao bi koincidirati sa stresom iz drugih sektora". Na taj bi način tržište komercijalnih nekretnina potencijalno moglo djelovati kao dodatni faktor u nekom negativnom scenariju povećavajući vjerojatnost da se u bankama nakupe gubici koji bi mogli utjecati na cijeli sistem, objašnjavali su lanjskog studenog u ECB-u u svojem komentaru financijske stabilnosti eurozone.
Komentari nisu bili bez vraga. U medijima je sve više vijesti o krizi na tržištu komercijalnih nekretnina i posljedicama koje ona ima za banke. U Sjedinjenim Američkim Državama u problemima se našla New York Community Bancorp, dok je u Japanu banka Aozora ubilježila svoj prvi gubitak u posljednjih petnaest godina i to radi skoka rezervacija za kredite na američke komercijalne nekretnine.
Švicarska banka Julius Bär odlučila je otpisati kredite propaloj nekretninskoj kompaniji Signa | Michele Limina/Bloomberg
Niti s ove strane Atlantika nije mirno. Švicarski Julius Baer najavio je otpis kredita koje je odobrio propaloj kompaniji Signa, jednoj od najvećih austrijskih nekretninskih kompanija. Deutsche Pfandbriefbank, sa sjedištem u Münchenu, je zbog izloženosti komercijalnim nekretninama također ovih dana zabrinuo investitore, a i poznata Deutsche Bank je učetverostručila rezervacije za takvu vrstu kredita.
Ono što najviše zabrinjava je situacija u velikim njemačkim pokrajinskim bankama. Četiri najveće – Helaba, BayernLB, NordLB i LBBW – već su odvojile četristotinjak milijuna eura u rezervacije za kredite za komercijalne nekretnine. Upravo te banke bile su posebno pogođene tijekom financijske krize 2008. godine, također zbog izloženosti nekretninama.
Rekordan pad
Njemačka udruga banaka ovih je dana objavila kako je u četvrtom lanjskom kvartalu pad cijena na tamošnjem tržištu komercijalnih nekretnina bio najoštriji u posljednja dva desetljeća. Prosječne cijene uredskih kvadrata bile su 13 posto niže nego godinu ranije. U cijeloj godini cijene su pale za deset posto što je najsnažniji pad od 2003. godine, otkad se vode podaci.
Požar na tržištu komercijalnih nekretnina benzinom bi mogli "ugasiti" Kinezi. S tog tržišta je najglasnije dosad odjeknula propast građevinskog diva Evergrande. Kompaniju koja se na svojim internetskim stranicama hvalila s više od 1.300 projekata u 280 kineskih gradova, ugušili su dugovi veći od 300 milijardi dolara.
Bloomberg ovih dana piše kako kineski vlasnici i njihove banke počinju sve češće stavljati znakove "za prodaju" na svoje nekretnine u inozemstvu. Nadaju se da će tako namaknuti nužan kapital koji im je potreban za likvidnost na lokalnom tržištu.
Velike banke zasad su sigurne. Njemačka središnja banka lani je upozorila na rizike vezane uz komercijalne nekretnine. Tamo su napomenuli da je iznos kredita koje su njemačke banke odobrile za američke komercijalne nekretnine relativno malen, ali da je "koncentriran u pojedinim bankama".
Širenje požara
Potencijalno širenje požara s američkog tržišta nekretnina na Europu kroz njemačke regionalne banke bolno podsjeća na financijsku krizu 2008. godine. Landesbanke su tada bile izložene američkom tržištu drugorazrednih hipotekarnih kredita i na kraju su bile prisiljene na otpis milijarde i milijarde eura vrijednih kredita.
ECB je krajem prošle godine od banaka zatražio objašnjenje njihovih metodologija koje koriste prilikom procjene vrijednosti nekretnina. Već mjesecima u ECB-u su zabrinuti kako banke u eurozoni u svojim bilancama ne režu dovoljno vrijednosti kredita za komercijalne nekretnine. Pojedine banke su počele povećavati rezervacije za potencijalne gubitke, no to je tek početak priče.
Dio europskih banaka se tijekom proteklog desetljeća nakrcao kreditima za komercijalne nekretnine poput ureda, trgovačkih centara, skladišta i drugih, a upravo je taj sektor imovine posebno pogođen trendovima rada od kuće te šopinga na internetu. Oba su ta trenda posebno došla do izražaja tijekom pandemije, a na to se u posljednje dvije godine natovario još i rast novčanih kamatnih stopa.
Deutsche Bank je povećao rezervacije za potencijalne gubitke po kreditima za komercijalne nekretnine | Alex Kraus/Bloomberg
Ono što je u svemu posebno problematično je manjak kupoprodajnih transakcija u sektoru komercijalnih nekretnina. U prvoj polovici prošle godine bilo ih je čak 47 posto manje nego u istom razdoblju godinu prije, navodi ECB.
Niska aktivnost problematična je jer je zbog manjka informacija o cijenama teže procijeniti kakvo je stvarno stanje na tržištu. Vlasnici, izgleda, nisu još spremni prodavati nekretnine uz visoke diskonte.
Prema nekim procjenama stručnjaka iz nekretninskog sektora, rast kamatnih stopa već je prouzročio pad vrijednosti globalnih uredskih nekretnina veći od bilijun dolara. No pravi razmjeri štete ostaju nepoznati jer i dalje nedostaju transakcije.
Rast zabrinutosti
Na tržištu i među regulatorima polako raste zabrinutost da bi ovakvo zagušenje na tržištu moglo skrivati velike, tzv. nerealizirane gubitke među bankama koje su se okrenule komercijalnim nekretninama tijekom razdoblja niskih kamatnih stopa.
Početkom veljače iz ECB-a su stigli novi signali poslovnim bankama kako bi se mogle naći pred povišenim zahtjevima za kapitalom ako se ispostavi da nemaju adekvatan pregled rizika koji im prijete zbog komercijalnih nekretnina. Iako bi ti novi zahtjevi na snagu stupili tek iduće godine viši dužnosnici ove banke smatraju da bi ovakvo rano upozorenje moglo dijelom poslužiti i kao način da se u međuvremenu ograniče gubici po takvim kreditima.
Potencijalni gubici zasad ne bi trebali imati znatan utjecaj na profitabilnost banaka, no pritisak na menadžment jedan je od načina na koji se želi spriječiti veća šteta. Podaci Europskog nadzornog tijela za bankarstvo (European Banking Authority) pokazuju da francuske i njemačke banke u Europskoj uniji imaju najviše kredita za komercijalne nekretnine. Nakon njih slijede nizozemske i talijanske.
Banke u velikim europskim ekonomijama imaju i najviše kredita za komercijalne nekretnine. | Bloomberg
Još kad je u studenom prošle godine ECB upozorio na ranjivost poslovnih banaka u eurozoni zbog izloženosti kreditima na komercijalne nekretnine, upitali smo Hrvatsku narodnu banku (HNB) kakva je situacija na domaćem tržištu i treba li možda i u Hrvatskoj strahovati od izloženosti domaćih banaka komercijalnim nekretninama.
Tada su nam rekli da je krajem trećeg tromjesečja udio kredita osiguranih komercijalnim nekretninama činio oko 13 posto ukupnih kredita u bilancama banaka u Hrvatskoj. U posljednjih nekoliko godina taj je udio bio najviši sredinom 2021. kad je dosezao 16 posto, a od tada se on polako postepeno smanjuje.
Među njima, udio onih koji se nalaze u tzv. fazama 2 i 3 odnosno kod kojih je došlo do "znatnog povećanja kreditnog rizika" ili čak i do poteškoća u otplati je otprilike četvrtina, s time da oba udjela bilježe pad u odnosu na sredinu 2021. godine. Drugim riječima, zasad kod nas nema znakova pogoršanja situacije na tržištu komercijalnih nekretnina, odnosno trend je čak i blago suprotan.
Stabilnost i otpornost
"U usporedbi s drugim članicama Europske unije, Hrvatska se prema izloženosti komercijalnim nekretninama nalazi blago iznad medijana EU, a udio kredita osiguranih komercijalnom nekretninom znatno je niži od zemalja s najvećom izloženosti (npr. Cipar i baltičke zemlje)", dodali su u središnjoj banci za Bloomberg Adriju.
Stabilnost i otpornost domaćeg tržišta komercijalnih nekretnina ne iznenađuju kad se uzme u obzir da kod nas, za razliku od nekih drugih dijelova europskog tržišta, nema viška nekretnina i neiskorištenog slobodnog prostora. Naprotiv.
Krajem prošle godine iz zagrebačkog ureda Colliersa, jednog od vodećih domaćih igrača na tržištu poslovnih nekretnina, objasnili su nam da Zagreb trenutno raspolaže s 1,55 milijuna metara kvadratnih uredskog prostora "i to ne zadovoljava postojeću potražnju", a slično je i u Splitu "gdje potražnja također višestruko nadmašuje ponudu". Prema njihovom istraživanju iz prve polovice 2023. stopa nepopunjenosti iznosi oko četiri posto, a "iskustva s tržišta pokazala su da su dostupni većinom kvadrati u segmentu 'starijih nekretnina'", objasnila je za Bloomberg Adriju Nuccia Basanić, voditeljica odjela za posredovanje i savjetovanje za komercijalne nekretnine u Colliersu.
Stopa nepopunjenosti ureda u San Franciscu dosezala je lani rekordnih 34 posto. | David Paul Morris/Bloomberg
Čisto kao usporedbu, u posljednjem tromjesečju 2023. godine u SAD-u stopa nepopunjenosti uredskih prostora bila je na rekordnih 19,6 posto. Već ranije objavljeni su podaci da je na pojedinim segmentima tržišta ta stopa bila i puno viša, poput grada San Francisca gdje je u trećem kvartalu ona dosezala čak 34 posto.
Za razliku od Amerikanaca koji se, izgleda, i dalje nemaju namjeru vraćati na posao u uredske prostore mi smo se vratili u urede, komentiraju u Colliersu, "ali sad želimo da ti uredski prostori budu moderni, dobro opremljeni" zbog čega je i visoka potražnja za tzv. A klasom ureda.
Uredi su, dakle, u redu, no što je s drugim poslovnim nekretninama?
Basanić tumači da kod nas niti trgovački centri – koji su kao i uredski prostori stradali kad se život tijekom pandemije prebacio na internet – ne miruju. "Pandemija je donekle utjecala na prilagodbu u segmentu trgovačkih centara koji su, kako bi odvratili kupce od online trgovine, krenuli u širenje svojih ponuda na ugostiteljski dio, zabavne i sportske sadržaje i sl. Ovaj im se pristup pokazao jako dobrim što se najbolje očituje u posjećenosti i posljedičnom otvaranju novih trgovačkih i retail parkova diljem Hrvatske. Sekundarne i tercijarne lokacije dobivaju svoje retail parkove, a ekspanzija nas očekuje i u narednom periodu", protumačila je Basanić. Neradna nedjelja? Prije zvuči kao radna djelja.
Neprestana potražnja
A i za treći segment domaćeg tržišta komercijalnih nekretnina ne treba brinuti. "Skladišni i logistički prostori doživljavaju trenutno najveći procvat na tržištu komercijalnih nekretnina, i njima je najteže zadovoljiti postojeću potražnju, koju nije smanjila niti pandemija, niti ostale tržišne okolnosti", opisuju u Colliersu. "Interes je i dalje na visokoj razini, posebno u segmentu A klase. U Zagrebu (...) imamo stopu nepopunjenosti od cca 2,5 posto, koja je stabilna posljednjih pet godina", komentiraju oni.
Središnja banka lani je počela s implementacijom izvještajnog sustava AnaCredit "koji sadrži granularne podatke o izloženostima" i omogućit će nadzornicima još bolji pregled plasmana povezanih s komercijalnim nekretninama. No sustav još nije u potpunosti zaživio pa je zasad dostupna podjela koja pokazuje da oko polovice kredita osiguranih komercijalnim nekretninama otpada na uredske i druge slične poslovne prostore, oko desetak posto na nekretnine za stanovanje, a ostatak na druge poslovne nekretnine poput proizvodnih pogona, skladišta, zemljišta i sličnog.
Problemi s likvidnošću
I podaci s tržišta i podaci onih koji financiraju to tržište ne ukazuju na ikakve moguće bitne potencijalne probleme u Hrvatskoj, barem zasad. S obzirom na to da se potražnja ne smanjuje i kako su stope nepopunjenosti poslovnih prostora i dalje jako niske u Colliersu smatraju "kako u kraćem ili srednjem roku vlasnici i investitori neće imati problema s likvidnošću". Kad bi došlo do "značajnog smanjenja potražnje i popunjenosti, to bi svakako utjecalo i na korekciju cijena i na same investitore, ali to se u ovom trenutku ne događa u Hrvatskoj", zaključuje Basanić.
Opasnost prelijevanja problema s drugih tržišta uvijek postoji. Kad je 2007. godine kihnulo američko tržište nekretnina, a godinu kasnije i dobilo gripu, hunjavica je idućih šest godina mučila kompletno hrvatsko gospodarstvo. Europski regulatori tiho su proteklih mjeseci pojačali preventivne doze antibiotika sumnjičavo mjerkajući temperaturu poslovnim bankama zbog situacije s tržištem komercijalnih nekretnina, kako bi pokušali spriječiti bilo kakav nastanak bolesti. Naše tržište, u međuvremenu, puca od zdravlja.
Samo da ne pukne.
