Želite uložiti u nekretnine u Italiji? Evo gdje je to najpametnije i koliki su prinosi

Italija ponovo privlači pažnju globalnih investitora u nekretnine, kako zbog atraktivnih cijena u južnim i perifernim regijama, tako i zbog poreskih olakšica i programa za privlačenje stranog kapitala. U centru pažnje su Trst, koji je zbog blizine najprivlačniji građanima Srbije i regije, zatim Rim, Puglia, Sicilija i Toskana. Sve su to oblasti koje specifično, svaka za sebe, spajaju životni stil, sigurnost ulaganja i pravne okvire, tako da idu naruku inozemnim kupcima.

"Ako poželite višak raspoloživih sredstava uložiti u nekretninu u okolnim zemljama, poput Italije, Turske ili Grčke, i tu nekretninu izdavati, najbolja opcija prema trenutnom bruto prinosu je Italija. Tu je prosječni bruto prinos na nekretnine 7,5 posto", kaže Mihael Blažeković, analitičar Bloomberg Adrije.

Turska daje sličan prinos (7,4 posto), dok je Grčka u zapećku, s prinosom od 4,6 posto, iako iz godine u godinu privlači nove investicije u nekretnine.

Italija se na Mediteranu pozicionira dosta dobro i važi za otvoreno tržište za strance, s umjereno visokim troškovima transakcije i atraktivnim prinosima pri izdavanju. Doduše, treba uzeti u obzir i kupljene kvadrate, a ne samo prinose.

Ako uporedimo Italiju i Tursku, zbog sličnih prinosa od rentanja, analiza pokazuje da se sa 500.000 eura može kupiti mnogo više kvadrata u Turskoj nego u Italiji. "Za taj iznos dobijate 142 kvadrata u Rimu, a čak 375 kvadrata u Istanbulu", dodaje Blažeković.

"Kada uporedimo bruto prinose od najma stana/apartmana u ovim zemljama, s pretpostavkom da ste uložili 500.000 eura, moguće je zaraditi oko 37.500 eura godišnje u Italiji, dok su brojke u Turskoj vrlo slične. Naravno, dosta zavisi od same lokacije i kvaliteta nekretnine, pa je tako prosječni bruto prinos u Milanu 5,4 posto, a u Rimu iznad sedam posto. Dakle, godišnja renta varira u rasponu od 27.000 do 35.000 eura. Ako bismo te prinose uporedili s prinosima na berzama, vidjeli bismo da su tržišta akcija u tom segmentu i dalje pobjednici. U posljednjih 10 godina prosječni godišnji prinos na S&P500 je 11,7 posto, a prinos na domaći BELEX15 je u istom periodu bio 6,4 posto", zaključuje analitičar Bloomberg Adrije.

Potražnja gura cijene naviše

U načelu, italijansko tržište nekretnina bilježi stabilan rast cijena, koji u posljednjih godinu dana iznosi 4,5 posto. Proces kupovine je dobro organiziran, iako zahtijeva angažiranje lokalnih stručnjaka (agent za nekretnine, advokat, notar). Stranica globalpropertyguide.com je nedavno objavila i Vodič za strance koji žele investirati u nekretnine u ovoj mediteranskoj zemlji, a ono što najviše interesira potencijalne kupce jesu pravna strana same procedure kupovine, poreski sistem, cijene kvadrata, najisplativije regije.

Strani državljani mogu legalno kupiti nekretninu u Italiji, s tim što državljani EU imaju ista prava kao Italijani. Državljani zemalja van EU, poput Srbije ili SAD-a, moraju postupati po principu recipročnosti, što znači da i u njihovoj zemlji Italijani mogu kupovati pod istim uslovima. Taj uslov smo pomenuli i u tekstu o kupovini nekretnine u inozemstvu putem kredita iz Srbije - neophodno je da postoji uzajamna mogućnost stjecanja svojine, te da i građani te strane države mogu kupovati nekretnine u Srbiji, kako bi kredit bio odobren.

Prema posljednjim podacima portala Idealista.it i nacionalnog statističkog zavoda (ISTAT), cijene kvadrata u pomenutim regijama u julu 2025. su sljedeće:

Ko investira u Italiji i zašto

Ove godine Italija bilježi rast stranih investicija u nekretnine od gotovo 12 posto u odnosu na prethodnu godinu, a najaktivniji kupci su Nijemci, Austrijanci i Švicarci (biraju Trst i Toskanu zbog blizine, klime i kulture), Amerikanci i Kanađani (primarno ih zanimaju Puglia i Sicilija zbog autentičnosti i niskih cijena), Skandinavci i Holanđani (kupuju vikendice i vile u unutrašnjosti Toskane i Puglije), te investitori iz UAE i Azije koji zalaze u luksuzni nekretninski segment Rima i Firence.

Podsjetimo i na proces kupovine stana u Trstu. Cijela procedura traje od tri do šest mjeseci, a prvi korak je odabir. Drugi korak je davanje ponude, ali je između toga važno provjeriti dokumentaciju (zemljišne knjige, katastar, upotrebna dozvola, održavanje zgrade). Ako je sve uredu i prodavac prihvati ponudu, dokument se registrira u Italiji i elektronskim putem šalje u Srbiju, kako bi sudski tumač za italijanski jezik uradio prevod. Kupac, potom, odlazi u banku da plati kaparu i agencijsku proviziju. Slijedi odlazak kod notara, koji zakazuje datum potpisivanja kupoprodajnog ugovora.

Depositphotos

 

 

 

Osim prirodnih ljepota ove evropske zemlje, mora, Alpa, dobrog vina i izvrsne hrane, poreske pogodnosti za investitore su jedan od motiva za prebacivanje rezidencije baš tu. U vidu treba imati sljedeće poreze:

• Registrirani porez (Imposta di Registro): dva posto od katastarske vrijednosti ako je kupac rezident i kupuje prvu nekretninu (ital. prima casa), a devet posto ako kupac nije rezident Italije i nije riječ o prvoj kupovini. Minimalni iznos poreza je 1.000 eura i obračunava se po katastarskoj, a ne tržišnoj vrijednosti, ako se kupuje od fizičke osobe.

• PDV (IVA - Imposta sul Valore Aggiunto): plaća se četiri posto na novu nekretninu, ako je to prva nekretnina i kupuje se od građevinske firme; 10 posto ako nije prva nekretnina, a u pitanju je nova gradnja; 22 posto na luksuzne nekretnine (kat. A/1, A/8, A/9). PDV se plaća umjesto registracionog poreza i obračunava se na kupoprodajnu cijenu.

• Katastarski porez (Imposta Catastale): iznosi fiksno 50 eura ako se kupuje od fizičke osobe (uz registrirani porez), ili jedan posto od vrijednosti nekretnine ako se kupuje od firme koja je obveznik PDV-a.

• Hipotekarni porez (Imposta Ipotecaria): iznosi fiksno 50 eura ako se kupuje od fizičke osobe, ili jedan posto od vrijednosti nekretnine ako se kupuje od firme koja je obveznik PDV-a.

• Porez na luksuzne nekretnine: plaća se ako je nekretnina kategorizirana kao A/1 (historijska rezidencija), A/2 (vila), A/9 (zamak, palača). U tom slučaju PDV je 22 posto i nema oslobađanja za prvu nekretninu.

• Notarske takse (Honorario notarile): u prosjeku iznose između jedan i dva posto kupoprodajne vrijednosti nekretnine ili fiksno od 1.500 do 5.000 eura, zavisno od kompleksnosti transakcije.

• Troškovi prevođenja i sudskog tumača (ako kupac ne govori italijanski): prevod ugovora košta od 150 do 500 eura, a sudski tumač pri potpisu je do 300 eura.

• Agencijska provizija (provvigione): obično iznosi od tri do pet posto plus PDV od kupoprodajne cijene (zavisno od toga da li agencija posreduje jednoj ili obje strane). Neke agencije naplaćuju fiksne troškove, to jest ne uzimaju procenat.

• Porez na imovinu (IMU - Imposta Municipale Unica) i komunalni porezi (TARI i TASI): plaćaju se nakon kupovine nekretnine, s tim što se IMU ne plaća za prvu nekretninu, osim ako je luksuzna kategorija, a za drugu nekretninu iznosi od 0,76 do 1,06 posto godišnje (to određuje općina). 

Italija nudi stabilno tržište s utemeljenim zakonima o zaštiti imovine i urbanističkom planiranju, obećavajući pasivni prihod kroz izdavanje (visoka je potražnja za kratkoročnim najmovima u gradovima i na primorju), raznovrsnost - od oronulih kuća za jedan euro do luksuznih vila u Toskani, do programa obnove sela i subvencija. Brojne općine nude podsticaje za obnovu napuštenih kuća, pa čak i direktne subvencije u visini do 40.000 eura za adaptaciju.

Programi koji olakšavaju život i ulaganje

Italija ima više opcija za dobijanje boravišne dozvole na osnovu kupovine nekretnine ili investicija.