.webp){kind=icon}
Dok manjak stambenog prostora dovodi do rasta najamnina u glavnim europskim gradovima, ne nedostaje investitora koji bi htjeli ubaciti novac u izgradnju novih rezidencijalnih nekretnina, no pritom se suočavaju s raznolikom paletom zapreka.
Uredski i komercijalni prostori osjećaju posljedice rada na daljinu i kupnje preko interneta, pa su investitori namijenili dodatnih 82 milijarde eura za projekte stanovanja u Europi do kraja 2025. godine, navodi se u analizi britanske tvrtke za nekretnine Savills. Istodobno im na putu stoji pravi regulatorni i birokratski labirint.
"Čitav taj kapital spreman je ući u Europu. Postoji manjak na strani ponude, nema dovoljno postojećih nekretnina, ali postoje i barijere", kaže Mark Allnutt koji je izvršni direktor u tvrtki za upravljanje ulaganjima specijaliziranoj za nekretnine Greystar Real Estate Partners.
Stanovanje je postalo vruće političko pitanje u Europi jer problemi u iznalaženju priuštivog stambenog prostora pridonose socijalnim tenzijama i frustraciji glasača. No ne postoji brzopotezno rješenje.
Cijene najma rastu u glavnim europskim gradovima
Prepreke su različite diljem Europe, od ograničavanja iznosa najamnina do uskih grla u planiranju te je potrebno održivo i sustavno djelovanje vlada kako bi se investicije ubrzale i smanjio pritisak na tržištu nekretnina. Ovako to izgleda na nekolicini europskih tržišta:
Ujedinjeno Kraljevstvo
Samo spominjanje britanskog sustava urbanog planiranja je dovoljno da namršti investitore. Razvojne odluke su u rukama potkapacitiranih lokalnih uprava i javni utjecaj može zaustaviti ambiciozne projekte.
"Ima lokalnih uprava koje to shvaćaju i onih koje ne. One koje ne shvaćaju su brojnije", iznosi Allnutt.
Lokalne vlasti obično imaju osam tjedana za donošenje odluke ili, ako je riječ o većim projektima, 13 tjedana. No samo 20 posto zahtjeva za dozvolama za velike rezidencijalne razvojne projekte je riješeno u tom roku u lanjskom trećem tromjesečju, službeni su podaci vlade.
Otvoreno pitanje su i moguća nova regulativa. Laburistička stranka, koja vodi u ispitivanjima javnog mnijenja, obvezala se na niz reformi kako bi se uhvatila ukoštac s britanskim manjkom stambenog prostora, a londonski gradonačelnik Sadiq Khan uporno poziva na ograničenje rasta najamnina.
Iako takvo ograničenje može biti korisno za stanare, ono može produljiti manjak ponude na dulji rok gušenjem motivacije za izgradnjom novih objekata. To se događa u Škotskoj gdje vlasnici nekretnina mogu podići najam tek za tri posto godišnje.
"Nekretninski sektor je u zastoju jer investitori smatraju da postoji visoka razina političkog rizika", izjavljuje John Boyle iz škotske udruge koja okuplja tvrtke iz nekretninskog poslovanja.
Irska
Irska još osjeća posljedice nekretninskog mjehura koji je prsnuo tijekom financijske krize i rast najamnina je ograničen na dva posto godišnje do daljnjeg. To znači da se ne uračunava najnovija inflacija, što djeluje na investicijske planove.
Ishod je pogoršanje u stambenoj ponudi i jačanje napetosti. Nasilni prosvjedi u Dublinu u studenome odražavali su frustraciju činjenicom manjka priuštivog stambenog prostora dok raste broj pridošlih izbjeglica i tražitelja azila.
Irska se vlada obvezala u prosjeku izgraditi 33 tisuće novih domova svake godine u razdoblju od 2021. do 2030. No za developere uporno visoka inflacija ne opravdava kalkulaciju.
"Ograničenje najamnina ne mora biti problem, no pravila se trebaju bolje uskladiti s troškovima i rizicima", ocjenjuje glavni izvršni direktor u Greystaru Bob Faith.
Njemačka
Manje od polovice Nijemaca posjeduje prostor u kojemu živi. To je jedna od najmanjih stopa u Europi. Dok to znači da ima puno investicijskih mogućnosti, kupnja postojećih nekretnina uključuje problem oko renoviranja. Velika je ponuda stambenog prostora, no značajan dio je vrlo star i nepogodan za iznajmljivanje, kaže Faith.
Vladajuća koalicija kancelara Olafa Scholza nije uspjela dohvatiti cilj izgradnje 400 tisuća novih domova godišnje i protekloga rujna odgodila stroža pravila o učinkovitosti za nove zgrade. No zbog visokih kamatnih stopa i rastućih troškova izgradnje nije došlo do više investicija, a ulagači ostaju napeti oko toga kada će nova pravila ipak doći na red.
"Izgradnja stambenog prostora hitno treba poticaj, ne daljnju neizvjesnost", poručuje Felix Pakleppa, izvršni direktor u građevinskoj udruzi ZDB.
Njemačka nije ostvarila cilj izgradnje 400 tisuća novih domova godišnje
Stroga pravila o zaštiti stanara dodatno smanjuju zainteresiranost investitora. Rolf Buch, koji je glavni izvršni direktor u najvećoj njemačkoj nekretninskoj tvrtki Vonovia, ističe da će vladini planovi za još čvršćom regulativom, kao što je smanjivanje prostora za povećanje najamnina, samo dovesti do manje, a ne više izgradnje.
"Zakonodavac bi trebao dobro promisliti", smatra Buch.
Nordijske zemlje
Aktualna švedska kriza na tržištu nekretnina kroz pad cijena i rastuće troškove financiranja snažno opterećuje tamošnju ekonomiju. No u Stockholmu ponuda ni izbliza nije dovoljna, a nacionalno ograničenje najmova sputava investicije.
Onima koji nemaju novaca kupiti nekretninu ili godinama čekati na prostore koje u najam daju vlasti ostaje jedino da se okrenu mutnom tržištu podnajma.
Takve situacije koče investitore u strahu da se svakoga najmodavca ne počne smatrati jednako problematičnim.
"Investitori su nervozni oko reputacijskih pitanja, no najveći je problem regulacija", ocjenjuje Andrew Allen iz tvrtke Savills.
U Danskoj, gdje je inflacija još uvijek visoka, najamnine mogu rasti tek četiri posto godišnje do ove godine, a to se primjenjuje i na postojeće i na buduće ugovore. Vlada kaže da se time olakšava situacija za oko 160 tisuća najmoprimaca koji bi se inače suočili s velikim povećanjima najma.
Poljska
Uoči prošlogodišnje izborne kampanje vlada je uvela hipotekarne poticaje za kupce prve nekretnine, što je pridonijelo rastu cijene stanovanja u velikim gradovima od gotovo 20 posto. Predviđeni je novac potrošen, a nova vlada premijera Donalda Tuska planira nastaviti s poticajima tek u drugoj polovici ove godine, no uz dodatak prihodovnog limita.
To znači da su Poljaci ponovno izloženi strukturnim problemima tržišta nekretnina, a to su visoke cijene, skupi krediti i nedovoljna ponuda.
Pirenejske zemlje
Izgradnja rezidencijalnih nekretnina u Španjolskoj je u depresiji od prsnuća tržišnog mjehura prije više od desetljeća. Najveći je problem spora administracija. Developeri se žale da može proći i godina do izdavanja dozvole, što samo poskupljuje ulaganje.
Španjolsko tržište nekretnina nije se oporavilo od zadnjeg mjehura
Ima doduše napora da se ubrzaju investicije podjelom rizika među investitorima. Takve su inicijative potrebne u trenutku dok količina novih stambenih prostora pada već 13 godina uzastopce i na najnižoj je razini od 2007.
U Portugalu vlada nastoji ohladiti tržište rezidencijalnih nekretnina okončanjem programa dodjele takozvanih zlatnih viza i smanjenjem poreznih olakšica za nove rezidente. Ti su potezi kratkoročno povećali potražnju kod stranaca i za veliki broj domaćeg stanovništva otežali priuštivost nekretnina. No kako ljudi uvijek trebaju kuhinju i krevet, Allen iz Savillsa ističe da će investitori uvijek nastojati naći način da zaobiđu zamke.
