Kriptom do kvadrata: Kako Adria regija ulazi u svijet kripto-nekretnina

Kada je Laszlo Hanyecz 2010. dvije porodične pizze platio 10.000 bitcoina, nije ni slutio da je tako napravio svojevrsnu prekretnicu u svijetu kriptovaluta. Od poručivanja pizze do kupovine luksuznih vila kriptom nije proteklo mnogo vremena, a Adria regija ima potencijal da postane dio te mreže.

U Srbiji virtuelne valute (što je zvanični termin koji prepoznaje važeći Zakon o digitalnoj imovini, dok su kriptovalute kolokvijalni izraz u zemlji) nemaju pravni status novca ili valute, napominje se na sajtu Narodne banke Srbije (NBS). Međutim, to ne znači da, makar u teoriji, usluga ili proizvod u nekom narednom periodu ne bi mogli biti posredno plaćeni ovom vrstom digitalne imovine.

Kako je Bloomberg Adria već pisala, pomenuti zakon, koji je u junu 2021. stupio na snagu, propisuje uslove pod kojima pravne osobe mogu dobiti licencu za pružanje usluga u vezi s digitalnom imovinom. Podsjetimo, NBS je dosad izdala dvije dozvole za pružanje usluga u vezi s virtuelnim valutama (licence su dobile kripto-mjenjačnice ECD i Crypto12). Ali zašto potrošači u praksi i dalje ne mogu platiti robu ili uslugu prenosom kriptovalute trgovcu? 

Da bi građanin svojim kriptovalutama mogao nešto platiti, potrebno je da trgovac kod kojeg kupuje angažuje specijalizovanog pružaoca usluga koji ima licencu NBS za pružanje usluge prihvatanja virtuelnih valuta i koji će ih zamijeniti za dinare. Tako bi trgovac na svoj tekući račun dobijao samo dinare, a ne i virtuelne valute, s obzirom na to da su pravni subjekti i poduzetnici u obavezi da posluju preko tekućeg računa u dinarima. 

Ipak, kako je iz centralne banke ranije rečeno za Bloomberg Adriju, spomenute dvije kripto-mjenjačnice ovlaštene su za pružanje određenih usluga u vezi s virtuelnim valutama, ali među njima nije i usluga prihvatanja virtuelnih valuta. Da pojasnimo, pojam prihvatanja digitalne imovine označava uslugu koju kompanija pruža trgovcu prihvatanjem odgovarajuće vrijednosti digitalne imovine od potrošača, koja odgovara cijeni robe/usluge prodate tom potrošaču, a zatim je zamjenjuje odgovarajućim iznosom dinara i taj iznos doznačava na račun trgovca. 

Dakle, sve dok kompanija ne ispuni uslove i ne dobije licencu za pružanje usluge prihvatanja virtuelnih valuta, u Srbiji neće biti moguće zamijeniti virtuelne valute za kupljenu robu ili usluge. Do sada takva dozvola u zemlji nije izdata. 

U Budvi prodati stanovi za 420 bitcoina

Čini se da Crna Gora ima drugačiji pogled na kupovinu kriptovalutama. Tako je, prema Forex Suggestu, ta zemlja na visokom petom mjestu u svijetu po broju kupovina nekretnina kriptovalutama. 

 

 

Recimo, novinu u percepciji kriptovaluta unosi Perper.net – najveći blockchain i kripto projekt u Crnoj Gori, koji teži da omogući upotrebu kriptovaluta u svakodnevnici. Njen CTO i osnivač Ivan Joličić za Bloomberg Adriju kaže kako su ovakve transakcije malobrojne u regiji.

Promo/Riviera Montenegro

Crna Gora se, kako kaže, istakla kao pionir u regiji time što je još prije sedam godina realizovana prodaja tri luksuzna stana u Budvi za ukupno 420 bitcoina (vrijednosti oko 2,5–3,2 miliona dolara). "Ovu prodaju izvela je kompanija povezana s projektom Dukley Gardens, uz konverziju kripto-uplate u eure tokom procesa. Prema tvrdnjama kompanije, to je tada bila najveća prodaja nekretnina u Evropi plaćena kriptovalutom. Jedan od kupaca potvrdio je da je procedura završena veoma brzo, prenos sredstava trajao je svega nekoliko minuta, uz automatsku konverziju bitcoina u eure za prodavca", objašnjava Joličić.

Ovaj slučaj je dokazao da su kripto-transakcije nekretnina praktično izvodljive, čime je crnogorsko primorje privuklo pažnju kripto-ulagača, dodaje on.

Kako kaže, u Adria regionu ima nekoliko lokalnih i međunarodnih subjekata koji podržavaju kripto u sektoru nekretnina.

"Nekoliko crnogorskih agencija otvoreno prima kriptovalute. Naprimjer, MD Realty i GoMonte reklamiraju da omogućavaju kupoprodaju nekretnina za bitcoin, ethereum, litecoin i druge koine. One ističu brzinu transakcije i niže troškove kao prednosti, te navode da takve opcije postaju sve popularnije među kupcima stanova."

"Također, u Budvi djeluje lokalno investiciono udruženje koje aktivno promoviše upotrebu digitalnih valuta u sektoru turizma – uključujući hotele, marine i nekretnine – nastojeći da pozicioniraju Budvu kao kripto-prijateljsku destinaciju", kaže Ivan Joličić.

Hrvatska – konverzija kripta u eure

U Hrvatskoj je nešto drugačija priča po pitanju kripto-nekretnina. Boro Vujović, direktor i osnivač Opereta nekretnina, za Bloomberg Adriju kaže da je u Hrvatskoj tehnički moguće kupiti nekretninu koristeći kriptovalute, ali ne u smislu da se kupoprodajni ugovor sklapa u bitcoinu ili nekoj drugoj kriptovaluti. "Prema važećem zakonodavstvu, prvenstveno Zakonu o obveznim odnosima i pravilima koja se odnose na promet nekretnina, kupoprodajna cijena mora biti izražena u službenoj valuti – euru."

 

U praksi, naglašava, to znači da kupac i prodavac mogu ugovoriti razmjenu vrijednosti u kriptovalutama, ali se pravna valjanost i provođenje ugovora zasniva na iznosu izraženom u eurima. "Dakle, ako kupac želi platiti u kriptovaluti, prodavac to može prihvatiti, no ne direktno. Potrebna je konverzija kriptovalute u eure."

Dodaje da postoje slučajevi koji su medijski popraćeni, posebno u Zagrebu, gdje su pojedini prodavci oglasili nekretnine s opcijom plaćanja u kriptovalutama. "Međutim, ti slučajevi su više izuzetak nego pravilo i često se koriste kao dio marketinške strategije radi privlačenja pažnje ili određenog profila kupaca."

Slovencima plaćanje kriptovalutama ne utječe na porez

Isto tako je i u Sloveniji moguće kupiti nekretnine kriptom, a zanimljivo je da je porez isti kao i u uobičajenom slučaju. Kako navode iz Lunar nekretnina, inače prve agencije u Sloveniji koja to omogućava, plaćanje kriptom je samo jedan od mogućih načina plaćanja i ne utječe na iznos i plaćanje poreza.

"S naše strane, naplaćuje se samo provizija (kao i kod drugih načina plaćanja), a na osnovu interesa za kupovinu nekretnine, potrebni su osnovni podaci: ko prodaje i ko kupuje, šta je predmet kupovine, cijena u eurima, kao i objašnjenje da će se plaćanje izvršiti kriptovalutom", navodi se.

Kupac potom mora popuniti takozvani KYC obrazac, gdje objašnjava i dokazuje izvor sredstava. "Kada se da zeleno svjetlo, kupcu dostavljamo link za plaćanje, koji ga preusmjerava na web-stranicu gdje može odabrati željenu kriptovalutu za plaćanje i izvršiti transfer."

Despositphotos

"Proces je vrlo sličan klasičnoj metodi plaćanja eurom. To je ujedno i cilj ove metode. Proces je jednostavan i siguran", saopćeno je iz Lunara.

Na kraju, dodaje se da ne postoji ograničenje u iznosu plaćanja, ali da proces varira – ako iznos prelazi 15.000 eura, potrebna je prethodna pažljiva procjena kupca i izvora sredstava.

Inače, u malobrojnim slučajevima kupovine nekretnina kriptovalutama dominira bitcoin, najveća kriptovaluta po tržišnoj kapitalizaciji.

Kakvo je interesovanje za kripto-nekretnine u Adria regiji

Ivan Joličić kaže da je sve veće interesovanje za kupovinu kriptovalutama, bez obzira na to što još postoje ograničenja. "Interesovanje kupaca i investitora za trgovinu nekretninama kriptovalutama postoji i u porastu je, ali je zasad daleko veće 'šuškanje' i broj upita nego broj zaključenih poslova."

"Agenti primjećuju da su kripto-entuzijasti širom svijeta nakon ogromnih zarada u 'bull' tržištu počeli tražiti načine da dio te virtualne dobiti ulože u fizičku imovinu", pojašnjava.

Nekretnine su, kako ističe, logičan izbor, jer nude stabilniju vrijednost, što je postalo atraktivno naročito nakon volatilnih perioda na kripto-tržištu.

S druge strane, Boro Vujović za Bloomberg Adriju kaže da je u Hrvatskoj trenutno interes ograničen i povremen, a poprilično zavisi od raspoloženja kripto-tržišta.

"Većina prodavaca u Hrvatskoj preferira klasične transakcije u eurima iz pravnih, poreskih i sigurnosnih razloga. Dakle, iako se često koristi kao atraktivan oglasni trik, u praksi je riječ o marginalnom tržištu", objašnjava.

Je li kripto-nekretnina svakodnevnica u svijetu

Podsjetimo, 2017. godine je u Ukrajini zabilježena prva kupovina nekretnina korištenjem blockchaina. Posljednjih godina mnogi investitori su pretopili virtuelne kovanice u opipljivije nekretnine. Kupovina nekretnina kriptovalutama doživjela je vrhunac za vrijeme "bikovskog" trenda 2021. godine, kada je bitcoin premašio 60.000 dolara.

 

Brock Pierce, američki preduzetnik i bivši glumac, poznat i kao nezavisni predsjednički kandidat u SAD-u na prošlim izborima, kupio je 2019. godine kuću vrijednu 1,2 miliona dolara u bitcoinu. Prema njegovim riječima, čak 95 posto vrijednosti svoje imovine imao je u kriptovalutama. Bio je prvi koji je bitcoinom pokrio hipoteku za kupovinu nekretnine.

 

Inače, najpopularnija nekretnina prodata za kripto bio je stan di-džeja Davida Guette, koji je ponudio tržištu za 14 miliona dolara, insistiravši na plaćanju u bitcoinu ili ethereumu, piše ECD.